Arrendamiento inmobiliario: Impago de la renta y desahucio, ¿cambio de doctrina jurisprudencial?
| Fecha | 01 Septiembre 2024 |
| Autor |
https://doi.org/10.36151/rcdi.2024.805.10 2879
1.5. Obligaciones y contratos
Arrendamiento inmobiliario:
Impago de la renta y desahucio,
¿cambio de doctrina jurisprudencial?
Real estate lease: Non-payment of rent
and eviction, a change in legal doctrine?
por
ROBERT REINHART SCHULLER
Investigador predoctoral en formación FPI-UR/CAR 2022
Universidad de La Rioja
RESUMEN: El abono de la renta constituye la contraprestación esencial por
la cesión del uso de una cosa. El incumplimiento del pago, según la legislación
especial, dará derecho al arrendador a la resolución del contrato. El desahucio
constituye la pieza central para la recuperación del bien. Sin embargo, recien-
temente se ha puesto en duda una doctrina consolidada del TS, con lo cual, se
pretende analizar la evolución jurisprudencial del impago y el desahucio. De ese
modo, se responderá a la pregunta: ¿el mero retraso en el pago de la renta da
derecho al desahucio? O, al contrario, ¿existen ciertas circunstancias que podrían
limitar tal derecho?
ABSTRACT: The payment of rent constitutes the essential consideration for the
transfer of the use of a thing. Failure to pay, according to special legislation, will entitle
the landlord to terminate the contract. Eviction is the central piece for the recovery
of the good. However, recently a consolidated doctrine of the TS has been called into
question, which is why it is intended to analyze the jurisprudential evolution of non-
payment and eviction. In this way, the question will be answered: does the mere delay
in the payment of rent give the right to eviction? Or on the contrary, are there certain
circumstances that could limit such right?
PALABRAS CLAVE: Arrendamiento inmobiliario, retraso, impago, desahucio,
circunstancias especiales, enervación, diligencia.
KEYWORDS: Real estate lease, delay, non-payment, eviction, specials circumstances,
enervation, diligence.
2880 Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 805 págs. 2879 a 2908 Año 2024
Arrendamiento inmobiliario: Impago de la renta y desahucio, ¿cambio de doctrina...
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. EXTINCIÓN DEL CONTRATO: 1. los
del artículo 27 de la lau. 4. falta de pago de la renta. 4.A. Jurisprudencia anterior a
2008. 4.A.a) Postura exible. 4.A.b) Postura rígida. 4.A.c) Otros factores a tener en
cuenta. 4.B. Doctrina del TS a partir del año 2008. 4.B.a) La STS 755/2008 de 24 de
julio como punto de partida. 4.C. La importancia de la desatendida STS 210/2022 de
15 de marzo.—III. LA STS 1065/2024 DE 23 DE JULIO: 1. antecedentes de hecho.
2. fundaMentos jurídicos. 3. coMentario.—IV. CONCLUSIONES.—V. JURISPRU-
DENCIA.—VI. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
La STS 1065/2024 de 23 de julio invita a una serie de reexiones. A raíz de esta
sentencia se ha manifestado que se ha producido un cambio de doctrina, pues el
mero retraso o impago de la cuota no sería, según las circunstancias, sucientes
para el desahucio y resolución del contrato. En otras palabras, el sistema pura-
mente objetivo se exibiliza con el n de acaparar, como anormalidad, ciertas
situaciones excepcionales que no lleguen a frustrar la nalidad del contrato1.
Sin embargo, para constatar si realmente hubo cambio de doctrina, conviene
conocer la postura anterior del TS, así como las discrepancias entre las AP que
dieron lugar a una doctrina consolidada del TS, la cual se dice que se modica
mediante la STS 1065/2024 de 23 de julio.
Aunque se realizará una introducción sobre otras circunstancias que pudie-
ran dar lugar a la terminación del contrato, desde el punto de vista de la Ley
el cual se estipula:
“2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las
siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo
pago haya asumido o corresponda al arrendatario3”.
Para seguir un orden cronológico, pero que también permita comprender el
fenómeno, en primer lugar, se mencionarán otras formas de terminación del con-
trato de arrendamiento inmobiliario. Con posterioridad, se analizará la jurispru-
dencia relativa al retraso en el pago de la renta, su asimilación a un mero retraso
o un incumplimiento, así como los pronunciamientos del TS sobre la materia. Fi-
nalmente, una vez conocido el recorrido jurisprudencial, se estudiará el supuesto
de hecho de la STS 1065/2024 de 23 de julio y se procederá a su comentario crítico.
II. EXTINCIÓN DEL CONTRATO.
1. los supuestos de hecho conteMplados en los artículos 26 y 28 de la lau
Para averiguar los resultados de la sentencia que se comenta es necesario co-
nocer el estado de la regulación actual, así como el criterio jurisprudencial. Desde
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