STS 610/2002, 13 de Junio de 2002

PonenteJosé de Asís Garrote
ECLIES:TS:2002:4299
Número de Recurso3728/1996
ProcedimientoCIVIL - 01
Número de Resolución610/2002
Fecha de Resolución13 de Junio de 2002
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

D. JOSE ALMAGRO NOSETED. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZD. JOSE DE ASIS GARROTE

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a trece de Junio de dos mil dos.

VISTO por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados anotados al margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria, como consecuencia de juicio de desahucio de local de negocio, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Telde, cuyo recurso fue interpuesto por CASTILLO 40, S.A. y COMERCIAL A TOPE, S.A. representadas por el Procurador D. Antonio de la Serna Adrada, en el que es recurrida SUPERMERCADOS CRUZ MAYOR, S.A., representado por el Procurador D. Enrique de Antonio Viscor.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Procurador D. Carmelo Viera Pérez, en representación de Supermercados Cruz Mayor, S.A., interpuso demanda de desahucio de local de negocio, por expiración del término contractual contra la entidad Castillo 40. S.A. en la que tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se dicte sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio descrito en el hecho primero de la demanda, condenando al demandado a desalojar el local, objeto de esta litis, y dejarlo libre y expedito a disposición de mi andante con apercibimiento de que si no lo hiciere, en el plazo legal de quince días, será lanzado a su costa; con expresa imposición de las costas de este juicio.

A este procedimiento, fue acumulado el seguido por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de ésta ciudad con el nº 27/94, por Supermercados Cruz mayor S.A., contra la entidad A Tope S.A..

Admitida la demanda y emplazados los demandados, por su representación legal se contestó oponiéndose a la demanda, con imposición de costas a la actora.

Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera instancia nº 5 de los de Telde, dictó sentencia el 15 de septiembre de 1995, cuyo Fallo era el siguiente: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Viera Pérez en nombre y representación de la entidad Supermercados Cruz Mayor S.A. contra la entidad Castillo 40, S.A., así como la interpuesta contra la entidad A Tope S.A., declaro resueltos los contratos de arrendamientos de 1 de enero de 1988 suscritos, uno, entre Supermercados Cruz mayor S.A. y la entidad Castillo 40 S.A., y que tuvo por objeto los locales números 17, 18,19,244,25,27,28 y 29 del Centro Comercial Cruz Mayor S.A., con instalación contra incendios, -Extinción automática (sprinkelns), -Instalaciones de emergencia, cuya superficie aproximada es de 324 metros cuadrados y, otro, ente Supermercados Cruz Mayor, S.A., y la entidad A Tope S.A., y que tuvo por objeto los locales números 20,21,22,23, 30 y 31 del Centro Comercial Cruz Mayor S.A., con instalación contra incendios.- Extinción automática (sprinkelns), Instalaciones de emergencia cuya superficie aproximada es de 216 metros cuadrados, condenando en consecuencia los demandados a que desalojen, dejen libre y expedita y a disposición de la parte actora los inmuebles objetos del mismo, en el plazo que se señale en ejecución de sentencia, apercibiéndoles de que en caso de no realizarse, se procederá a su lanzamiento y a su costa. las costas de esta instancia se imponen a los demandados como litigantes vencidos."

SEGUNDO

Apelada la anterior sentencia por la representación de la demandada, y tramitado el recuso con arreglo a derecho, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria, dictó sentencia el 24 de julio de 1996, cuyo fallo era el siguiente: "Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Castillo 40, S.A. y Comercial A Tope S.A. contra la sentencia de fecha 15 de septiembre de 1995, dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero cinco de Telde, en los autos sobre Juicio de Desahucio número 70/1994 y acumulado, la cual, confirmamos en su integridad, con expresada imposición a los apelantes de las costas de esta alzada".

TERCERO

Notificada la resolución anterior a las partes, por la representación de Castillo 40, S.L, y COMERCIAL A TOPE, S.A., se presentó escrito interponiendo recurso de casación, con apoyo en los siguientes motivos:

Primero

"Infracción por aplicación indebida el artículo 9 del Real Decreto Ley 30 de abril de 1985 sobre medidas de Política económica, en relación con el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (antes de su modificación), de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1281 del Código Civil".

Segundo

"Infracción por no aplicación de los artículos 1282, 1283, 1285 y 1288 del Código Civil, así como de la Jurisprudencia que los interpreta"

.

CUARTO

Admitido el recurso y conferido traslado para impugnación, por el Procurador Sr. De Antonio Viscor, en la representación que ostenta, se presentó escrito impugnando el recurso y solicitando se dicte sentencia en la que desestimando el citado recurso, confirme íntegramente la sentencia recurrida, con expresa imposición de costas.

QUINTO

Examinadas las actuaciones, se señaló la para la votación y fallo del presente recurso el día 15 de Abril de 2002, fecha en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ DE ASÍS GARROTE

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

El tema de la litis del que dimana el presente recurso de casación, nace de dos contrato de arrendamientos celebrados por la hoy recurrida "Supermercados Cruz Mayor S. A." como arrendadora, y las recurrentes, "Castillo 40 S.A." y "Comercial A Tope S.A." como arrendatarias, según se expone en los respectivos contratos, los dos de fecha 1 de enero de 1988, en la que la primera de las sociedades como dueña de un hipermercado sito en el término municipal de Telde en la Carretera General del Sur Km. 9 (La Mareta), donde también existía una "Galería comercial" compuesta de locales para su "explotación por comerciantes independientes", de los que arrendó distintos números de estos a Castillo 40 S. A., y otros diversos a Comercial A Tope S.A., por un plazo de un año prorrogables por anualidades sucesivas, arrendamientos que se perfeccionaron bajo el régimen establecido por el art. 9 del Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril sobre "Medidas de Política Económica", que suprimió la prórroga forzosa para el arrendador; contratos que se habían prorrogado hasta el 1º de enero de 1994, fecha en que por requerimiento notarial realizado con tres meses de anticipación a la conclusión de la ultima prórroga, instó la arrendadora la resolución de los mismos. A lo que se opusieron las arrendatarias, alegando primero, que no era adecuado el procedimiento sumario de desahucio promovido por la arrendadora para resolver los contratos celebrados por los ahora litigantes en 1 de enero de 1988, ya que no se trataban de simples arrendamientos, -extremo este que no es tema del recurso por haber consentido este punto de la sentencia las entidades demandadas-, y en segundo lugar se opusieron a la demanda porque estimaban que la arrendadora no tiene facultad para resolver el contrato por transcurso de tiempo pactado, porque al contratar había renunciado a la supresión de prórroga forzosa establecido en el art. 9 del citado Real Decreto-Ley 1985, en relación con el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, refiriéndose el presente recurso exclusivamente a este último tema, a saber, el de la renuncia de la denegación de prórroga concedido a los arrendadores en la última de las disposiciones legales citadas. Es de señalar que las dos sentencias de conformidad dan lugar a la demanda y en su virtud resuelven los contratos por cumplimiento del plazo contractual o el de sus prórrogas.

SEGUNDO

El primer motivo del recurso sin invocar precepto procesal en que lo ampara, alega infracción por la sentencia recurrida por aplicación indebida del art. 9 del Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, en relación con el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1281 del Código Civil, entendiendo de acuerdo a las sentencias de esta Sala, que cita en la fundamentación del recurso, que el sometimiento al régimen de prórroga forzosa puede convenirse "explícita o tácitamente", en cuanto que es evidente que el precepto del art. 9 citado, se limitó a suprimir "ope legis" el automatismo de la prórroga legal, pudiendo las partes en virtud del principio de la libertad contractual pactar el régimen de prórroga, por que además lo dice expresamente el precepto al establecer que desde la fecha de la entrada en vigor del Decreto-Ley indicado más arriba los contratos de arrendamiento que se celebren tendrán la duración que libremente pacten las partes contratantes "sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido en el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos".

El motivo ha de ser desestimado. Resulta claro, porque así lo establece el propio artículo citado como vulnerado por la sentencia recurrida por su aplicación indebida, que los contratos de arrendamientos de viviendas o locales de comercio que se celebren durante la vigencia del mismo -los dos arrendamientos están en ese supuesto temporal- tendrán la duración que libremente pacten las partes, volviendo así al régimen natural de los arrendamientos que han sido concebidos como contrato de duración limitada, de acuerdo al tiempo establecido por voluntad pactada de las partes, o en otro caso el de un año señalado en el Código civil. A lo que no es óbice, a que si las partes así lo acuerdan puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, pero resulta patente, que para que tal ocurra es preciso la existencia de un pacto o acuerdo de sometimiento a la prórroga forzosa, como expresan claramente todas las sentencias de esta Sala que cita la parte recurrente para fundamentar el recurso, por que en caso contrario hay que estar a la norma general, el de la vigencia del arrendamiento por el tiempo establecido en el contrato o sus prórrogas convencionales, en vez del sometimiento una vez vencido el plazo a las prórrogas forzosas impuestas al arrendador por el art. 57 de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos Es indudable que para que tal ocurra es preciso la existencia del pacto al efecto, que en general debe existir en el contrato de forma explícita, y por tanto en la cláusula que señala la duración del mismo ha de expresarse si la prórroga es forzosa, la impuesta en el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ya que de no existir tal acuerdo las prórrogas no pueden ser otras que las de la tácita reconducción del art. 1566 del Código civil. Ahora bien, la existencia del acuerdo del sometimiento del arrendador a la prórroga forzosa, en otros casos, puede caber deducirla implícitamente (no tácitamente) de los propios términos del contrato sin estar establecida en una cláusula especifica, pero tal deducción ha de ser clara y terminante para entender que existe ese acuerdo.

En este caso, es la estipulación cuarta la que establece la duración del contrato por doce meses, sin que en la misma conste el sometimiento expreso a la prórroga forzosa del art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y sin que pueda entenderse comprendida en la misma porque el acuerdo de la sumisión a la prórroga por tácita reconducción por períodos anuales, por falta de preaviso, lo refiera la cláusula solamente a la arrendataria, carezca por ello de este derecho la arrendadora, interpretación, esta de la parte recurrente que es contraria al sentido bilateral del contrato de arrendamiento. al equilibrio de las contraprestaciones, y objetivamente contraria a lo dispuesto en el art. 9 que suprime de forma general la prórroga forzosa de los contratos de arrendamientos regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos y ello por haberse referido en la cláusula de duración del contrato, a las arrendatarias, al preaviso que han de realizar, para que no surta efecto la tácita reconducción al finalizar el período de vigencia del contrato o algunas de sus prórrogas, extremo este de la cláusula, que indudablemente no implica la aceptación de la prórroga forzosa, en atención al carácter signalamático del contrato de la misma facultad resolutoria ha de disponer la arrendadora y que más que una facultad es una excepción a lo establecido en el párrafo último del art. 1581 en relación con el art. 1566 del Código civil, por lo que es indudable que de no constar de una manera clara la voluntad de la arrendadora de someterse al régimen de prórroga forzosa ha de regir el sistema del art. 9º del citado Real Decreto, según ha mantenido esta Sala en sentencias de 10 de junio de 1993 y 15 de octubre de 1996.

TERCERO

En el segundo de los motivos siguiendo la misma técnica que en el anterior, esto es, sin señalar el precepto en que fundamenta el recurso, alega infracción de los arts. 1282, 1283, 1285 y 1288 del Código Civil, así como la jurisprudencia que los interpreta, porque aun reconociendo que la interpretación de los contratos es facultad privativa de los Tribunales de instancia y la dada por los mismos a los contratos que constituyen el objeto del pleito, no es susceptible de revisión en casación, como tiene sancionado esta Sala, entre otras, en las sentencias de 26 de octubre de 1998, 16 de junio, 2 de octubre y 3 de diciembre de 1999 y 19 de septiembre de 2000, entiende que la sentencia no ha tenido en cuenta lo dispuesto en los anteriormente citados artículos del Código Civil.

Motivo que ha de desestimarse, porque la interpretación del contrato en orden a determinar si ha existido un acuerdo de voluntad de las partes de someterse a la prórroga forzosa del art. 57, bien figure de formas explícita -que no es el caso- o pueda considerarse implícito por lo convenido en otras cláusulas, no se puede entender que haya sido ilógico, absurdo o contrario a la ley, como ha de verse a examinar cada uno de los puntos en que fundamenta este motivo.

Por lo que se refiere al art. 1282 del Código Civil, no hay que entender que no se ha atenido a lo en él dispuesto por el hecho de que se hayan prorrogado los contratos tácitamente tres o cinco años después del primer año de vigencia inicialmente pactado, porque tal hecho supone, pura y simplemente que ambas partes contratantes (arrendadora y arrendatarias) han hecho uso del derecho de prórroga por tácita reconducción, como es muy frecuente que ocurra en esta modalidad contractual, y sin que tal hecho implique la deducción absurda de entenderse que las partes se han sometido voluntariamente al régimen de prórroga forzosa.

Tampoco han supuesto clase alguna de violación del art. 1283 del Código civil del tribunal de instancia, por el hecho de que las arrendatarias hayan efectuado fuertes inversiones para la apertura de los locales, para que transcurrido el término pueda ser desahuciado de los locales, porque en primer término, en los hechos probados de la sentencia no se hace constar ni la cuantía ni el alcance económico de la inversiones realizadas en los locales, por las entidades arrendatarias para el desarrollo del negocio, que serían en todo caso objeto de reintegro en el caso de que fueran mejoras útiles o de recuperación por otros medios, ni el artículo se refiere al supuesto de duración del contrato que es cuestión que tiene que establecerse libremente por las partes al contratar, y a lo que están obligados por el principio de autonomía de la voluntad, salvo lo dispuesto en el art. 57 de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos

No se puede entender infringido el art. 1285 del referido texto legal, porque en la cláusula sexta se hable de situaciones en que el contrato se encuentre en período de prórroga legal, porque tal alusiones para los contratos perfeccionados durante la vigencia del art- 9 del Decreto-Ley 2/1985, evidentemente hay que referirla a los supuestos de que el arrendamiento se encuentre en régimen de prórroga por tácita reconvención que es la legal para él, cosa distinto sería si se refiriese a la prórroga "forzosa" a la que se reifiere el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

No es de aplicación el art. 1288 del Código civil porque para ello es necesario que exista una cláusula oscura y en este supuesto, no hay ni cláusula, y no ha que olvidar que para que se entienda que la arrendadora se ha sometido al régimen establecido en el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, es necesario que conste de forma clara ese sometimiento, por lo que si la cuestión es dudosa hay que entender que no existe tal sometimiento.

CUARTO

Las costas han de ser impuestas a las recurrentes así como ha de decretarse la pérdida del depósito al que se dará el destino legal todo ello ex nº 3 del art. 1715 de la L.E.C..

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de casación promovido por el Procurador Don Antonio Gómez de la Serna y Adrada, en nombre y representación de las demandadas las entidades mercantiles Castillo 40, S.A. y Comercial A Tope, S.A., contra la sentencia de veinticuatro de julio de mil novecientos noventa y seis por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria, en recurso de apelación contra la recaída en Juicio de Desahucio por expiración del término contractual seguidos con el nº 70/94 en el Juzgado de Primera Instancia nº Cinco de Telde (Gran Canaria), imponiendo las costas del recurso a la parte recurrente y decretando la pérdida del depósito al que se dará el destino legal.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos : José Almagro Nosete.- Xavier O'Callaghan Muñoz.- José de Asís Garrote. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José de Asís Garrote, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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