SAP Baleares 643/2000, 27 de Octubre de 2000
| Ponente | MATEO LORENZO RAMON HOMAR |
| ECLI | ES:APIB:2000:3073 |
| Número de Recurso | 349/2000 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 643/2000 |
| Fecha de Resolución | 27 de Octubre de 2000 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Baleares, Sección 5ª |
SENTENCIA N° 643
Ilmo. Sr. Presidente:
MIGUEL CABRER BARBOSA
Ilmos. Sres. Magistrados:
MARIANO ZAFORTEZA FORTUNY
MATEO RAMON HOMAR
PALMA DE MALLORCA, veintisiete de Octubre de dos mil.
VISTOS por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes
autos, Juicio de Cognición, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 1 de Manacor,
bajo el Número 351/1999 , Rollo de Sala Número 349/2000, entre partes, de una como
demandante/apelante Dª Encarna , representado por la Procuradora Sra.
Magdalena Darder Balle y defendido por el Letrado Sr. Bartolomé Obrador Gomila; y de otra como demandados/apelados D. Gerardo y Dª Marta , representados por el Procurador Sr. Sebastián Coll Vidal y defendido por el Letrado Sr. Bartomeu Amorós Navarro.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. MATEO RAMON HOMAR
Por el Ilmo./a. Sr./Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia Número uno de Manacor en fecha 21 de marzo de 2000, se dictó sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por Encarna contra Gerardo y Marta , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Artá, FINCA000 ", condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración y desalojar la vivienda dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de lanzamiento en el caso de que así no lo hiciere, condenando expresamente a las costas del juicio a la parte demandada".
Que contra la anterior Sentencia y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos y mejorado en tiempo y forma y seguido el recurso por sus trámites, por proveído de fecha 15 de junio de 2000 del corriente año, no se consideró necesaria la celebración de vista, quedando el recurso concluso para sentencia.
Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
En la demanda instauradora de esta litis la actora Dª. Encarna acumula contra los demandados D. Gerardo y Dª. Marta , a quienes califica como arrendatarios de la casa de campo y terreno de su propiedad sito en " FINCA000 ", término municipal de Artá, una acción fundada en el artículo 1347 del Código Civil y, subsidiariamente, ejercita una acción de desahucio por falta de pago de las rentas desde diciembre de 1993, a la cual en aplicación del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 acumula la reclamación de estas mismas rentas.
En la contestación se resalta que la renta existe, y que la constituye el importe de la obra realizada por los arrendatarios en la casa, de modo que tal importe se compensará con la suma de 10.000 pesetas mensuales, suma que se adaptará al importe del IPC anualmente, y una vez compensado el importe de la obra, la renta será la que resulte de actualizar la cantidad de 10.000 tomada desde el mes de diciembre de 1995. Por tanto por el momento no se adeuda cantidad alguna. Nada se dice respecto de la duración del arriendo.
La sentencia de instancia desestima íntegramente la demanda, en cuanto al primer pedimento por considerar que nos hallamos ante un arrendamiento urbano en el cual es inaplicable el artículo 1347 del Código Civil , y en cuanto al segundo por cuanto de la prueba practicada no consta suficientemente acreditada la cuantía de la renta.
Dicha resolución es impugnada por la representación de la actora en solicitud de nueva sentencia estimatoria de la demanda, reproduciendo en lo esencial la argumentación de la primera instancia, además de alegar incongruencia de la sentencia por considerar que la argumentación de la juzgadora de instancia respecto de la pretensión principal reviste tal cualidad de incongruencia por no haber sido alegada por los demandados. La representación de la parte apelada solicita la confirmación de la sentencia.
Como un primer aspecto muy llamativo es de resaltar la incompatibilidad de las alegaciones relativas a la petición principal en relación con las alusivas a la petición subsidiaria, pues mientras en la primera se sostiene que la renta no puede ser determinada, en la segunda se alega lo contrario, esto es, que la renta es de 10.000 pesetas al mes, actualizables anualmente conforme al
IPC. Ello supone que en la misma demanda se sostengan alegaciones totalmente contradictorias entre sí.
Como aspectos fácticos concordados por las partes cabe reseñar: A) Que la actora es propietaria de la finca objeto de esta litis, consistente en una casa de campo y un terreno colindante en el lugar de " FINCA000 "(Artá). B) Que dicha casa y terreno han sido objeto de posesión inmediata por los demandados desde diciembre de 1993. En la indicada fecha se trataba de una casa de campo en ruinas, que para su habitabilidad precisaba de importantes reformas. C) Los demandados han realizado importantes obras en la casa, principalmente en el primer semestre de 1994, las cuales han sido valoradas en 2.628.804 pesetas. D) La existencia de numerosos litigios entre las partes, todos interpuestos por la actora contra los demandados, relativos a la posible relación jurídica entre las partes en relación con dicha finca, tales como un procedimiento de desahucio por precario, desahucio por falta de pago de las rentas, obras inconsentidas y expiración de plazo contractual; de las cuales las dos últimas se hallan en trámite, en la primera se ha dictado sentencia desestimatoria por considerar que existe una relación jurídica de arrendamiento, e igualmente en la segunda, por cuestión compleja que excede del ámbito sumario del procedimiento.
E) El contrato de arrendamiento no se plasmó por escrito, y no consta ningún recibo acreditativo de pago de rentas.
En relación con el artículo 1347 del Código Civil es de reseñar que conforme señala la STS de 10 de noviembre de 1966 "para su debida aplicación es menester que entre los litigantes se haya concertado verbalmente un contrato de arrendamiento cuya ejecución haya comenzado y que se susciten disidencias sobre la cuantía del precio convenido, acerca del cual se carezca de prueba suficiente para acreditarlo". Por la doctrina se funda dicho precepto en la necesidad de acreditación de uno de los elementos esenciales del contrato de arrendamiento, cual es la...
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