STS 787/2007, 26 de Junio de 2007
| Ponente | JOSE ALMAGRO NOSETE |
| ECLI | ES:TS:2007:4450 |
| Número de Recurso | 3431/2000 |
| Número de Resolución | 787/2007 |
| Fecha de Resolución | 26 de Junio de 2007 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veintiséis de Junio de dos mil siete.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto por Abelardo, Irene, Rosendo, Leonor, Domingo, Magdalena, Luis Carlos, Marina y Joaquín representados por el Procurador de los Tribunales Don Saturnino Estévez Rodríguez, contra la sentencia dictada en grado de apelación con fecha 14 de enero de 2000 por la Audiencia Provincial de A Coruña (Sección Segunda) en el rollo número 3112/1998, dimanante del Juicio de Retracto número 79/1998 seguido en el Juzgado de Primera Instancia Número 6 de A Coruña. Es parte recurrida en el presente recurso la mercantil RUBIANI, S.L., representada por el Procurador de los Tribunales Don Manuel Infante Sánchez.
El Juzgado de Primera Instancia Número 6 de los de A Coruña conoció el Juicio de Retracto 79/1998 seguido a instancia de la mercantil "RUBIANI, S.L.", contra Abelardo, Irene, Rosendo, Leonor
, Domingo, Magdalena, Luis Carlos, Marina y Joaquín . El demandante formuló demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado que "dicte en su día sentencia declarando: que mi representada la entidad "RUBIANE (sic.), S.L. tiene derecho a retraer el local bajo de la casa número 13 de la calle de San Andrés de La Coruña, del que es arrendataria y que fue vendido a los demandados a medio de escritura pública de compraventa otorgada el día 31 de octubre de 1997 ante el Notario de La Coruña Don Ramón González Gómez, por el precio de siete millones setecientas cincuenta y dos mil novecientas pesetas; condenando a los demandados a estar y pasar por la declaración anterior y a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa a favor de la actora, quien deberá satisfacer el precio de siete millones setecientas cincuenta y dos mil novecientas pesetas (7.752.900 ptas.) y demás gastos legítimos, previa su determinación, con apercibimiento de que, en otro caso, se otorgará dicha escritura de oficio, todo ello con imposición de costas a los demandados".
Admitida a trámite la demanda, en fecha 4 de abril de 1998 la representación procesal de Abelardo, Irene, Rosendo, Leonor, Domingo, Magdalena, Luis Carlos, Marina y Joaquín contestó a la misma, suplicando al Juzgado, tras los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, que se dictase sentencia por la cual se desestimase la demanda formulada en su contra.
Con fecha 2 de junio de 1998 el Juzgado dictó sentencia cuyo fallo dice textualmente: "Que acogiendo la excepción de inadecuación de procedimiento formulada por los demandados D. Abelardo, Dª. Irene,
D. Rosendo, Dª. Leonor, D. Domingo, Dª. Magdalena, D. Luis Carlos, Dª. Marina y D. Joaquín, contra la acción de retracto deducida por la compañía mercantil RUBIANI, S.L.", debo absolver y absuelvo en la instancia a aquéllos de las pretensiones actuadas en su contra, dejando imprejuzgada la cuestión de fondo planteada, sin hacer expreso pronunciamiento sobre las costas".
Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de "RUBIANI, S.L." contra la sentencia de primera instancia y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Audiencia Provincial de A Coruña (Sección Segunda), dictó sentencia en fecha 14 de enero de 2000 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que revocando la sentencia de fecha 20 de julio de 1998, dictada por el juzgado de Primera Instancia número Seis de A Coruña y estimado la demanda formulada por la entidad Rubiane, S.L. contra don Abelardo, doña Irene, don Rosendo, doña Leonor, don Domingo, doña Magdalena, Don Luis Carlos, doña Marina y don Joaquín, debemos declarar y declaramos que la entidad actora tiene derecho a retraer el local bajo de la casa número 13 de la calle San Andrés de A Coruña, del que es arrendataria y que fue vendido a los demandados a medio de escritura pública de compraventa otorgada el 31 de octubre de 1997 ante el Notario de A Coruña, don Ramón González Gómez, por el precio de siete millones setecientas cincuenta y dos mil novecientas pesetas; condenando a los demandados a estar y pasar por la declaración anterior y a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa a favor de la actora, quien deberá satisfacer el precio de siete millones setecientas noventa y dos mil novecientas pesetas y demás gastos legítimos, previa su determinación, con apercibimiento de que, en otro caso, se otorgará dicha escritura de oficio".
Por la representación procesal de Abelardo, Irene, Rosendo, Leonor, Domingo, Magdalena, Luis Carlos, Marina y Joaquín, se presentó escrito de formalización del recurso de casación ante este Tribunal Supremo con apoyo procesal en tres motivos:
Primero) Por el cauce del número 2º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuanto existe inadecuación de procedimiento.
Segundo) Por el cauce del número 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuanto la Sentencia recurrida infringe la reiteradísima jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencias de 20 de mayo de 1959, de 16 de junio de 1962, de 5 de enero de 1981, de 25 de mayo de 1982, de 30 de abril de 1985, de 26 de mayo de 1988, de 31 de enero de 1992, de 9 de febrero de 1994, de 25 de abril de 1994, de 27 de abril de 1994, de 24 de junio de 1994, de 6 de abril de 1995, de 18 de mayo de 1995 y de 8 de octubre de 1998 ) sobre no procedencia del derecho de retracto arrendaticio urbano, previsto en el artículo 48 en relación con el 47 de la LAU/64, en caso de venta de la totalidad de un inmueble, o de partes del mismo, no coincidiendo lo arrendado con lo vendido.
Tercero) Por el cauce del número 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto la Sentencia recurrida infringe, por interpretación errónea o indebida aplicación, el artículo 47 de la LAU/64, en relación con el artículo 48 de la misma Ley .
Por Auto de esta Sala de fecha de 1 de septiembre de 2003 se admitió a trámite el recurso, y evacuado el traslado conferido, por la representación procesal de RUBIANI, S.L. se presentó en fecha 2 de octubre de 2003 escrito de impugnación del mismo.
Por la Sala se acordó señalar para la votación y fallo del presente recurso el día del año en curso, en el que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ALMAGRO NOSETE
El litigio en que se ha formulado el presente recurso de casación fue promovido por la mercantil RUBIANI, S.L., como arrendataria del local bajo, de la casa situada en el número 13 de la calle San Andrés de A Coruña, alegando que el propietario del local en cuestión lo había vendido conjuntamente con los pisos primero y tercero del mismo inmueble, también de su propiedad, a los demandados, y ejercitando la acción de retracto sobre la finca arrendada, consignando en el juzgado la cantidad señalada como precio de venta, siete millones setecientas cincuenta y dos mil novecientas pesetas.
Los demandados, se opusieron a la demanda, aduciendo, en primer lugar, la existencia de excepción procesal de inadecuación de procedimiento, alegando que se debió seguir el juicio de cognición y no el de retracto y, en segundo lugar, que por haberse enajenado el inmueble en su totalidad -todo el edificio pertenecía en pro indivisoa dos hermanos, quienes lo enajenaron en su conjunto a los demandados-, el arrendatario carece de los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, al apreciar la concurrencia de inadecuación de procedimiento, considerando que, efectivamente, debió seguirse el pleito por los trámites del juicio de cognición y no de retracto, dejando imprejuzgada la cuestión de fondo que se discutía.
La Audiencia Provincial, por el contrario, revocó la sentencia de primera instancia y acogió íntegramente la demanda, desestimando, en primer término, la excepción de inadecuación de procedimiento planteada por los demandados y, en segundo lugar, por entender que procedía el derecho de retracto, puesto que la compraventa tuvo por objeto un conjunto de pisos y elementos integrantes del inmueble que no constituían una unidad patrimonial; que el local era una finca independiente desde el punto de vista físico, catastral y registral; y que se estipuló un precio conjunto, pero especificando la cantidad que corresponde a cada finca.
El recurso que nos ocupa se integra por tres motivos, el primero de los cuales se contrae a la excepción de inadecuación de procedimiento, ya planteada en la contestación por los demandados, ahora recurrentes, y que accede a la casación por la vía del ordinal 2º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
La parte recurrente argumenta, como ya hiciera la sentencia de primera instancia, que el procedimiento a seguir tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos y su Disposición Adicional Quinta , apartado 3, modificativa de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es el juicio de cognición y no el de retracto, por lo que el procedimiento seguido en la presente litis resulta inadecuado. En el escrito de interposición, se aduce que la consideración de la Audiencia, en la sentencia impugnada, de que el juicio de retracto está dotado de mayores garantías para las partes que el de cognición, no es razón suficiente para desestimar la excepción que fue acogida en la primera instancia, puesto que "aún admitiendo que ello pueda ser así, no desdice el que haya de seguirse el juicio que legalmente esté establecido, tenga mayores o menores garantías que otro u otros, pues de seguirse el razonamiento resultaría también admisible que las acciones de retracto se pudieran tramitar por cualquier otro juicio que tuviera mayores garantías que las del mismo juicio especial de retracto".
Con independencia de cuál sea el procedimiento que debió seguirse, la parte recurrente obvia cualquier referencia a la indefensión que la denunciada inadecuación del procedimiento le haya podido producir, lo cual constituye requisito fundamental para poder estimar la excepción planteada, como ya ha venido manteniendo esta Sala en ocasiones anteriores. Así, en la Sentencia de 8 de noviembre de 2000, se resolvió que "por demás, en este caso, procede el seguimiento de la línea facilitada por la STS de 27 mayo de 1995, la cual, con mención a una problemática de inadecuación del procedimiento, decidió que el mantenimiento del juicio elegido no invalidaba la conducción procesal de la pretensión deducida por la actora, en base, entre otros, a los siguientes factores: a) la relativización creciente que se observa en las directrices jurisprudenciales en torno al valor de esta excepción, si el procedimiento elegido, aunque no sea exactamente el adecuado, cumple su finalidad en relación con la cuestión debatida; b) la flexibilidad de criterio que ha de utilizarse en esta materia, y, que, por ello, debe favorecer interpretaciones que se inclinen en pro de la economía procesal, ante las inevitables dudas que muchas veces suscita entre los profesionales la elección de un determinado procedimiento a causa de las superposiciones históricas que ofrece nuestra legislación procesal; y c) la consideración formal de que el procedimiento cuestionado contiene las garantías procesales necesarias para el desenvolvimiento de la pretensión, sin que haya lugar a indefensión". En el mismo sentido, esta Sala se ha pronunciado sobre la necesidad de acreditar indefensión cuando se denuncian defectos de procedimiento en sentencias de 10 de julio de 2001 (si bien en relación a una incorrecta acumulación de acciones) y de 18 de octubre de 2001, entre otras muchas. La indefensión, por tanto, constituye el presupuesto necesario para la estimación del recurso cuando éste se fundamente en la inadecuación del procedimiento a seguir, siendo exigible a la parte que se considere vulnerada en sus derechos procesales la obligación de justificar y acreditar la concreta indefensión, sin que sea suficiente la mera mención de ésta, lo cual ni tan siquiera ha efectuado el recurrente en el presente caso, pues la alegación de inadecuación del procedimiento se halla desprovista de toda referencia al eventual perjuicio que con esta se le haya podido irrogar, ni siquiera en lo relativo al régimen de recursos, que no se ha visto alterado, como lo corrobora la recurribilidad en casación de la sentencia recaída en grado de apelación.
El motivo, por tanto, ha de ser desestimado.
Los motivos segundo y tercero del recurso, interpuestos ambos a través del cauce del número 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se refieren, el primero de ellos, a la infracción de la jurisprudencia de esta Sala sobre la improcedencia del derecho de retracto arrendaticio urbano, previsto en el artículo 48, en relación con el 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en caso de venta de la totalidad del inmueble, o de partes del mismo, no coincidiendo lo arrendado con lo vendido, y el otro motivo, se contrae a la infracción del artículo 47 de la LAU de 1964 en relación con el artículo 48 de la misma ley, hallándose referidos a la misma cuestión, por lo que se hace necesario su examen conjunto.
El supuesto de hecho, declarado probado en la Sentencia impugnada, fue la venta de la totalidad del inmueble del número NUM000 de la CALLE000 de La Coruña efectuada por sus copropietarios, Don Benedicto y Doña Beatriz, siendo aquél dueño de la planta baja y los pisos primero y tercero, Dª Beatriz, del piso segundo, y en proindivisión, ambos, de una porción de terreno segregada de la finca matriz, adquiriendo el conjunto todos los demandados, también en proindivisión, mediante una misma escritura de compraventa, en fecha 31 de octubre de 1997, apareciendo inscrita como tal finca única, a nombre de los nuevos propietarios, en el Registro de la Propiedad, el 15 de diciembre de 1997. Por tanto, nos encontramos ante una compraventa, con el fin de enajenar el conjunto del edificio y un terreno anexo, siendo evidente que el objeto de tal compraventa fue todo el edificio, como un conjunto unitario, no cada uno de los pisos y locales de forma individualizada, careciendo a estos efectos de relevancia el que se hiciera mención al importe que se fijaba para cada piso y el local, pues se estableció un precio conjunto, como también recogió la sentencia de segunda instancia. Pues bien, en relación con la aplicación de los derechos de tanteo y retracto de los arrendatarios de fincas urbanas "ex" artículo 47 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre, tiene declarado esta Sala que "constituye doctrina consolidada la relativa a que en el ámbito de los arrendamientos urbanos, el derecho de retracto opera cuando en la finca sólo exista una vivienda o local de negocio y en los casos de venta por pisos, aunque los mismos se transmitan por plantas o agrupados a otros, lo que no sucede cuando el objeto de la compraventa es la totalidad del edificio o de la finca, de cuya doctrina son exponentes, entre otras, las Sentencias de 26 mayo 1988, 27 marzo 1989 y 31 enero 1992 " (Sentencia de 25 de abril de 1994 ), habiéndose considerado también que "la posibilidad del ejercicio de retracto en esa adjudicación que refiriéndose a una finca completa, está fuera de las previsiones del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos conforme a la doctrina de esta Sala -Sentencias 30 junio 1962 y 24 mayo 1982 - que mantiene el criterio de que cuando el arrendador -en este caso la Sociedad «Inversiones y Construcciones, S. A.»- enajena una porción de finca mayor que la que el arrendatario tiene arrendada, no resulta posible el derecho de retracto" (Sentencia de 27 de marzo de 1989 ), y que "el derecho de retracto legal ... en el ámbito de los arrendamientos urbanos opera, entre otros supuestos, cuando en la finca sólo exista una vivienda o local de negocio y en los casos de venta por pisos, aunque los mismos se transmitan por plantas o agrupados a otros, lo que no sucede cuando el objeto del convenio de compraventa es la totalidad del edificio como es el supuesto de autos, al tratarse de una finca que constituye una unidad física, representada por una casa de planta baja con su corral trasero, conformada de dos locales construidos, dedicados, con la conveniente separación, a los respectivos negocios de joyería y bar, sometidos a contratos locativos diferentes e incluso aunque actualmente no se hallase este último explotado. Así mismo la finca presenta unidad jurídica y registral, con la adecuada constancia en el Registro de la Propiedad" (Sentencia de 31 de enero de 1992 ). Esta doctrina se ha recogido en ulteriores sentencias de 8 de octubre de 1998 y 22 de octubre de 2004, la primera descartó la procedencia del retracto en un supuesto de venta de la casa en su totalidad, mientras que la segunda insistió, con cita de las SSTS de 31 de enero de 1992 y 25 de abril de 1994, en negar el derecho de adquisición preferente establecido en los arts. 47 y 48 LAU "a quién no ostente un derecho arrendaticio sobre la totalidad del inmueble transmitido, cuando éste constituye una unidad patrimonial de la que el demandante solo detenta, como inquilino o arrendatario, una de sus partes integrantes."
En conclusión, la jurisprudencia ha venido atendiendo a la finalidad claramente social que caracteriza el retracto en la legislación arrendaticia de 1964 -aplicable en el presente supuesto-, pero sin extender el derecho de adquisición preferente a las ventas de todo el edificio, con sus elementos comunes, en las que interesa y motiva al comprador adquirir aquella unidad patrimonial y no la de los elementos independientes, por lo que en el presente caso, al efectuarse la transmisión del conjunto del edificio a los adquirentes, no se dan los presupuestos para la acción de retracto ejercitada.
En consecuencia los motivos deben ser acogidos.
Cuanto se ha expuesto determina el acogimiento del recurso y la casación de la sentencia impugnada, procediendo en este caso la desestimación íntegra de la demanda de retracto. En materia de costas procesales, en virtud de lo dispuesto en el art. 1715.3º, así como en los arts. 523 y 896 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no se efectúa condena al pago de las causadas en ninguna de las fases del proceso, ni siquiera de las correspondientes a la primera instancia, toda vez que no se impusieron a la entidad demandante, pese al pronunciamiento absolutorio, sin que la parte demandada interpusiera recurso de apelación, ni se adhiriera al formulado por la actora, de modo que se consintió esa decisión.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Que debemos acordar lo siguiente:
-
- Haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Abelardo, Irene, Rosendo, Leonor, Domingo, Magdalena, Luis Carlos, Marina y Joaquín frente a la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de A Coruña (Sección Segunda), de fecha 14 de enero de 2000 . 2º.- Casar y anular la misma, desestimando íntegramente la demanda presentada por la representación procesal de la mercantil RUBIANI, S.L., ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de A Coruña, en los autos de juicio de retracto número 79/1998 .
-
- No hacer expresa imposición de costas en ambas instancias, ni en la presente casación.
Expídase la correspondiente certificación a la referida Audiencia Provincial, con remisión de los autos y rollo de Sala en su día enviados.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Juan Antonio Xiol Ríos.- Xavier O'Callaghan Muñoz.- José Almagro Nosete.- Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Almagro Nosete, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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