Arras penitenciales y voluntad tácita de desistimiento: alcance del artículo 1454 CC. Comentario a la STS 178/2026, de 9 de febrero
| Páginas | 1-4 |
| Fecha | 01 Abril 2026 |
| Autor | vLex |
El presente comentario examina la STS 178/2026, de 9 de febrero, dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, que aborda la resolución de un recurso de casación sobre arras penitenciales, incumplimiento contractual y resolución de la compraventa inmobiliaria.
Dicha resolución resulta jurídicamente relevante al interpretar la convergencia entre el artículo 1454 CC y el artículo 1124 CC, descartando una interpretación puramente formal del desistimiento para admitir que la conducta incumplidora del vendedor, cuando revele inequívocamente su voluntad de apartarse del contrato, faculta la exigencia de la devolución doblada de las arras.
El litigio trae causa de una operación de compraventa inmobiliaria proyectada sobre una determinada finca registral. En octubre de 2014, un mandatario de los copropietarios facultó a una entidad inmobiliaria para la venta del inmueble, autorizándola expresamente para recibir sumas en concepto de arras penitenciales.
En el mes de noviembre de 2014, la parte compradora suscribió con el representante de la referida inmobiliaria un contrato de compraventa, efectuando la entrega de 10.000 euros "en concepto de señal de reserva y como arras penitenciales". El contrato fijaba un término máximo de 90 días para el otorgamiento de la escritura pública, supeditando dicho plazo a la conclusión de los trámites legales necesarios para la efectiva transmisión de la finca.
En enero de 2015, se dio traslado al comprador de un nuevo contrato, ya firmado por la inmobiliaria y por uno de los copropietarios, que no llegó a ser suscrito por el actor. Este documento preveía la elevación a público en los quince días posteriores a la inscripción de la escritura de herencia e incorporaba una cláusula de resolución que preveía la devolución duplicada de las cantidades en caso de incumplimiento imputable a la vendedora.
Posteriormente, en marzo de 2016, el comprador remitió burofax al demandado y a la inmobiliaria manifestando su voluntad resolutoria y requiriendo la restitución de los 10.000 euros entregados. Finalmente, en junio de 2018, con ocasión del acto de conciliación, se interesó por primera vez y de manera formal la devolución doblada de las arras al amparo del artículo 1454 CC.
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