Las arras en el ordenamiento jurídico español. Análisis de la jurisprudencia del Tribunal Supremo

AutorMaría Elvira Alfonso Rodríguez
Cargo del AutorDoctora en Derecho civil
  1. LAS ARRAS EN EL CÓDIGO CIVIL

    1. Concepto y función de las arras

      1. Concepto

        El Código civil regula a la figura en el art. 1454 que dice así: «si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.»

        Pese a ser las arras penitenciales la única modalidad prevista por el legislador, sin embargo, en general, la doctrina española (1) y la jurisprudencia,(2) cuando definen este instituto jurídico lo hace desde una perspectiva más amplia comprensiva de las diversas aplicaciones arrales. Así llaman señal o arras, al objeto, dinero o cualquier otra cosa fungible, que una de las partes entrega a otra en el momento de la celebración del contrato.

        Esta definición puramente descriptiva y objetiva de la figura seguida por la gran mayoría de los autores españoles(3) no sólo tiene la virtud de informar sobre el objeto de esta estipulación negocia!, sino que al mismo tiempo establece el ámbito propio de aplicación de este instituto de garantía, al conectar el instituto arral con las relaciones contractuales. Teniendo en cuenta esta consideración, no es a mi juicio muy afortunada la definición que ofrece SANCHO REBULLIDA (4) que, al proclamar la operatividad del instituto frente a cualquier deber jurídico, trata con ello de superar lo que para él representa una limitación injustificada en la determinación del campo de aplicación de la figura al ámbito contractual. Dice así: «las arras consisten en uno o varios objetos tangibles y generalmente fungibles -casi siempre una suma de dinero- que el obligado entrega al acreedor».

      2. Naturaleza jurídica

        Hasta aquí sólo me he referido a las arras desde una perspectiva muy general; quizás convenga ahora completar estas ideas iniciales, incorporando a la definición ofrecida los conceptos que informan sobre la naturaleza jurídica y función que desarrolla la dación arral. A este respecto, la posición de la doctrina(5) es prácticamente unánime al afirmar que las arras participan de la misma naturaleza garantizadora de la que gozan otros instrumentos tutelares del crédito. Las arras cumplen ante todo una finalidad aseguradora de la ejecución de las obligaciones, al mismo tiempo que representan la constitución de una prueba de la existencia del negocio. Este contenido de garantía y reforzamiento del vínculo jurídico existente entre las partes, que caracteriza a esta figura, aparece siempre que se pacten, independientemente de la modalidad arral a la que en cada caso concreto se dé vida.

        La categoría arras designa a uno de los institutos protectores del crédito, de ahí que su análisis deba abordarse desde la perspectiva específica que los caracteriza. La existencia de diversas modalidades arrales o, lo que es lo mismo, la variabilidad de sus aplicaciones, conocidas bajo la denominación de penales (y que algunos autores designan como arras confirmatorias) y penitenciales, no desvirtúa esta unidad funcional; en todas ellas se persigue y alcanza esta finalidad originaria y típica de las arras, si bien con distinta intensidad. Por lo dicho, entiendo que es más exacto decir que las arras tienen conceptualmente siempre el mismo fin y una sola función: reforzar el vínculo obligacional ofreciendo a los contratantes un medio más intensamente eficaz que la acción derivada del crédito simple; la mayor intensidad de la eficacia de este medio consiste en la amenaza hecha al deudor de agravar su responsabilidad ordinaria si no cumple exacta y puntualmente su obligación. El estudio pormenorizado que más adelante llevaré a cabo de cada una de las variantes de esta forma de presión al cumplimiento, completará y confirmará esta tesis inicial.

      3. Caracteres

        1. Pacto accesorio

          Dicho esto en relación a la significación más profunda que individualiza este instituto jurídico, arralizaré ahora cuáles son las formas que adopta este mecanismo tutelar del crédito para desplegar sus efectos en el negocio jurídico. Me estoy refiriendo aquí a su naturaleza instrumental. Esto es, ¿el pacto de arras se integra en el negocio jurídico principal cómo una cláusula accesoria del mismo?; ¿ cuál es en definitiva la relación existente entre la dación de arras y el negocio jurídico principal?

          En contestación a esta cuestión, ha dicho GARCÍA CANTERO (6) y con él la gran mayoría de los autores españoles, que «el pacto arral, fruto de la autonomía de los contratantes, es un pacto accesorio que puede acompañar al consentimiento sobre la cosa y el precio. No es de derecho necesario sino facultativo o voluntario.»

          El carácter accesorio del pacto arral, es una nota conformadora del instituto arral sobre la que existe un punto de acuerdo no sólo a nivel doctrinal, sino también jurisprudencial.

          En efecto, la jurisprudencia tiene declarado con reiteración que esta estipulación negocial presupone siempre la perfección de un contrato. Tal doctrina se recoge, entre otras sentencias, en las de 24 de Abril de 1956, 7 de Julio de 1978, 17 de Febrero de 1982, 12 de Julio de 1986 y 31 de Julio de 1992. A todas ellas corresponde la afirmación de que las arras confirmatorias consisten en la entrega de cantidad por una parte a la otra, en señal de la confirmación del contrato, una vez perfeccionado éste; que las arras penitenciales consisten en la misma entrega hecha en previsión de un posible desistimiento o retractación, y que las arras penales, derivan de igual entrega hecha en garantía de la indemnización que pudiera originar el incumplimiento. En efecto, pues, es preciso que el contrato de compraventa sea perfecto, debiendo entregarse las arras en el momento preciso de la perfección, o, en su caso, en el período que media entre la perfección y la consumación.

          Más significativa aún, porque en este caso esta cuestión fue el centro de gravedad de la sentencia, es la resolución, ya anteriormente referida, de 31 de Julio de 1992, a la cual corresponde la siguiente declaración: toda estipulación de arras, cualquiera que sea la función que a las mismas se atribuya, presupone necesariamente la existencia de un contrato principal, del que aquellas son un mero pacto o estipulación accesoria.

          La sentencia tuvo su origen en la demanda interpuesta por D. Xavier P.H. contra D. Juan Antonio R. A. y Dña. Berta C. Ch. Estos, más de un año atrás, habían vendido a D. Xavier una finca mediante documento privado en el que se decía que el comprador entregaba a los vendedores la suma de 2.400.000 pts. en concepto de señal y paga; cantidad ésta que aplicarían los compradores al precio pactado, siendo éste la cantidad de 24.000.000 pts. En cuanto al resto del precio pactado, D. Xavier P. H. lo haría efectivo en el mismo acto de la firma de la correspondiente escritura pública de compraventa, que se otorgaría como máximo por todo el día 29 de Febrero de 1988. Pocos días antes del cumplimiento del referido plazo, el comprador remitió un requerimiento notarial a los vendedores con el fin de que éstos se sirvieran indicarle el día, hora y Notaría en la que debía procederse al mentado otorgamiento público de la escritura. Al referido requerimiento los vendedores respondieron comunicando al comprador que, dado el carácter penitencial del pacto arral y de acuerdo con el art. 1454 del Cc, su propósito era rescindir el contrato y tal efecto ponían a su disposición la suma de 4.800.000 pts., que correspondía al importe de las arras duplicadas.

          Con base en los presupuestos fácticos expuestos, D. Xavier interpuso demanda solicitando se condenara a los vendedores, de acuerdo con lo establecido en el contrato, a elevar a escritura pública el documento privado de compraventa de la finca. El juez de primera instancia dictó sentencia desestimando la demanda; posteriormente fue confirmada en apelación. Frente a esta última decisión recurre en casación el demandado.

          Por los motivos de casación primero y segundo, el recurrente denuncia error en la apreciación de la prueba, que hace consistir en que la sentencia recurrida ha atribuido carácter de arras penitenciales a las que sólo fueron confirmatorias y en que dicha sentencia declara no producida la perfección del contrato litigioso. Por lo tanto el punto nodular o «thema decidendi» de la revisión casacional es el atinente a la calificación jurídica que había de corresponder a la señal que medió en el contrato litigioso, en íntima relación con la interpretación de éste.

          En este punto considera el T.S. que, como toda estipulación de arras presupone necesariamente la existencia de un contrato del que aquéllas son un mero pacto, y como, por otro lado, la sentencia recurrida, después de declarar la existencia del pacto de arras, parece negar que el contrato hubiera llegado a perfeccionarse, es evidente que incurrió en error de hecho en la apreciación de la prueba no sólo por esa patente e insólita contradicción, sino porque en los autos aparece plenamente probado que las partes perfeccionaron el contrato de compraventa. Por ello los expresados motivos deben ser estimados en el sentido de que ha de considerarse probada la perfección del contrato de compraventa litigioso.

          Los motivos tercero y cuarto son examinados conjuntamente ya que ambos tienen un mismo y único designio impugnatorio, cual es el de combatir la calificación de arras penitenciales. Aquí estimó el T.S. que acogiendo la extensa doctrina sentada por este tribunal que, en relación con la aplicación del art. 1454, exige que de los términos del contrato resulte clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, queda de manifiesto la errónea e ilógica interpretación que la sentencia recurrida ha hecho del contrato litigioso, ya que en el punto concreto aquí examinado, el contrato no contiene pacto alguno, ni expreso ni tácito, acerca de arras penitenciales, sino que consta claramente que la entrega que hizo el comprador lo fue en concepto de pago de parte del precio.

          El interés de la sentencia...

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