Urbanismo: Comentarios al Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística (en especial lo relativo a las obras nuevas y parcelaciones)

AutorFrancisco Javier García Mas
CargoNotario
Páginas317-352

Page 317

1. Introducción

El urbanismo es una materia jurídica de tanta importancia en la actualidad que hasta tiene su propia categoría, con la denominación de Derecho Urbanístico.

No cabe duda que directa o indirectamente muchas materias están relacionadas con éste. Esto ocurre de manera frontal cuando lo ponemos en Page 318 conexión con la Institución Registral, y en concreto con el Registro de la Propiedad, en la rama del Derecho Inmobiliario Registral, así como en su relación con el Catastro.

Las últimas grandes modificaciones en Derecho Urbanístico, entre otras la del Texto Refundido de 26 de junio de 1992, con su antecedente en la Ley 8/90, de 25 de julio, requerían a la vez una adaptación y adecuación, con carácter urgente y fundamental en materia registral. Los instrumentos de planeamiento, los sistemas de actuación, la publicidad del registro frente a terceros, como pieza básica del sistema de seguridad jurídica.

En materia de obras nuevas estábamos huérfanos de esa regulación reglamentaria, desde el punto de vista notarial, teniéndonos que mover sobre especulaciones e interpretaciones más o menos acertadas de los textos urbanísticos.

También puede haber quien opine que tras la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, que ha declarado inconstitucionales a muchos artículos del Texto Refundido, quizá hubiese sido más oportuno esperar acontecimientos, y en especial al del posible nuevo Texto de la Ley del Suelo, cuyo borrador o borradores van corriendo de despacho en despacho. Pero quizá también, como dice el Preámbulo: «Así, aunque los preceptos que integran este Real Decreto se refieren a materias urbanísticas su contenido es exclusivamente registral, por lo que en cuanto a normas hipotecarias jurídico-privadas están llamadas a tener una pervivencia independiente de las vicisitudes de las normas sobre urbanismo. En tal sentido se ha procurado en el presente Real Decreto evitar las referencias concretas a la legislación urbanística, toda vez que la competencia para su elaboración está atribuida con carácter exclusivo a las Comunidades Autónomas, salvo en las materias expresamente reservadas al Estado».

El objetivo de este primer trabajo sobre la materia se centra sobre el estudio del capítulo VI, relativo a las inscripciones de obras nuevas, así como el capítulo X, referente a los actos de parcelación, que tiene una incidencia plena y de urgencia en la materia notarial, dejando para futuros trabajos los relativos a temas tan esenciales como la inscripción de las operaciones parcelatorias, la regulación de los efectos del proceso de ejecución y de la aprobación definitiva; las explotaciones urbanísticas del capítulo III, la inscripción de las cesiones de terrenos con carácter obligatorio, el novedoso capítulo V relativo a las inscripciones de aprovechamientos urbanísticos, con el supuesto de la transmisión de unidades de aprovechamiento urbanístico. Las anotaciones preventivas decretadas en procedimientos administrativos, y en procedimientos contencioso-administrativos; las notas marginales que desarrolla el artículo 307.4 del Texto Refundido, que posibilita el acceso al Registro de las condiciones especiales de concesión de licencias, condiciones que sólo podrán reflejarse cuando las mismas hayan de cumplirse directamen-Page 319te sobre la finca; las inscripciones de las transmisiones sujetas a tanteo y retracto urbanísticos, el régimen de venta forzosa, etc.

Ante esta situación, partimos de la Ley 8/1990, de 25 de julio, y del Texto Refundido de 26 de junio de 1992, de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, del Real Decreto-Ley 5/1996, de 7 de junio, de medidas liberalizadoras en materia de suelo, y de colegios profesionales, precedente de la Ley 7/1997, de 17 de abril, sin perjuicio de los reglamentos que en materia urbanística desarrollan la materia, como el Reglamento de Disciplina Urbanística de 23 de junio 1978, el Reglamento de Planeamiento de 23 de junio de 1978, el Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978, y sin olvidar a la que, según algunos, ha renacido de entre las cenizas, la Ley del Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, Texto Refundido aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 29 de abril, que, como he indicado, hay que desempolvar del cajón de los recuerdos a la vista de la sentencia del Tribunal Constitucional; aunque no está nada claro, el que la opinión mas certera en este punto sea la aplicación de la Ley del 76, sobre todo a la vista de los criterios expuestos por el Tribunal Constitucional, sobre una Ley posterior, como es la del 92, que surge en un sistema y marco jurídico conforme a la nueva legalidad, menos aún podría darse validez al renacimiento de una Ley anterior en el tiempo.

Además, todo ello con independencia de algunas últimas normas de Comunidades Autónomas, que a la vista de la sentencia del Tribunal Constitucional, y a la espera del nuevo texto de la Ley del Suelo, quieren solucionar, aunque sea provisionalmente, el problema o problemas que se plantean; todo ello aderezado con el Real Decreto de convalidación de los Reglamentos de Disciplina, Planeamiento y de Gestión que en su momento se dictó. En cuanto a la sentencia del Tribunal Constitucional, en concreto en la materia de los actos referidos en la misma al Registro de la Propiedad, ha admitido su constitucionalidad, por ser materia exclusiva del Estado, en conexión del artículo 149.1.8.° de la Constitución Española.

En resumen, y esto debe quedar claro, cada vez es más importante la conexión del Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral, en campos tan trascendentales como en materia urbanística, y donde, por desgracia y hasta este momento, no ha existido la misma, y por ello es bueno ir buscando mecanismos que consigan hacer plena y eficaz esa coordinación para conseguir que los libros que publica el Registro sean la realidad jurídica en que la finca se encuentra, para dotar de eficacia y seguridad al sistema. En este sentido el propio Preámbulo del Real Decreto establece que «La acción urbanística y el Registro de la Propiedad se desenvuelve en esferas distintas, pues la primera no es materia propiamente registral y las mutaciones jurídico-reales, cuando se reflejan en el Registro de la Propiedad, se plasman con arreglo a sus normas propias e independientemente de las urbanísticas. No Page 320 obstante, si la acción urbanística y en sí misma provoca una alteración en las titularidades inmobiliarias, surge un punto de contacto de necesaria coordinación. A la vez, es conveniente que los poderes públicos se sirvan de una institución que, aunque se desenvuelve en el campo privado, puede ser una eficaz colaboradora a la actuación urbanística».

Por todo ello este Real Decreto es consecuencia del mandato de la Disposición Adicional Décima de la Ley 8/90, de 25 de julio (arts. 307 a 310 del Texto Refundido del 26 de junio de 1992).

II Inscripción de las obras nuevas
1. Introducción

El Preámbulo del Real Decreto hace una especial mención a esta cuestión, resaltando los límites y el alcance de la regulación reglamentaria; en este sentido establece: «el capítulo VI se refiere a las inscripciones de obra nueva cuya regulación legal se encuentra en el artículo 37.2 del Texto Refundido de 26 de junio de 1992. La regulación establecida pretende responder a la finalidad perseguida con el precepto legal: evitar que nazcan a la vida jurídica unidades inmobiliarias susceptibles de tráfico jurídico que no existen ni podrán existir en el mundo real. No se ha querido (ni hubiera sido oportuno) alterar los mecanismos a través de los cuales la obra nueva puede acceder al Registro de la Propiedad, pero sí ha sido necesario determinar los requisitos descriptivos que ha de contener las escrituras de dicha clase, puesto que la normativa vigente no lo señala. La finalidad perseguida llega a que, tanto en la escritura pública relativa a la obra en construcción como en la que ya está construida, sea necesario que un técnico (expresión que queda en el reglamento precisada en su alcance) dictamine que lo declarado por la persona legitimada para ello coincide con lo proyectado o con lo proyectado y construido, aunque sólo en aquello que es el contenido propio de las escrituras de obra nueva», de lo transcrito anteriormente, en lo relativo a que con este Real Decreto no se ha querido alterar los mecanismos a través de los cuales la obra nueva puede acceder al Registro de la Propiedad, en nuestra opinión, la frase correcta no es que se haya querido o no, o que no haya sido oportuno o no, sino que más bien hubiera sido ilegal el alterar un punto concreto de una Ley como la del 90 y de un Real Decreto Legislativo como el del 92, a través de otra norma de rango inferior como es la del Real Decreto, ya que ello implicaría saltarse el principio jerárquico normativo, olvidándose del artículo 1.° del CC, aunque desde hace tiempo no nos resultan extrañas esas alteraciones del principio de jerarquía formal en determinadas materias, donde reglamentos alteran lo que las leyes establecen; entre otros muchos podemos recordar el de Ley de Costas y su Reglamento.

Page 321El artículo 37.2 del Texto Refundido del 92 establece que: «los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar o inscribir, respectivamente...

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