Urbanismo la inscripción de la opción de compra del aprovechamiento urbanístico sobre fincas pendientes de reparcelación.
| Autor | Gabriel Soria Martínez |
| Páginas | 796-804 |
El dinamismo del tráfico jurídico presenta situaciones en las que los actos de transmisión o disposición quedan condicionados necesariamente a la confirmación de las circunstancias objetivas concretas sobre las que se asienta el acuerdo de voluntades, de manera que, sin ellas, el negocio jurídico carece de sentido o pierde su finalidad.
El tráfico inmobiliario, en especial el que se orienta a la promoción urbanística, es en ese aspecto especialmente dinámico y su dependencia de decisiones y autorizaciones administrativas incrementa el riesgo de las operaciones, por lo que es imprescindible la adopción de cautelas y prestación de garantías, teniendo en cuenta además la trascendencia económica de las transacciones.
El riesgo se acrecienta en aquellas situaciones en las que la transmisión se pretende sobre los derechos que determinadas fincas puedan tener en algún ámbito concreto, pero no sobre la totalidad de ellas, y muy especialmente sobre aquella parte que, por estar clasificada como rústica o por otras circunstancias, no permite la materialización de aprovechamiento urbanístico. En estos casos las alternativas son diversas, pudiendo el titular de la finca y el potencial comprador celebrar un precontrato, un contrato de promesa de venta, un contrato de compraventa sometida a condición suspensiva o cualquier otro de carácter similar, en los que las garantías de cumplimiento y la amenaza de la doble venta o la aparición de terceros potenciales, a través, por ejemplo, de embargos, no quedan suficientemente cubiertas. Cada vez con más frecuencia se viene recurriendo al contrato de opción de compra como medio más eficaz para garantizar el cumplimiento de lo pactado, y dentro de esta modalidad contractual, se extiende la opción de compra sobre el aprovechamiento urbanístico de las fincas, cuya inscripción es posible, a tenor de lo dispuesto en el artículo 307 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, así como los artículos 33 a 44 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
La irrupción del urbanismo en la propiedad inmobiliaria ha provocado la aparición de nuevos objetos de derecho y, en particular, ha generado el aprovechamiento urbanístico como «cosa» patrimonializable. Esta evidencia, que ya resaltó LASO MARTÍNEZ en su obra Derecho Urbanístico, Tomo III, editorial Montecorvo, páginas 259 y siguientes, ha cristalizado en el reconocimiento legal de su existencia y transmisibilidad en el artículo 307.5 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992, que incluye, entre los actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, «los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico».
En ese sentido, siguiendo a LASO MARTÍNEZ en la obra citada, podemos concluir que su carácter de objeto de derecho deriva de ser, al respecto, «indiferente que el objeto sea una cosa corporal o incorporal, que se asimilen o distingan, según sean cosas o bienes, y que el objeto sea por fin un derecho subjetivo o una cosa futura», siempre que cumpla con las condiciones de formar parte de las cosas extra commercium, que no se contraríe la moral o el orden público y que no carezca de la individualidad precisa para crear sobre él alguna relación jurídica. Ahora bien, es también cierto que, como se indica en dicha obra, de alguna manera, el carácter inmaterial del aprovechamiento urbanístico lo asimila, a una columna de aire sobre la parte proporcional de la superficie de tierra perteneciente al propietario del suelo, por lo que, todas las cautelas y garantías en los actos de gravamen y disposición referentes a él quedan sobradamente justificadas.
Es decir, que si el tráfico jurídico inmobiliario requiere una serie de garantías que aseguren el cumplimiento del principio de Seguridad Jurídica, en el supuesto del negocio jurídico que recae sobre el aprovechamiento urbanístico, estas cautelas deben extremarse.
El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, vino a desarrollar la normativa complementaria al Reglamento Hipotecario para permitir la inscripción, entre otros, de actos de gravamen y disposición sobre el aprovechamiento urbanístico, exigiendo el otorgamiento de escritura pública, la apertura de un folio independiente y otras circunstancias que se contienen en los artículos 33 y siguientes.
Ya en otra ocasión tuve la oportunidad de comentar la fragilidad del derecho al aprovechamiento en esta misma Revista Crítica de Derecho Inmobiliario (núm. 682, de marzo-abril, págs. 1082 y sigs., dentro del Comentario relativo a la Resolución de la Dirección General de los Registros y Notariado de 11 de noviembre de 2002). Esta debilidad resulta de su sometimiento a la eficacia y vigencia del planeamiento del que dimana, planeamiento urbanístico que, por su propia naturaleza, por el control jurisdiccional de los actos administrativos y por el ius variandi de la Administración, es extremadamente dinámico. No comparto, por lo tanto, la afirmación de Javier GARCÍA-BELLIDO en su artículo «Por una liberalización del paradigma urbanístico español (II):
La Jurisprudencia de Obras Públicas en el límite del paroxismo», publicado en la Revista Ciudad y Territorio del Ministerio de la Vivienda, vol. XXXVII, tercera época, número 143, primavera de 2005, cuando afirma en la página 13 que el aprovechamiento «no desaparece nunca, es inextinguible, es un derecho real hipotecable desde antes de existir y, cuando el edificio que lo haya materializado en ladrillos se incendie, arruine o derrumbe, vuelve a renacer de sus cenizas, como un mítico Ave Fénix...». La realidad objetiva es muy distinta, como han comprobado, por ejemplo, quienes han sufrido la ocupación directa de sus fincas para la constitución de sistemas generales y, a pesar de tener...
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