Decreto N.° 4104/1964, de 24 de diciembre aprobando el texto refundido de la L.A.U. (B.O.E. del 29, rectificado en el de 15 de enero de 1965)
| Autor | Juan V. Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Magistrado del Tribunal Supremo jubilado |
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Alcance de su vigencia en cuanto a los arrendamientos pactados con anterioridad al 1 de enero de 1995 y que estuviesen subsistentes en esta última fecha
Hemos de advertir respecto a la vigencia de este Texto Refundido que, como diremos al comentar las Disposiciones transitorias de la nueva Ley de arrendamientos urbanos de 24 de noviembre de 1994:
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) Los preceptos del mismo serán aplicables en su integridad, con excepción de las normas procesales, tratándose de arrendamientos, lo sean de viviendas propiamente dichas o por asimilación, o de locales de negocio o por asimilación, si fueren concertados con posterioridad al mismo día 9 de mayo de 1985 y entrasen en vigor el 1 de enero de 1995, si en ellos se hubiere pactado la prórroga forzosa.
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) El Texto Refundido de 1964 a que nos referimos constituirá la normativa de aplicación general en cuanto a los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985 que recayesen sobre viviendas propiamente dichas y que estuvieren subsistentes el 1 de enero de 1995, por así disponerlo la transitoria 2 de la nueva L.A.U. de 1994.
Y tan sólo habrán de tenerse en cuenta las modificaciones previstas en la transitoria de forma expresa, y que son los siguientes:
- El artículo 24.1 que deja de ser aplicable.
- Los artículos 47 y 48, el excluir el apartado 3 de la transitoria, los derechos de tanteo y retracto en los casos de adjudicación de vivienda por división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la fecha de constitución de la comunidad sobre la cosa.
- Los artículos 58 y 59 sobre subrogación en caso de fallecimiento.
- Los artículos 97 y 98 sobre rentas, y aun así en parte.
- El artículo 99, en cuanto a la repercusión del I.B.I.
- El artículo 100 en cuanto a la actualización de la renta.
- El artículo 102 sobre repercusión por servicios y suministros.
- El artículo 105 sobre fianzas.
- El artículo 108 y el 109 sobre la forma de repercutir las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir al uso convenido, del que se ocupa en el apartado 10.3 y 4 de la transitoria 2.a al imponer que el reparto entre los arrendatarios del porcentaje de la reparación se haga en relación a la superficie de cada vivienda.
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) El Texto refundido de 1964 de que hablamos será también la normativa de aplicación general en cuanto a los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985, que recayere sobre locales de negocio y viviendas por asimilación o locales de negocio por asimilación, que estuvieren subsistentes el 1.° de enero de 1995, por disponerlo así las transitorias 3 y 4 de la nueva L.A.U. de 24 de noviembre de 1994.
Y tan sólo habrán de tenerse en cuenta las modificaciones previstas en las transitorias de forma expresa, y que son las siguientes:
- Artículo 57 sobre la prórroga forzosa.
- Artículo 60 sobre sucesiones en el arrendamiento.
- Artículos 97 y 98 sobre rentas, y aun así sólo en parte.
- Artículo 99.1 sobre repercusiones del I.B.I.
- Artículo 102 sobre repercusiones por servicios y suministros.
- Artículo 105 sobre fianzas.
- Artículos 108 y 109 sobre repercusiones por obras, y aun así tan sólo en cuanto al reparto de los gastos entre los arrendatarios que deberá hacerse tan sólo en razón a la superficie del local.
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Texto legal
TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 24 DE DICIEMBRE DE 1964
Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El artículo cuarto, apartado a), de la Ley 40/1964, fecha 11 de junio, autorizó al Gobierno para que, a propuesta del Ministro de Justicia, publicara, en el plazo de seis meses, un texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Al hacer uso de esta autorización se ha desistido de dar una nueva estructura al texto legal, más acomodada a la naturaleza, trascendencia y contenido de sus preceptos, así como a la lógica coordinación y subordinación que entre ellos existe, porque, bien meditadas las cosas, tal cambio radical en la sistemática de la Ley podría contribuir más a entorpecer y dificultar la misión del intérprete, habituado a encontrar la norma en el lugar en que durante tantos años la hallaba, que a simplificar el manejo de sus disposiciones. De aquí que, salvo en algunos casos excepcionales, se haya conservado fielmente el plan seguido por las Leyes de 22 de diciembre de 1955, según fue articulada por el Decreto de 13 de abril de 1956, y de 11 de junio último, habiéndose limitado la refundición a insertar en el texto articulado de la primera los preceptos modificados o adicionados por la segunda, a adaptar la numeración de las subdivisiones de algunos pocos artículos y la de ciertas disposiciones transitorias al orden expositivo estimado más correcto y a unificar la nomenclatura de las referencias internas de la Ley.
En su virtud, de conformidad con el dictamen del Consejo de Estado, a propuesta del Ministro de Justicia y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 23 de diciembre de 1964,
DISPONGO:
Artículo único. Se aprueba el siguiente «Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos», en uso de la autorización concedida al efecto por el artículo cuarto, apartado a), de la Ley 40/1964, fecha 11 de junio.
TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
CAPITULO PRIMERO Ambito de aplicación de la Ley, clases y características de los contratos que regula
Artículo 1.° 1. El arrendamiento que regula esta Ley es el de fincas urbanas y comprende el de viviendas o inquilinato y el de locales de negocio, refiriéndose esta última denominación a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo (1).
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Regula, asimismo, los subarriendos y cesiones de viviendas y de locales de negocio, así como el arrendamiento de viviendas amuebladas (2).
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El arrendamiento de fincas urbanas construidas al amparo de las leyes especiales protectoras se regirá por las normas particulares de éstas y, en lo no previsto en ellas, por las de la presente Ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares. La excepción no alcanzará a cuestiones de competencia y procedimiento, en las que se estará por entero a lo dispuesto en esta Ley, sin perjuicio de lo prevenido en la segunda de sus disposiciones finales (3).
Art. 2.° 1. Quedan excluidos de la presente Ley y se regirán por lo pactado y por lo establecido con carácter necesario en el Código civil o en la legislación foral, en su caso, y en las Leyes procesales comunes, los arrendamientos, cesiones y subarriendos de viviendas o locales de negocio, con o sin muebles, de fincas cuyo arrendatario las ocupe unicamente por la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos (4).
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Igualmene quedan excluidos de lo dispuesto en esta Ley, rigiéndose por lo pactado y por las Leyes comunes, los arrendamientos de locales para casinos o círculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados (5).
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Se excluye también el uso de las viviendas y locales que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tuvieren asignados por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten (6).
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Asimismo quedan excluidos de esta Ley y se atemperarán a lo dispuesto en la vigente legislación sobre arrendamientos rústicos aquellos contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento del predio con que cuente la finalidad primordial del arriendo. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que el objeto principal del arrendamiento es la explotación del predio cuando la contribución territorial de la finca por rústica sea superior a la urbana (7).
Art. 3.° 1. El arrendamiento de industria o negocio, de la clase que fuere, queda excluido de esta Ley, rigiéndose por lo pactado y por lo dispuesto en la legislación civil, común o foral. Pero sólo se reputará existente dicho arrendamiento cuando el arrendatario recibiere, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeren, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas (8).
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Cuando, conforme a lo dispuesto en el número anterior, el arrendamiento no lo fuere de industria o negocio, si la finalidad del contrato es el establecimiento por el arrendatario de su propio negocio o industria, quedará comprendido en la presente Ley y conceptuado como arrendamiento de local de negocio, por muy importantes, esenciales o diversas que fueren las estipulaciones pactadas o las cosas que con el local se hubieren arrendado, tales como viviendas, almacenes, terrenos, saltos de agua, fuerza motriz, maquinaria, instalaciones y, en general, cualquiera otra destinada a ser utilizada en la explotación del arrendatario (9).
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No obstante lo dispuesto en el número 1, el arrendamiento de la industria o negocio de espectáculos que en 1 de enero de 1947 excediera de dos años de duración o que antes de la entrada en vigor de la presente Ley se haya celebrado por plazo igual o superior, quedará sujeto a las normas que esta Ley establece sobre prórroga obligatoria del arrendamiento de local de negocio, con las especiales contenidas en el artículo 77, y a los particulares sobre la renta establecida en el artículo 104 (10).
Art. 4.° 1. El contrato de inquilinato no perderá su carácter por la circunstancia de que el inquilino, su cónyuge o pariente de uno u otro hasta el tercer grado, que con cualquiera de ellos conviva, ejerza en la vivienda o en sus dependencias una profesión, función pública o pequeña industria doméstica, aunque sea...
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