Apostillas a unos comentarios. La prescripción y el Registro
| Autor | José Azpiazu Ruiz |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 318-335 |
Page 318
En la revista de Derecho Privado ha publicado el culto Notario de Madrid D. Ángel Sanz un artículo interesantísimo sobre la r:> forma de la Ley Hipotecaria. El trabajo, de notable sistematización, técnica depurada y elevado tono científico, es una muestra de la cultura y preparación de su autor. Tiene muchos aciertos, que nos complacemos en señalar desde aquí. Conformes en que el expediente de dominio no debía de tener la limitación de dos años para producir efectos plenos de acuerdo en que eso no sucede cuando con él se reanuda el tracto; suscribimos también la tesis de que no existen legítimas que no sean de parte alícuota, y tampoco sabemos de ningún caso en que el legitimario no tenga el camino expedito para entablar el juicio de testamentaría ; finísima y acertada la crítica que hace de las disposiciones que regulan en distinto sentido las declaraciones de obra nueva, según se hagan en escritura especial destinada a ese objeto o en títulos posteriores de transmisión. Tampoco nosotros alcanzamos la razón de esa diferencia, y nos preguntamos también : ¿a qué hacer en el primero de los casos intervenir al contratista o al arquitecto? ¿Y en los espacios rústicos?...
También de acuerdo en que los cuatro últimos apartados del artículo 8.° no tenían vida registral, aunque no lo estamos en negar fundamento a la excepción con relación a Galicia y Asturias, pues en esas regiones el caserío es una entidad agraria especialísima, que sirve a una economía completa y cerrada. Tiene, pues, una realidad física, jurídica y económica, y la tiene que tener registral.
También nos parece acertada la apreciación que hace del valor hipotecario del aplazamiento de pago.
Y al lado de esos aciertos, innegables, nos parece apasionada yPage 318 despiadada crítica que hace del artículo 355. Es posible que los Tribunales sigan desconociendo esta disposición ; pero no podemos olvidar que, en buena hermenéutica legal, las disposiciones posteriores derogan a las anteriores, y si por ese artículo 355 se ven afectadas algunas disposiciones del Código civil, no tendrán más remedio que replegarse a esta situación creada, por lo menos, en el aspecto legal.
Y vamos ya con el objeto principal de nuestro trabajo, que no es otro que combatir en cierto modo la interpretación que este ilustre comentarista da a la reforma de la Ley Hipotecaria, en cuanto al problema concreto de la prescripción y el Registro, que juzgamos asaz apasionada e influenciada, tal vez, por la postura que, con acierto y tesón, defendió en el seno de la Comisión de reforma de que formó parte.
Confesamos de antemano que el problema es complicado y espinoso, que es muy difícil abarcar en una síntesis precisa y justa los diversos intereses en juego ; pero, de todos modos, no nos resignamos a creer que con la reforma ha empeorado la situación del titular inscrito con relación al poseedor extrahipotecario, que ha prescrito su derecho, fuera del Registro.
¿Cómo hemos de conseguir nuestro objetivo? Intentaremos situar el problema ; ya veremos después si el intento es superior a nuestras fuerzas. Para ello expondremos la tesis del señor Sanz ; luego reflejaremos la situación del problema en la legislación, en la jurisprudencia y en la doctrina al advenir la reforma ; después estudiaremos la reforma en relación con este problema ; y, por último, extraeremos las consecuencias que, a nuestro entender, se deducen de este estudio. Este es nuestro plan, y a él procuraremos concretarnos.
Pero antes de nada queremos dejar aquí sentado que la reforma, en general, nos parece loable, acertada y beneficiosa. No se ha dejado influenciar por las corrientes jurídicas extranjeras tan en boga, sino que ha procurado inspirarse en lo más rancio y tradicional de nuestro Derecho patrio. Es ese su primer acierto. Es moderada y ha querido recoger las conclusiones a que había llegado la jurisprudencia y la doctrina en puntos controvertidos (la inclusión do la buena fe en las características del tercero protegido, la valoración hipotecaria del aplazamiento de pago, etc.), y ello es su segundo gran acierto. Ha tratado de fortalecer la inscripción, pero sin llegarPage 320 a declararla obligatoria ni imprescriptible, y esto sí que es su definitivo acierto.
Desarrollemos nuestro plan. Sobre el problema de la prescripción y el Registro dice Sanz : «El problema más grave se ha planteado en la prescripción adquisitiva, en el que se distinguen las siguientes hipótesis:
-
Prescripción adquisitiva secundum tabulas: es extraordinariamente favorecida como consecuencia de la legitimación registral que proclama el artículo 24. El titular registral tiene a su favor la presunción de que posee pública, pacífica e ininterrumpidamente y con buena fe, y la inscripción es considerada como justo título. Es dudoso si se establece para el título una regla jurídica inatacable, de forma que siempre, y sin posibilidad de impugnación, tenga la inscripción aquella consideración o que deba interpretarse que existe aquí una simple presunción juris tantum, susceptible de prueba en contrario. El nexo que, como se ha visto anteriormente, hay entre los artículos 24 y 35 lleva, a mi juicio, a esta última solución. (Normalmente no cabrá, sin embargo, prueba en contrario, salvo de falsedad, puesto que la inscripción no puede hacerse sin título. Sólo podrá plantearse el supuesto en caso de que la inscripción sea de inmatriculación y practicada por expediente de dominio o por acta de notoriedad.)
-
Prescripción adquisitiva contra tabulas. Recogiendo la distinción que establecía ley anterior, separa el artículo 36 una doble hipótesis: la de que haya terceros o no los haya. En el primer caso rige la Ley Hipotecaria ; en el segundo no existe problema registra;, pues rige íntegramente y sin modificación alguna el Código civil. El grave problema que plantea la usucapión contra tabulas se puede resolver con arreglo a dos criterios : 1.° Conceder preferencia al Registro, estimando que la prescripción-esté consumada o en curso-no puede perjudicar al titular inscrito que tenga la consideración de tercero ; como consecuencia, en cada transmisión se opera una interrupción de la usucapión, si está en curso, o se la deja sin efecto si está consumada, 2° Conceder preferencia a la realidad extrarregistral, permitiendo que la prescripción, ya consumada o en curso, perjudique al tercero, siempre que éste sea titular de un derecho real que lleve consigo la posesión de La cosa ; y, por tanto, la transmisión de la finca: no dejará sin efecto la prescripción consumada, ni será causa de su interrupción si está en curso.Page 321
La ley reformada ha tomado una posición ecléctica ante esas dos posturas extremas y contradictorias:
-
Usucapión ordinaria: a) Si es titular del dominio o de algún derecho real limitado cuyo disfrute sea incompatible con la posesión o causa de la usucapión, pues a ese titular no le perjudica, en principio, la prescripción, a menos que se dé alguno de los casos siguientes : «1.° Que el titular inscrito haya adquirido de mala fe o con culpa lata», que se han de dar siempre-según este autor-, por pequeña que sea la diligencia empleada en averiguar el estado de las fincas o derechos adquiridos. «2.° Cuando habiendo obrado de buena fe»-es muy difícil que esto suceda, en opinión de este señor-y sin negligencia, consienta expresamente el estado posesorio, o, tácitamente, no pidiendo la posesión de la finca en el plazo de un año a contar de su adquisición.
Estas reglas se aplican por la ley en el supuesto de que la prescripción esté consumada o le falte un año para su consumación. Si se halla en curso, faltándole más de un año, solamente se establece la posibilidad de interrumpir del apartado segundo, ampliando el plazo a todo el tiempo que falte para la consumación. No obstante, es de toda evidencia que la regla primera, referente a la mala fe y culpa lata, debe aplicarse también en este caso.
Si es titular de un derecho real que no lleve consigo la posesión de la cosa (se refiere a las hipotecas), «no será en ningún caso perjudicado por la posesión».
De la prescripción extraordinaria no habla la ley, y de ello deduce que, como regida por el Código civil, se da siempre contra el Registro. En resumen, que, en opinión del señor Sanz, la reforma, en este aspecto, es un retroceso, pues la prescripción extraordinaria se da siempre, aun contra tercero, y la ordinaria se da cuando hay mala fe o culpa lata, y como estos dos supuestos se dan siempre, en su opinión, resulta que se da siempre también. ¿Qué hemos, pues, adelantado entonces?... Y ya que deja fuera del ámbito de los perjuicios a la hipoteca, ello será sólo provisionalmente ; pues, si al ejecutar dicho derecho no hay postor en la subasta de la finca (de ser cierta la doctrina del señor Sanz, no le habrá nunca que la finca no esté poseída por el titular registral) el acreedor hipotecario, por adjudicación, se convierte en dueño, ¡ah!, entonces habrá empeorado su situación, pues contra él, ya dueño, se dará la prescripción ganada, y perderá el dominio y, por tanto, la hipoteca.Page 322
¿Cuál era la situación de la legislación, de la jurisprudencia y de la doctrina al advenir la reforma...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba