El apogeo de la permuta en el mercado inmobiliario
| Autor | M. Eugenia Serrano Chamorro |
| Cargo | Doctora en Derecho-Profesora de la Universidad de Valladolid |
| Páginas | 1667-1710 |
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En los últimos años se ha desencadenado una transformación económica motivando la aparición de nuevas modalidades en el ámbito de las relaciones humanas 1, que si bien es cierto que de antemano no se encuentran plenamente reguladas por el legislador, pronto tratará de darse una respuesta legal, empezando a promulgarse las correspondientes normas legales.
Una de esas nuevas modalidades que el constante evolucionar de la vida nos ofrece cada vez con mayor auge, es la que voy a tratar de analizar en este Page 1668 estudio: la permuta de solar a cambio de viviendas, locales, garajes o trasteros que en él se construyan 2.
La necesidad de encontrar una regulación adecuada y específica de esta nueva figura, la pone de manifiesto el I Simposio sobre Propiedad Horizontal organizado por las Cámaras Oficiales de la Propiedad Urbana de la zona de Levante, celebrado en Valencia en octubre de 1972, al indicar: «...Así ocurre en los cambios de suelo por vuelo, en los que el primitivo dueño del solar -que ya es sólo futuro propietario de los pisos o locales que constituyen la prestación que le es debida- no debe seguir figurando como aparente constructor y dueño de la totalidad del edificio que se está construyendo, ni, a la inversa, el constructor que adquirió el solar -a cambio de su obligación de entregar los futuros pisos ya construidos- no debe aparecer tampoco, ni aun transitoriamente, como titular pleno de la totalidad del inmueble, sin ninguna limitación ni obligación auténticamente especificada. Por lo que la Comisión sostiene la necesidad de arbitrar fórmulas simples y eficaces para que el contrato de cambio o permuta de solar por futuros pisos construidos quede fehacientemente reflejado en todas sus etapas, garantizando por igual los intereses del primitivo propietario del suelo y los del constructor del edificio, considerando que la constitución entre ambos de una comunidad de autopromotores es tan sólo un remedio parcial que, además, no coincide con la realidad, resultando imprescindible la eliminación de los actuales obstáculos administrativos y fiscales que impiden que esta forma de construcción encuentre una formulación jurídica justa, verdadera y completa».
En efecto, como dice Ventura-Traveset 3, la importancia de la cifra de medios materiales que precisan para construir o edificar, hace que, con harta frecuencia, no sea posible que todos estos elementos o medios materiales (solar, capital, licencia urbanística, materiales, trabajo, etc.) sean puestos en la empresa de edificar, por una sola persona.
La construcción de nuevas viviendas se ha convertido en un proceso económico y social de acusada dinamicidad. Las nuevas técnicas de gestión económica presionan sobre el derecho solicitando el reconocimiento jurídico de nuevos bienes, actos y relaciones. Y si el derecho no responde a las nuevas exigencias económicas, las instituciones jurídicas envejecen y se desechan. En este proceso interesa destacar la intervención creciente de los Page 1669 propietarios de viviendas y departamentos en el proceso de su construcción 4.
De otro lado la necesidad de aumentar las soluciones al magno problema de la vivienda, hace preciso lo que podría llamarse el «aprovechamiento de los espacios vacíos» existentes en el vuelo y subsuelo de edificios ya construidos, que pueden dar origen a nuevos pisos, locales, garajes o trasteros.
Todo ello motiva que surjan en la esfera jurídica, con una frecuencia cada vez más en alza, una amplia gama de relaciones contractuales 5 que se otorgan por el que es propietario de un solar y carece de los medios económicos para edificar, o bien no quiere convertirse en constructor, y aquella otra persona que tiene estos últimos o es técnico en la edificación, y en cambio, carece del capital para adquirir un solar, que en la actualidad puede alcanzar precios desorbitados 6.
Una característica común a todos esos negocios es que la finalidad perseguida consiste en lograr la adquisición de un bien futuro: local, piso, garaje o trastero, que se han de construir como contraprestación a la entrega de un bien actual: el solar.
Ello conlleva en la vida práctica numerosos problemas muy variados que van desde la obtención de un préstamo hipotecario para poder edificar, pasando por la propiedad horizontal, defectos en la construcción, entrega de los pisos, resolución de contrato, etc., hasta la entrega del inmueble previamente convenido por las partes 7. Teniendo siempre presente que la voluntad del dueño del solar es conseguir el objeto del contrato, sean pisos, locales, garajes o trasteros, sin desligarse del todo de la propiedad del solar, tratando de obtener la máxima garantía en su actuar para evitar una posible pérdida del solar sin haber obtenido a cambio el inmueble deseado y pactado.
Page 1670Estas circunstancias han traído consigo el nacimiento de la figura de la aportación 8 con la finalidad de que el dueño del solar participe del valor real del terreno, según su posible edificabilidad final, facilitando la realización del negocio inmobiliario al reducirse la financiación precisa, conllevando al promotor o constructor a mejor disfrute, sin necesidad de soportar el desembolso que representa la compra del solar. Si bien no la considero acertada, al no tener verdadera existencia, y critico la utilización de esta terminología, pues la aportación es una figura u obligación contractual -aportación a sociedad-, pero no un verdadero contrato. Carece de sentido hablar de aportación desvinculándola de la figura de la sociedad, al no gozar de autonomía propia.
Por último, coincido con Martra en apreciar que va incrementándose la modalidad del contrato de cambio de solar por edificación futura, bajo la forma de permuta, por ser un buen negocio para ambas partes 9, ya que, en definitiva, el propietario del solar aumenta considerablemente su rendimiento, y al promotor-constructor se le facilita grandemente la edificación, al no tener el desembolso del precio del solar, que le permite construir muchos más metros cuadrados de obra, y en consecuencia, le es mucho más rentable a la empresa promotora 10.
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Hoy en día parece posible hablar de un desarrollo y revitalización del contrato de permuta 11 debido primordialmente a la cada vez más prolija actividad promotora y edificadora de inmuebles destinados a viviendas 12, así como al afán especulativo por parte del propietario de una vieja edificación o solar, que en lugar de vender el terreno, o construir sobre el mismo, prefiere cederlo a un constructor, a cambio de un número determinado de los departamentos que en el nuevo edificio a construir se realicen 13.
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Son escasos los estudios ofrecidos por nuestra doctrina en esta materia. Simplemente se contemplan de forma indirecta algunos de sus efectos o con-Page 1672secuencias que no llegan a cubrir las numerosas dudas y conflictos prácticos suscitados al respecto.
Seleccionamos algunas posturas aportadas a nuestro contrato, pudiendo vislumbrar tres corrientes: la mayoría de nuestros juristas se inclinan por considerarle como permuta especial de cosa presente por cosa futura. Otro sector importante prefiere hablar de permuta con prestación subordinada de obra. No faltan posturas intermedias como contrato atípico, contrato de aportación, etc.
Nos centraremos en la consideración de permuta, por ser la figura que pretendemos analizar.
Así, Merino Hernández configura esta modalidad contractual como permuta, «permuta de solar por pisos a construir» 15, indicando que, «De los pocos autores que de ella se han ocupado, todos dan en calificar al negocio de "permuta", aunque no ordinaria, sino teñida de cierta especialidad que le da el versar uno de los objetos del contrato sobre una cosa futura» (los pisos o locales a construir).
Suele configurarse entonces como permuta de cosa presente por cosa futura 16, y encuadradarse dentro de la teoría general de los negocios, y especialmente de la compraventa, sobre cosa futura» 17.
Aclara calificando este negocio de verdadera permuta de cosa presente por cosa futura, siendo aplicable toda la problemática de la permuta en general, al caso de ser la cosa futura, un o unos determinados elementos de un edificio a construir. «Es más, la calificación al negocio de permuta nos ayudará sobremanera a resolver las diferentes cuestiones que en la práctica pueden suscitarse en torno a este contrato» 18.
En la misma línea, García Cantero 19 indica que debido a las especiales circunstancias socioeconómicas, se ha desarrollado bastante en los últimos Page 1673 años la contratación en forma de permuta consistente, fundamentalmente, en el cambio de un solar por un determinado número de pisos o locales a construir en el mismo. Aunque hay gran variedad de fórmulas jurídicas que permiten obtener idéntico o parecido resultado económico, no...
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