Los apartados 8 y 10 del artículo 53 de la Ley 13/96.
| Autor | José Antonio García Vila. |
| Páginas | 142-152 |
El título del informe trata de mostrar la limitación del objeto de estudio del mismo. Trato de ceñirme, así, al encargo realizado y no estudiaré otras cuestiones de las que se habló en el coloquio organizado por la Comisión de Cultura del Colegio como la «doble inmatriculación» de la referencia catastral, la inmatriculación de fincas, etc.
Cuando se dicta una norma como la presente, que incide en la legislación hipotecaria, pero no determina ni el alcance ni la extensión de la innovación, el intérprete, si se me permite aplicarme esta calificación, debe partir de una premisa básica: que la interpretación propugnada suponga la menor perturbación posible en el sistema existente.
A mi juicio, ello se traduce en dos ideas:
- entre la duda de si se trata de una norma con un efecto de derogación tácita o una norma modificativa o complementaria, debemos inclinarnos por la segunda solución.
- a la hora de determinar el alcance de la modificación, debe entenderse aquélla que suponga el menor cambio posible.
Los apartados 8 y 10 del artículo 53 se refieren, sin duda, a la concordancia con la realidad de los datos descriptivos de la finca en el Registro de la Propiedad, basándose en la suposición de que los datos catastrales conciden con aquélla.
No obstante, y tal como trataré de mostrar, la redacción suscita dudas tanto respecto del supuesto de hecho que contemplan como respecto a la solución que establecen. Hay un paralelismo evidente entre ambos apartados del artículo 53, pero el empleo de términos diferentes en ambos para definir el supuesto de hecho nos plantea el problema de determinar si se trata exactamente del mismo supuesto en ambos casos.
Para resolver esto, procede, a mi juicio, comenzar por un somero repaso a la rectificación de los datos descriptivos de la finca antes de la entrada en vigor de la norma.
En nuestro sistema registral, los datos de la finca accedían al Registro de la Propiedad por las manifestaciones de los interesados. Hasta ahora, la rectificación de los datos descriptivos se hacía también, fundamentalmente, en base a las simples manifestaciones de los mismos, con excepciones importantes, introducidas recientemente, como la declaración de obra nueva.
La regulación del exceso de cabida no ha respondido nunca, sin embargo, a aquella idea permisiva, quizá, como dice Sanz Fernández, porque se consideraba que no suponía una mera rectificación de un dato descriptivo de la finca. De ahí que sea normal hablar de «inscripción del exceso de cabida», como hace el Reglamento Hipotecario, aunque la Ley, con mayor propiedad, hable de hacer constar la mayor cabida o de rectificar la extensión de la misma (arts. 200 y 201 LH).
La situación anterior de rectificación de la extensión de la finca es, sintéticamente, la siguiente:
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Se diferencian los medios según que la superficie real sea menor o mayor que la inscrita. En el primer caso (y a pesar de que la operación puede ocultar transmisiones de terrenos no documentadas) se permite la rectificación por simple manifestación. En el segundo caso, los medios, entre los que destacan los comprendidos en el apartado 5 del art. 298 RH, muestran un gran paralelismo con los inmatriculadores.
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El título formal que provoca la modificación registral es un título público. El documento privado sólo accede al Registro cuando expresamente la Ley lo permite.
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Debe tratarse de un título traslativo. Esta exigencia no está explicitada en la norma, y frente a la opinión favorable acerca de la simple declaración que manifieste un exceso de cabida sostenida por Roca Sastre, la Dirección General la ha deducido (R. 16-XII-83 y 21-11-86) curiosamente por una interpretación de la norma conforme a la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada. Los graves riesgos que supone el exceso de cabida (como ocultar adquisiciones a propietarios colindantes, preparar invasiones de fincas etc.) le han llevado a excluir la rectificación por la simple manifestación en un título declarativo, es decir, que no contuviera una modificación de la situación jurídica de la finca. Lo cierto, sin embargo, es que la resolución de 1983 se pronuncia en un supuesto de rectificación ex art. 298-5-D RH, sin que hasta el momento se haya planteado, que yo sepa, la virtualidad de la rectificación en título declarativo amparada en las letras A y B del propio artículo.
Es conveniente terminar esta introducción, quizás innecesaria, y pasar a examinar los apartados 8 y 10 de este dichoso art. 53.
Decía al principio que era discutible el supuesto de hecho al que se referían.
Dejaré por ahora de lado el...
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