Artículo 7, Ap 1º. elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios

AutorFuentes Lojo
Cargo del AutorAbogado
I TEXTO LEGAL

<<1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectó nicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabae o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Adminis trador.>>

II DIFERENCIAS CON EL TEXTO DE LA L EY 49/60 ANTES DE LA R EFORMA

Se advierte que son idénticos, siquiera en el nuevo se habla no sólo de <> sino también de <>.

III COMENTARIO Y PROBLEMÁTICA
A) PERSONAS QUE PUEDEN EFECTUAR LA MODIFICACIÓN

El artículo 7 se refiere al <>, con lo que se concreta perfectamente la persona que puede efectuarla. Adviértase, sin embargo, con VENTURA -TRAVESET :1 1.º que si el piso pertenece pro indiviso a varios propietarios, habrá de estarse a la limitación del artículo 397 del Código civil, por lo que ninguno de los condueños podrá, sin consenti miento de los demás, hacer alteraciones en aquél, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos; y 2.º que si el piso pertenece en usufructo a una persona, el princi pio general de conservación de la forma y sustancia de la cosa (art. 467 del CC) salvo el caso de que el título de su constitución o la ley autorizaren otra cosa impiden al usufructuario hacer modificaciones en el mismo, sin autorización de los nudos pro pietarios; y en cuanto al nudo propietario, el artículo 489 del mismo Código le prohí-be alterar la forma y sustancia del piso o local, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario.

Por su parte, Germán BERCOVITZ Á LVAREZ (p. 54 de sus comentarios al artículo en la obra citada) después de afirmar que el destinatario formal de la norma es <>, pone de manifiesto que la doctrina discute si la utilización del término ha de considerarse de forma estricta, y si este derecho no aprovecha a los usufructuarios sin el consentimiento de nudo propietario dado el principio general de conservación de la forma y sustancia de la cosa (art. 467 del CC) a no ser que el título de constitu ción autorizase otra cosa. Y lo mismo es predicable de un derecho de uso y habitación (art. 528). Siendo claro que el arrendatario no puede realizar las modificaciones sin al autorización escrita del arrendador según los artículos 23 y 30 de la Ley de arrenda mientos urbanos de 1994. Pero ello no autoriza a la comunidad de propietarios para que pueda actuar a iniciativa propia contra quien realiza la modificación en los supuestos indicados, si las modificaciones no infringen los limites del artículo que comentamos; siquiera existan sentencias que admiten tal posibilidad, como la de 8 de marzo de 1994 de la AP Baleares (AC 1994, p. 447).

B) ELEMENTOS A LOS QUE PUEDE AFECTAR LA MODIFICACIÓN

El texto se refiere a los <>, a las <> y a los <> del piso.

Para saber lo que ha de entenderse por unos y otros, véase lo que decimos al comen tar el artículo 3.

C) REQUISITOS PARA EFECTUAR LA MODIFICACIÓN

El derecho que en el precepto citado se conoce a todo propietario para modificar los elementos que cita, está sujeto a los siguientes requisitos:

a) Que con la modificación no se menoscabe o altere la seguridad del edificio

Problemática

1) Ámbito de la prohibición.

Germán BERCOVITZ ÁLVAREZ (p. 154 obra citada) dice que la ley utiliza la expre sión <>, no teniendo ambos verbos la misma intensidad, porque alteración podría significar simple modificación o cambio, incluso aunque el resul-tado, objetiva o subjetivamente este pueda considerarse superior, y por el contrario <> implica un contenido negativo de cierta relevancia de la modifica ción.

Por menoscabo habrá de entenderse todo <>, que afecte al edificio en el sentido expuesto.

Por alteración toda <> que tenga influencia en dicha se-guridad.

2) Forma de determinar si el menoscabo o alteración afecta a la seguridad. Creemos que habrá de estarse al informe técnico del arquitecto correspondiente. Lo que sería superfluo es, como indica S ALIS,2 una relación enunciativa de obras o modificaciones susceptibles de causar perjuicio a la estabilidad o a la seguridad del edi ficio, ya que la posibilidad de este perjuicio no depende tanto de la naturaleza de la obra como, sobre todo, de las condiciones del edificio en el que se realicen.

b) Que tampoco se menoscabe o altere la estructura general del edificio, su configuración o estado exteriores

Problemática

1) ¿Qué se entenderá por <>? Creemos que habrá de referirse a la distribución y orden de las partes de que se compone, es decir, a lo que constituye el verdadero esqueleto del mismo.

2) ¿Qué se entenderá por <>?

Ha de ser <>, o <>.

Aplicando por extensión la doctrina jurisprudencial sentada a propósito de la interpretación de la causa 7.ª del artículo 114 de la LAU de 1964, hemos de decir:

Que la configuración, como reiteradamente tiene dicho este tribunal, la determina la disposición particular o forma de las partes, tanto en sentido vertical como horizon tal, que dan aspecto a estructura física al local, y para su estimación se ha de comparar el estado actual con el que tenía y que se dice ha sido alterado (Sentencias de 27 de octu bre de 1960 [Ar. 3.437] y de 13 de febrero de 1969).

Que el cambio por las obras ha de ser no meramente accidental, sino esencial y sen sible (Sentencias de 22 de octubre de 1960; 29 de mayo de 1960; 30 de abril de 1959).

Que es irrelevante que con las obras se beneficie o perjudique el destino del local arrendado (Sentencias de 6 de diciembre y 28 de mayo de 1958).

3) ¿Qué habrá de entenderse por <> del edificio? Creemos que el <>, tanto en cuanto a los materiales de que esté formado, cuanto a los adornos que tenga o a la clase de pintura que posea.

De ahí que podemos afirmar con S ALIS que el barnizado de una persiana, de una puerta o de los hierros de un balcón, con un color que contraste y sea distinto del de las otras puertas y ventanas, podrían perjudicar el aspecto arquitectónico y el decoro del edificio y debería, por ello, ser prohibido, al igual que la colocación de estucos u obje tos ornamentales de estilo distinto.

Y que añadamos, con dicho autor, que los ejemplos que pudieran citarse serían inú tiles, tanto más cuanto que la indagación de si una determinada obra o modificación es susceptible de afectarlo puede dar lugar a dificultades que sólo un dictamen técnico podría resolver.

La norma, por otra parte, no debe interpretarse y aplicarse demasiado rígidamente. La cuestión surgirá, sobre todo, en el caso de sobreelevación de edificios con un determinado estilo arquitectónico, en el caso de transformación en locales de negocio de los bajos originariamente destinados a otro uso, y también en el caso de instalación de anuncios, letreros, etc.

Ver también lo que decimos al ocuparnos del artículo 396, en la parte relativa a los elementos <> <> y <>.

c) Que no perjudique dicha modificación los derechos de otro propietario

En este caso, es indudable que será preciso el consentimiento de éste. Ahora bien, ¿podrá el propietario modificar o cambiar de sitio las instalaciones generales o en provecho de otro incluidas en su piso? Entendemos que la respuesta ha de ser afirmativa, siempre, naturalmente, que el respeto de los derechos del otro pro

pietario se produzca. Postura lógica, porque al fin y al cabo el titular tiene la propiedad exclusiva del apartamento y a la comunidad en general o al beneficiado en particular no debe importarle esa reforma si no se le perjudica en nada.

d) Que se dé cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad

Este representante será el presidente, por lo que dispone el artículo 13 de la ley. Si el cargo estuviera vacante, cree VENTURA -TRAVESET que debe darse cuenta a los demás propietarios, pues el administrador no parece el indicado, ni figura esta facultad en el artículo 18 (hoy el 20).

Problemática

1) ¿Será precisa la autorización de la junta para la realización de las obras? Creemos que no, porque la ley no lo exige, limitándose a decir que se notifiquen previamente, pero no que no puedan hacerse si existe oposición por dicha junta o no se...

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