Anulación de licencia de edificación y sus efectos frente a terceros

AutorJosé Luis Laso Martínez
CargoAbogado
Páginas376-383

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I Hechos

El supuesto sobre el que versa el recurso reside en haberse dictado sentencia por un Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, que adquirió carácter de firme, a partir de la cual se expidió mandamiento judicial en ejecución de la sentencia trasladando la declaración de nulidad de la licencia sobre las diversas fincas construidas al amparo de la misma.

Las fincas inscritas en virtud de la declaración de obra nueva sucesivamente habían sido objeto de constitución de hipoteca y transmitidas a diversas personas constando en los hechos de la Resolución que «del mandamiento y sentencia presentado no consta que ninguno de esos titulares de dominio ni de cargas hayan sido demandados».

De igual forma se menciona en los hechos que no se practicó anotación preventiva de demanda con anterioridad a la transmisión a dichas personas.

La nota extendida por el Registrador acuerda la denegación de la inscripción, «porque los titulares de dominio y cargas de las siete fincas que integran la urbanización para cuya construcción se concedió una licencia anulada, ni han sido demandados ni han participado ni sido oídos en el procedimiento, siendo, además, salvo decisión judicial en contrario, terceros de buena fe y a título oneroso».

El defecto se califica como insubsanable interponiéndose recurso gubernativo, después de confirmarse la calificación sustitutoria por otro Registrador, en cuyo recurso se contienen las siguientes alegaciones: descritas las circunstancias anteriores el recurrente entiende que resulta infundada la referencia a la existencia de terceros adquirentes por cuanto la que se denomina propiedad urbanística ha generado un nuevo modelo por virtud del cual, como se decía ya desde la Ley de 1956, la enajenación de las fincas no modifica la situación de su titular en orden a las limitaciones y deberes instituidos en la Ley o impuestos en virtud de la misma por los actos de ejecución de sus preceptos quedando subrogado legalmente los terceros adquirentes a las consecuencias derivadas de aquellos deberes.

Las razones expuestas en el recurso fueron las siguientes:

«Se solicitó la anotación de una sentencia firme anulatoria de la licencia: la licencia de obras de siete viviendas en Portio. La sentencia se ha dictado en los autos 74/2003 del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, número 3 de Santander. El artículo 75 del Real Decreto 1093/ 1997, dispone que cuando la licencia de edificación, a cuyo amparo haya sido realizada una obra nueva, sea posteriormente declarada ilegal, por contravenir la ordenación urbanística aplicable, se hará constar por nota marginal. La nota se tomará en virtud de certificación de laPage 377 resolución administrativa firme, o, en su caso, de la sentencia en las que se declare la ilegalidad de la licencia y que el titular registral ha sido citado en el procedimiento. En el procedimiento fue citado el titular registral de la finca ... quien se personó y defendió el asunto, siendo condenado en costas. Se solicitó la anotación preventiva de la demanda y se acordó fijando el juzgado una caución de 30.000 euros que hizo imposible su ejecución por el alto coste de la misma. En la actualidad las viviendas han sido vendidas a terceros, los cuales son conocedores de ambos procedimientos desde un primer momento, es decir, antes de firmar las correspondientes escrituras de compra habiendo tenido reuniones con el promotor para que éste asumiera la defensa en juicio de la promoción, así como con el Ayuntamiento demandado, como estos dos últimos reconocen en ejecución de sentencia...».

II Los fundamentos de la resolución

El contenido literal de la Resolución es el siguiente:

«Vistos los artículos 307.6, 7 y 8, y 309 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana; artículo 21 y Disposición Derogatoria única de la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen de Suelo y Valoraciones; Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico de Cantabria; Resoluciones de esta Dirección General de 27 y 28 de abril de 1995.

1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por el letrado don..., en nombre y representación de don..., contra la negativa del Registrador de la Propiedad, número 2 de Santander, don..., a inscribir una sentencia de declaración de nulidad de una licencia de edificación. Se ordena en el mandamiento "se proceda a inscribir el fallo de la sentencia, hoy firme, cuyo testimonio se adjunta, al margen de la inscripción de la finca propiedad de...".

La nota de calificación determina que procede la denegación porque los titulares de dominio y cargas de las siete fincas que integran la urbanización, para cuya construcción se concedió la licencia anulada, ni han sido demandados ni han participado ni sido oídos en el procedimiento, siendo, además, salvo decisión judicial en contrario, terceros de buena fe y a título oneroso.

2. En la propiedad urbana, de acuerdo con el principio de subrogación real, las limitaciones del dominio afectan con trascendencia real a todo adquirente posterior, y si bien es cierto que parece atentar contra el principio de publicidad y seguridad del tráfico, no lo es menos que aquél se encuentra resguardado por la Ley de tal modo que las limitaciones derivadas del Urbanismo en manera alguna pueden ser catalogadas como las antiguas cargas ocultas, pues este principio de la subrogación real se da respecto a toda transmisión de bienes afectados por alguna función administrativa y estas limitaciones han sido configuradas por la más moderna corriente civilística caracterizada como obligatio propter rem, que afectan al propietario de la finca por el mero hecho de serlo, sin que el actor pueda pretender ampararse en la literalidad del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.Page 378

3. La cuestión que se plantea en el presente recurso no es tanto...

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