Anotación preventiva de mandamiento judicial. Preferencia crédito comunidad de propietarios

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: El artículo 9.1.e), párrafo segundo LPH regula los efectos de la preferencia del crédito de la comunidad de propietarios por las cuotas impagadas, distinguiendo en este párrafo y el siguiente, según se trate de la afección respecto al adquirente de un piso o local o de la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble lo que plantea dudas acerca de la naturaleza jurídica de esa preferencia, y concretamente si tiene efectos reales o se trata de una preferencia de alcance personal aunque sea un crédito singularmente privilegiado.

Hechos: se presenta mandamiento que inserta sentencia en la que se solicita la inscripción del crédito preferente que ostentaba una comunidad de propietarios frente a una entidad mercantil derivado de la falta de pago de las cuotas de la comunidad. Se hacía constar, además, que de esa preferencia se derivaba la posposición del rango de la carga hipotecaria a favor de la entidad «Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.».

La Registradora emite calificación negativa al haber apreciado los siguientes defectos:

  1. No se identifica la finca a que afecta el mandamiento.

  2. No consta la firmeza de la sentencia recaída.

  3. La cantidad en que consiste el crédito cuya preferencia se declara no respeta el límite prevenido en el art. 9.1.e párrafo segundo de la ley de Propiedad Horizontal.

El Centro Directivo estima parcialmente el recurso y tras recordar su doctrina sobre el alcance de la calificación registral cuando se trata de documentos judiciales señala que LPH prevé la afección de la finca al pago de las cantidades adeudadas por el anterior titular, afección legal que, sin embargo, no permite considerar que toda demanda en juicio ordinario en reclamación de una cantidad de dinero adeudada por el impago de las cuotas de comunidad del titular registral de un piso, tenga eficacia real.

1) Si el mandato pretende hacer constar en el Registro de la Propiedad la naturaleza real del crédito anotado y la preferencia de rango frente al asiento de hipoteca anteriormente inscrito, es evidente que no puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad cuando no resulte de la documentación presentada su carácter real ni resulte que el titular de la hipoteca cuya postergación de rango se pretende haya sido parte en el procedimiento.

En estos casos de mera reclamación de cantidad la estimación de la demanda, en modo alguno producirá una alteración...

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