La anotación preventiva en general.
| Autor | Ramón de la Rica y Maritorena |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 389-414 |
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La anotación preventiva es, como la inscripción, otra de las formas que pueden revestir las relaciones jurídicas inmobiliarias para alcanzar un estado registral, siquiera sea imperfecto o perfectible.
Después de haber examinado anteriormente la nota marginal 1 y la cancelación registral 2, me atrevo a esbozar otra de las variadas teorías generales sobre la llamada anotación preventiva. Esta tarea resulta ciertamente dificultosa si se quiere aportar algo nuevo sobre la materia, puesto que ha sido estudiada desde los primeros tiempos hipotecarios por un buen número de tratadistas.
Hay relaciones jurídicas inmobiliarias que son «inscribibles», o sea, que alcanzan la plenitud registral, la máxima eficacia del sistema y las protecciones que éste dispensa; y hay otras que, por el contrario, sólo son «anotables», lo que equivale a decir que no tienen acceso íntegro al Registro, que no producen asientos definitivos, estables y con plenitud de efectos y que, por sí mismas, no han generado derechos reales perfectos ni los han modificado, transmitido o extinguido de modo eficaz y permanente.
Page 390Examinando los folios de los libros de inscripciones existentes en los Registros de la Propiedad nos encontramos con la anotación preventiva y, formalmente, veremos que es un asiento principal, extendido en los mismos libros, folios y parte de éstos que las inscripciones, de las que en este aspecto sólo se diferencian porque van señaladas con letras, en vez de guarismos, que son propios de las inscripciones. Pero la anotación preventiva es provisional, por revestir como nota propia carácter eminentemente transitorio, a diferencia de las inscripciones, que registralmente son definitivas, aunque sustantivamente no lo sea el derecho a que se refieran. Materialmente su origen responde a diversos motivos de variada índole, lo que las hace muy heterogéneas. Por lo que en el fondo y como indican unánimemente los tratadistas es difícil dar un concepto unitario de la anotación preventiva, ya que, como he dicho, en nuestra legislación esta clase de asiento se refiere a supuestos muy diversos y a situaciones jurídicas carentes de homogeneidad.
La Ley Hipotecaria no define la anotación preventiva; se limita en el artículo 42 3 a enumerar, y no de modo exhaustivo, quiénes son las Page 391 personas o titulares de derechos que pueden pedir anotación preventiva de los que les corresponden, y a primera vista se observa las profundas diferencias que separan unos derechos anotables de otros 4. Una anotación de demanda y otra de derecho hereditario sólo tienen en común la clase de asiento en que se concretan.
Intentaré precisar, citando a diversos autores, un concepto claro de la anotación preventiva y de su fundamento, para estudiar después su evolución en nuestro derecho, sus precedentes germánicos, sus clases, sus circunstancias y su forma.
La Exposición de Motivos de la primitiva Ley Hipotecaria, fuente a la cual se debe acudir para el estudio de casi todas las materias hipotecarias, al tratar de las antiguas hipotecas judiciales, hacía notar que casi siempre se constituían para que fuese respetada la acción de la justicia, evitando que se eludiese el cumplimiento de las sentencias, mediante los actos del demandado que imposibilitasen la futura ejecución del fallo; de donde se deducía que tales hipotecas sólo debían durar mientras se siguiese el juicio y se hiciese efectiva la sentencia. Los redactores de la Ley de 181 creyeron conveniente, por razones de tecnicismo, cambiar la vieja nomenclatura y sustituir la denominación de «hipoteca judicial» por la de «anotación preventiva», pero conservando su finalidad esencial de asegurar las resultas de un juicio. Pero además de las anotaciones preventivas que exige el curso de los procedimientos judiciales-añade la Exposición de Motivos-se necesitan otras que tienden a asegurar ciertos derechos reales ya existentes, pero que no se hallen en el caso de ser inscritos, bien porque no son aún definitivos, o bien porque su verdadera importancia no está aún determinada, como sucede con los derechos del legatario y del acreedor refaccionario, respectivamente. Y finalmente, hay títulos que no pueden ser inscritos por contener defectos subsanables, pero que deben ser objeto de anotación preventiva, que pondrá a todos al corriente del verdadero estado de la finca o derecho y asegurará los mismos, contra los que puedan presentarse posteriormente, a favor del titular de derecho defectuoso, en tanto se subsana el defecto, intrínseco o extrínseco de que se trate.
De todo lo expuesto se deduce que, para la Exposición de Motivos de la Ley de 1861, norte seguro de interpretación y autorizado comentario, las anotaciones preventivas tienen una finalidad tripartita o trimembre:
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a) Asegurar las resultas de un juicio.
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b) Garantizar derechos existentes, pero no definitivos o de cuantía indeterminada.
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c) Asegurar los efectos de los títulos defectuosos para cuando, una vez subsanados, puedan ser inscritos.
No obstante la superficialidad de estos conceptos, que se refieren, más que a la naturaleza de los derechos anotables o a la naturaleza de la anotación, a los efectos protectores o de garantía producidos por ésta, la generalidad de los autores se han inspirado en ellos para definir el concepto de tan importante asiento registral. Desde luego, en nuestro sistema, las anotaciones preventivas pueden perseguir cualquiera de los tres fines genéricos enunciados: asegurar los efectos de un juicio, de un derecho eventual o de un título defectuoso; pero eso es demasiado vago y la investigación moderna exige mayores concreciones, sobre todo después de los avances de la técnica germánica, en la cual confesaron inspirarse los redactores de la primitiva ley al incorporar a nuestro vocabulario jurídico el término anotación preventiva.
Para Sánchez Román 5, inspirado en la Exposición de Motivos, las anotaciones preventivas son «asientos provisionales de efectos más o menos transitorios, cuyos fines consisten ya en asegurar las resultas de un juicio, ya a garantizar la efectividad de un derecho perfecto pero no consumado, ya en preparar una inscripción definitiva y permanente».
Para Galindo y Escosura 6 son las anotaciones preventivas «unos asientos de carácter provisional que se extienden en los libros del Registro, en que constan: los títulos que afectan a la propiedad, que por carecer de algunos de los requisitos exigidos por la Ley o por cualquier otra causa no pueden ser inscritos; las reclamaciones judiciales del dominio y demás derechos reales; las responsabilidades preventivas e interinas que afectan a las fincas, y la falta de capacidad del dueño para disponer de ellas, hasta que subsanados los defectos, resueltas las reclamaciones, determinada la responsabilidad y ejecutoriada la capacidad o incapacidad del dueño, se convierta el asiento provisional en inscripción definitiva o se cancele».
Barrachina, citado por Morell, dice que «la anotación preventiva es un asiento eventual, transitorio y medial que, a petición de parte, por mandamiento judicial, por disposición gubernativa o de oficio, se practica en los libros del Registro de la Propiedad sobre bienes inmuebles o Page 393 sus limitaciones, para asegurar un derecho real o el cumplimiento de obligaciones, que por sus especiales circunstancias no pueden todavía inscribirse o no son susceptibles de directa inscripción».
Campuzano 7, precisando más el concepto desde el punto de vista formal, nos dice que la anotación preventiva es «un asiento principal que se practica en los libros del Registro, de carácter temporal, eventual y medial, y que tiene por objeto asegurar las resultas de un juicio, garantizar derechos ya existentes, pero que no son definitivos o son de cuantía indeterminada, o arbitrar un medio para que puedan inscribirse los títulos que adolezcan de defectos subsanables». Esta última parte de la definición de Campuzano la considero poco afortunada, ya que la anotación por defectos ni subsana éstos ni permite, por sí sola, la inscripción del título cuando se subsane; lo que hace es retrotraer los efectos de la inscripción a ]a fecha de la anotación, asegurando, por tanto, el derecho anotado y luego inscrito contra los que se presenten en el Registro después de aquella fecha.
Como se observa, estas definiciones recogen la finalidad triple que según la Exposición de Motivos de la Ley de 1861 tienen las anotaciones preventivas.
Díaz Moreno, con gran sutileza, define las anotaciones-salvo las de títulos defectuosos que, según él, desencajan del concepto y debieran denominarse preinscripciones o inscripciones condicionales 8-como «asientos del Registro en cuya virtud se obtiene sobre bienes inmuebles ajenos e inscritos una garantía transitoria para la realización de cualquier derecho personal o real, o para afianzar el cumplimiento de una sentencia de incapacidad, cuya garantía, sin cambiar la naturaleza jurídica del Page 394 derecho anotado, será eficaz para realizarlo sobre los inmuebles a que se refiera, contra créditos y derechos posteriores».
Morell 9 considera a las anotaciones preventivas como «garantías reales de carácter provisional que se conceden por la ley para asegurar la efectividad de determinados derechos de obligación más o menos eventuales o la inscripción en su día de derechos reales imperfectos o no inscribibles de momento».
Casso Romero 10 las define como «asientos provisionales del Registro que confieren a los interesados medios transitorios de defensa o protección de derechos...
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