Anotación preventiva de demanda de reclamación de cantidad

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: No es posible tomar anotación preventiva de acciones de carácter personal, salvo aquéllas que pese a su naturaleza personal tengan alguna trascendencia real.

Hechos: Se presenta en el registro un mandamiento ordenando la práctica de una anotación de demanda, del que resulta que la parte compradora de una pluralidad de inmuebles ha interpuesto una acción contra el vendedor que no llegó a otorgar escritura de compraventa.

El vendedor resolvió unilateralmente la compraventa ante la falta de pago del precio y conservó las arras en concepto de cláusula penal. El comprador entiende que procede la resolución, pero por incumplimiento del vendedor por defectos de las fincas vendidas que impedían su uso conforme a la finalidad pretendida; y solicita la devolución duplicada de las arras.

El registrador califica negativamente, porque demandándose una reclamación de cantidad no procede practicar anotación de demanda, pues, aun en el caso de que prosperara no afectaría a ningún derecho inscrito.

El recurrente sin embargo entiende que esta medida es la indicada para la acción planteada en la que se pretende afectar un bien inmueble al pago de una determinada responsabilidad.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Conforme al art 100 del Reglamento Hipotecario el registrador tiene, respecto de los documentos judiciales la obligación de calificar determinados extremos, entre los que se haya el de examinar la congruencia del mandato judicial con el procedimiento en que se hubiera dictado. Debiendo el registrador examinar el contenido de la demanda para poder determinar si lo ordenado es susceptible de anotación en el Registro, ya que conforme al artículo 42.1 LH sólo caben anotaciones de demanda cuando se demande en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

Es por lo anterior que hay reiteradísima doctrina por la que se afirma que "no caben anotaciones de demanda de reclamaciones de cantidad" al ser pretensiones personales u obligacionales, que no se refieren a ningún derecho real y tampoco tienden a la constitución de tal derecho por vía de demanda y sentencia, como sería los supuestos de un "ius ad rem".

Dentro del ámbito del artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria se incluyen "todas aquellas demandas que, de prosperar producirían una alteración de la situación jurídica que publica el Registro". Y es un asiento...

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