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La anotación preventiva. Concepto, naturaleza y efectos

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Vincent
AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

CONCEPTO

Basta tener a la vista el artículo 42 de la Ley Hipotecaria para advertir la variedad y escasa homogeneidad de los supuestos en que cabe anotación preventiva, que responden asimismo a diferentes finalidades. La Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 destacaba tres finalidades distintas: sustituir a las antiguas hipotecas judiciales, garantizar derechos reales que aún no han llegado a su perfección o que son eventuales o transitorios, y garantizar los derechos reales que, por falta de alguna circunstancia, requieran subsanación antes de ser inscritos definitivamente en el Registro.

Una correcta definición de la anotación preventiva, de DÍEZ-PICA-ZO (1), sintetiza su esencial función: asiento registral de vigencia temporalmente limitada, que enerva la eficacia de la fe pública registral en favor de los titulares de situaciones jurídicas que no son inscribibles.

ALBALADEJO (2) advierte que las singulares anotaciones preventivas son muy distintas entre sí y lo son también sus efectos; por ello no es posible dar un concepto general y unitario de las mismas; añade que mediante las mismas se puede obtener el aseguramiento de derechos no reales, o evitar el riesgo de que se frustren derechos reales que el interesado está en vías de adquirir, o publicar situaciones que interesan al tráfico de los derechos inscritos; da, por último, una definición de carácter muy general: asiento de vigencia temporal limitada que, por lo general, elimina de algún modo (es decir, en mayor o menor grado) en favor de titulares de situaciones jurídicas no inscribibles, la protección que dispensaría a los terceros en otro caso la fe pública registral.

Las dos notas esenciales que se deducen de toda definición y que son inmanentes en las diversas anotaciones preventivas en su contraste con la inscripción, son la transitoriedad y la pendencia (3), pues lo que más caracteriza a la anotación preventiva es la transitoriedad del propio asiento, correspondiente a cierto estado de pendencia, sea del derecho que forma su contenido, sea de la fase de desarrollo en que se encuentra, sea de su situación en relación al Registro. En efecto, la anotación preventiva se caracteriza por el alcance y por la extensión de la protección que otorga; mientras la inscripción es un asiento que otorga una protección registral temporalmente ilimitada y produce plenos efectos en orden a la prioridad, legitimación y publicidad de los derechos inscritos, la anotación preventiva tiene la aludida nota de transitoriedad, pues es asiento de vigencia temporalmente limitada sometido a un plazo de caducidad, y una eficacia menos extensa.

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