Anexos
| Autor | María Luisa Gómez Jiménez |
| Páginas | 217-232 |
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Las reformas normativas que en los últimos tiempos se han sucedido con el fin de paliar los efectos que la crisis económica ha provocado en el ámbito de la edificación residencial, sumado a la necesidad de encontrar soluciones a problemas comunes, motivan la realización de un documento que a modo de síntesis establezca alguna conclusiones generales sobre la política de vivienda en nuestro País, y las traduzcan en el formato de buenas prácticas orientativas en la toma de decisiones en el ámbito autonómico Andaluz.
Esta Guía no aspira a ser una monografía en la materia ni tampoco a resumir sin más las principales ideas que como moneda común han sido objeto de debate a la luz de las políticas o bien de acceso a la vivienda o bien respecto de la rehabilitación inmobiliaria.
Su objetivo es generar las reflexiones oportunas que permitan ahondar no sólo en la implementación de las medidas en ellas propuestas sino en la gene-ración de otras complementarias que contribuyan a mejorar la calidad de vida de todos los andaluces y su especial satisfacción del derecho a la vivienda digna y adecuada que la Constitución Española en su día vino a consagrar.
El objetivo de este documento es contribuir la generación de líneas orientativas de la actuación de los poderes públicos y ciudadanos tendentes a mejorar las condiciones de accesibilidad a la vivienda y la rehabilitación sostenible de la misma.
Este documento no aspirar al examen detallado de las propuestas legales, ni a la mera enumeración de las mismas, sino a generar elementos de Guía y orientación a partir de las investigaciones realizadas que permitan orientar las actuaciones públicas de la Consejería de Fomento y Vivienda en materia de acceso a la vivienda y rehabilitación sostenible.
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La Guía de las Buenas Prácticas de Vivienda y Rehabilitación Sostenible intenta incluir estas acciones responsables como indicador para el desarrollo inmobiliario, desde diferentes perspectivas.
Esta Guía de Buenas prácticas se estructura en tres grandes bloques buenas prácticas sociales, buenas prácticas económicas, y buenas prácticas ambientales
Las líneas que se suceden abordan la propuestas de buenas prácticas en dos ámbitos diferenciados, a saber: de un lado, las buenas prácticas que se refieren a la accesibilidad a la vivienda sostenible. Con ello nos hacemos eco de las medidas que proponemos en relación a la mejora del acceso a colectivos que por razón económica, o social se encuentran en graves dificultades para o bien acceder o bien mantener la vivienda en sí. En este punto seguimos no sólo referencias de normativa Estatal sino los debates que en organismos internacionales, a raíz de la crisis inmobiliaria han tenido lugar, integrando las propuestas relacionadas con la tenencia de la vivienda y los mecanismos para mejorar la misma.
En otro orden de ideas, se incorporan en el documento las propuestas relacionadas con la mejora de la rehabilitación edificatoria en el sentido de la expresión contemplada a nivel estatal por el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.
Se trata de hacer propuestas concretas que abunden en la cumplimiento de premisas de eficiencias energética, rehabilitación energética y edificatoria que tome como punto de partida el patrimonio inmobiliario existentes y se oriente a la mejora sostenible del mismo en el contexto de la regeneración urbana. Además, se debe tomar en consideración la implementación del código de las buenas prácticas bancarias que suscrito por las entidades de crédito se orientan a la reestructuración de la deuda con garantía hipotecaria en vivienda habitual1.
Pues bien para la implementación del código de buenas prácticas bancarias depende de la adopción del mismo por las entidades que se adhieren a él.
Entres las medidas contenidas en el Código de buenas prácticas bancarias se encuentran; la dación en pago de la vivienda, la suspensión del lan-
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zamiento de viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, la bonificación del interés moratorio, la restructuración de la deuda.
Para ser beneficiarios de la aplicación de las medida previstas en la norma se exige que se reúnan los siguiente requisitos:
a) Que los ingresos de la unidad familiar no supere el triple del IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), IPREM anual de 14 mensualidades. A estos efectos se entenderá por unidad familiar, la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
El límite será el cuádruple si alguno de los miembros de la familia tiene una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que impida realizar una actividad laboral) o el quíntuple si el deudor tiene parálisis cerebral, enfermedad mental con discapacidad superior al 33% o discapacidad física o sensorial superior al 65% o enfermedad grave que le impida realizar una actividad laboral.
b) Que en los cuatro años anteriores la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas (cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5); o hayan sobrevenido en dicho periodo circunstancias familiares de especial vulnerabilidad:
1) La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
2) La unidad familiar monoparental con dos hijos a su cargo.
3) La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral.
4) Deudor mayor de 60 años.
5) La unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
A efectos de las letras a) y b) anteriores, se considerará que presentan una discapacidad en grado igual o superior al 33% los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total, absoluta o gran invalidez, y a los pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.
c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos de la unidad familiar o al 40% si uno de los miembros se encuentra en alguna de las situaciones mencionadas en el punto (a) anterior.
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Las medidas previstas en el real Decreto-Ley, se aplicarán igualmente a los avalistas hipotecarios respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.
Examinemos con un mayor detalles algunas de las medidas que se integran en el presente código de buenas prácticas como parte de las correspondientes a las existentes en la buenas prácticas bancarias.
1) Bonificación del interés moratorio: El interés moratorio aplicable al capital pendiente del préstamo hipotecario, será el resultante de sumar a los intereses ordinarios pactados en el préstamo un 2 %.
2) Reestructuración de la deuda: Así mismo, podrán acogerse a esta medida siempre que el Precio de Adquisición de la vivienda no exceda de un 20% del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicado dicho bien, con un límite absoluto de 300.000 €. Los inmuebles adquiridos antes del año 1995 tomarán como precio medio de referencia el relativo al año 1995.
Pues bien en el contexto de las Buenas prácticas en materia edificatoria, la primera referencia hay que hacerla a los principios informadores de la actuación administrativa. Así, la tradicional configuración del derecho a la Vivienda como un principio rector de la política social y económica viene a contrastar con la proyección del mismo en el ámbito privado y patrimonial de las unidades familiares, y con la propia conformación de la ciudad. En este contexto, se hace precisa el establecimiento de medidas que se orienten tanto a las políticas dirigidas a favorecer el acceso a la vivienda, como las que permiten su conservación y aquellas que se orientan a la regeneración urbana de espacios degradados así como a la rehabilitación inmobiliaria. Respecto del Acceso a la vivienda, las condiciones del mercado inmobiliario, en los momentos de crisis económica han dificultado el mismo, instrumentos como el Fondo Social de Viviendas, puesto en marcha en enero 2013, a partir del acuerdo entre: el Ministerio de Fomento, el Ministerio de Economía y Competitividad, la Ministra de Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad, el Presidente de la Federación Española de Municipios y Provincias, la Plataforma del Tercer sector, el Banco de España, la Asociación Española de la Banca, la Confederación Española de Cajas de Ahorro, la Unión Nacional de Cooperativas de Crédito, la Asociación Hipotecaria Española, Banca March, El BBVA, Banco CEISS, Banco de Sabadell S.A., Banco de Valencia S.A., Banco Español de Crédito, Banco Espirito Santo S.A., Banco Caja-
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trés S.A., Banco Mare Nostrum S.A., Banco...
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