Análisis de la normativa sectorial de arrendamientos de vivienda de uso turístico

AutorLydia Noriega Rodríguez
CargoProfesora contratada Doctora de Derecho civil Universidad de Vigo
Páginas1493-1544
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 791, págs. 1493 a 1544. Año 2022
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Análisis de la normativa sectorial
de arrendamientos de vivienda
de uso turístico *
Analysis of the sectorial normative for
the rental of housing for touritst use
por
LYDIA NORIEGA RODRÍGUEZ
Profesora contratada Doctora de Derecho civil
Universidad de Vigo
RESUMEN: En el presente trabajo se pretende realizar un análisis de
una modalidad de alojamiento turístico que consiste en el arrendamiento
vacacional de las viviendas habituales o partes de las mismas por parte de
sus propietarios. El número creciente de turistas que, por diversas razones
eligen esta opción, así como su exclusión de la Ley de Arrendamientos
Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, ha obligado a los distintos legisla-
dores autonómicos a su regulación, en virtud de la competencia asumida
en conformidad con el ar tícu lo 148.1.18.ª de la Constitución española. Se
procede al estudio comparado de la normativa territorial y a un juicio crí-
tico de la misma, poniendo de relieve la problemática legal que supone la
sobredimensión legislativa sobre esta materia, así como la heterogeneidad del
* Estudio realizado en el marco del grupo de investigación consolidado «Patrimo-
nio cultural intangible en el entorno terrestre y marino del Área Atlántica» (acrónimo
ATLANTICCULTURESCAPE), financiado por European Territorial Cooperation
(INTERREG).
Lydia Noriega Rodríguez
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Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 791, págs. 1493 a 1544. Año 2022
contenido de las normas que provoca que, en función del territorio en que
se ubique, su reglamentación difiera de forma notable. Esta circunstancia
ha dado lugar a la existencia de diferencias significativas en los distintos
aspectos como la denominación, los requisitos, la capacidad y la configu-
ración de las viviendas, el procedimiento administrativo para el inicio de la
actividad, su inscripción en el correspondiente Registro…, causando una
innecesaria confusión e inseguridad jurídica que podría solventarse me-
diante la promulgación de una Ley de bases que estableciese los principios
mínimos exigidos.
ABSTRACT: In this paper, the aim is to carry out an analysis of a type
of tourist accommodation that consists of the vacation rental of the usual
dwellings or parts of them by their owners. The growing number of tourists
who, for various reasons, choose this option, as well as its exclusion from the
Urban Leases Law 29/1994, of November 24, has forced the different regional
legislators to regulate it, by virtue of the assumed competence in accordance
with article 148.1.18.ª of the Constitution. We proceed to the comparative
study of the territorial regulations and a critical judgment of them, highlighting
the legal problems posed by the legislative oversamension on this matter, as
well as the heterogeneity of the content of the rules that causes that, depend-
ing on the territory in which it is located, its regulation differs significantly.
This circumstance has given rise to the existence of significant differences in
the different aspects such as the denomination, the requirements, capacity and
configuration of the dwellings, the administrative procedure for the start of
the activity, its registration in the Register… causing unnecessary confusion
and legal uncertainty that could be solved by enactment of a Basic Law that
establishes the minimum principles required.
PALABRAS CLAVE: Arrendamiento. Turismo. Legislación. Vivienda.
Propietario.
KEY WORDS: Leasing. Tourism. Legislation. House. Owner.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. MARCO NORMATIVO DE
LA LEGISLACIÓN DE ARRENDAMIENTOS TURÍSTICOS EN EL
ORDENAMIENTO JURÍDICO ESPAÑOL.—III. LA REGULACIÓN
AUTONÓMICA DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO O CON
FINES TURÍSTICOS: 1. CONTEXTO LEGAL. 2. DENOMINACIÓN Y CONCEP-
TUALIZACIÓN. 3. DURACIÓN DE LA ESTANCIA Y TIPO DE CESIÓN DE LA VIVIENDA.
4. CONFIGURACIÓN, CAPACIDAD Y REQUISITOS FÍSICOS DE LOS ALOJAMIENTOS:
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Análisis de la normativa sectorial de arrendamientos de vivienda de uso turístico
A) Andalucía. B) Aragón. C) Asturias. D) Baleares. E) Canarias. F)Can-
tabria. G) Castilla-La Mancha. H) Castilla y León. I) Cataluña. J) Galicia.
K)La Rioja. L) Madrid. M) Murcia. N) Navarra. O) País Vasco. 5. PROCE-
DIMIENTO DE INICIO DE LA ACTIVIDAD Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
Y DE LOS USUARIOS: A) Andalucía. B) Aragón. C) Asturias. D) Baleares.
E)Canarias. F) Cantabria. G) Castilla y León. H)Comunidad Valenciana.
I)Galicia. J) Madrid. K) Murcia. M) Navarra. N) País Vasco. 6. INSCRIP-
CIÓN EN EL REGISTRO. 7. RÉGIMEN SANCIONADOR.—IV. CONCLUSIONES.
—V. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
El turismo es una causa importante de la movilidad humana. Se en-
cuentra en el centro de la vida social y cultural1 y de una sociedad en la
que el desplazamiento turístico se ha convertido en un «mecanismo de los
que depende la realización personal y reconocimiento social»2. Constituye
también una herramienta para el desarrollo regional y socioeconómico y el
impulso de zonas urbanas3.
Tradicionalmente la movilidad turística se gestionaba a través de la in-
tervención de una empresa turística y el cliente. Si bien es cierto que las
familias para obtener una fuente de ingresos han alquilado sus viviendas o
partes de ellas desde que el turismo se ha convertido en un fenómeno global,
es preciso señalar que en los últimos años esta actividad ha asumido un
gran protagonismo. La grave crisis económica mundial ha propiciado que
las personas busquen nuevas fuentes de ingresos, desconocidas hasta ese
momento, encuadradas en lo que se ha denominado economía colaborativa,
que puede definirse como un intercambio de bienes y servicios de igual a
igual. En este sentido, el desarrollo de nuevas tecnologías4 han transformado
las prácticas turísticas. Se han integrado en esta industria plataformas peer
to peer (p2p), como Airbnb, Booking, Niumba etc…, que han tenido una
incidencia significativa en la expansión del turismo colaborativo, fundamen-
talmente en el ámbito del transporte y del alojamiento5. Se ha permitido
así la generalización de la vivienda de uso turístico (VUT).
Como se expondrá, consiste en que los propietarios de bienes inmuebles
(viviendas unifamiliares o pisos) puedan arrendarlas por cortos periodos
obteniendo unos ingresos mayores que si formalizasen un contrato de arren-
damiento conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de
noviembre (en adelante LAU)6. No obstante, este tipo de transformación en
el sector del alojamiento ha sido criticado dado que, por un lado, es una es
una modalidad de alojamiento que, en numerosas ocasiones, opera al mar-
gen del control administrativo y fiscal y, por otra, actúa como competencia

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