La ampliación del Derecho real de hipoteca en garantía de la ampliación del crédito garantizado : algunas observaciones a la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN).
| Autor | Fernando Canals Brage |
| Páginas | 2255-2296 |
En tiempo bien reciente, la DGRN ha tenido variada ocasión de manifestarse sobre la operación anunciada en el título que viene desarrollándose con bastante frecuencia en la práctica, aunque no sin cierta controversia.
Si bien en un esquema teórico las posibilidades que se plantean de modificación, ampliación, novación, acumulación y yuxtaposición de una obligación garantizada con hipoteca y su correlativa influencia en ésta son muy diversas, lo cierto es que la figura contemplada por las recientes Resoluciones (RR), a la que se refieren estas líneas, y que es la que puede considerarse generalizada en la práctica, va a concretarse en un supuesto específico. Se trata, en esencia, de la ampliación de la obligación garantizada mediante la concesión al deudor de un nuevo préstamo por la Entidad acreedora (o más exactamente de una nueva obligación de la misma naturaleza que la antigua, es decir, por ejemplo, crédito si de crédito se tratara); este nuevo préstamo sumado a la cantidad pendiente de pago del préstamo anterior (pues generalmente se reconoce amortizado parte del mismo) se configura como deuda única, con pretensión reiteradamente manifestada por las partes de ser una mera modificación («novación modificativa») de la obligación primera, para la que se establece un nuevo y único cuadro de amortización con modificación, asimismo, en la generalidad de los casos del plazo de devolución y en ocasiones también del interés u otras circunstancias, y con idéntica pretensión por las partes de que la obligación resultante quede garantizada con la misma hipoteca que garantizaba la obligación primitiva, pretensión a veces también expresamente manifestada y en otras dada por descontada, habida cuenta de la naturaleza meramente modificativa del crédito garantizado que a su entender ocasiona la operación realizada.
Las RR a las que me refiero, atinentes de una manera u otra al supuesto, son las de 26 de MAYO de 2001, 9 y 17 de ENERO, 30 de ABRIL y 8 de JUNIO de 2002. Supuestos de hecho y fundamentos de derecho se repiten en ellas, en ocasiones mediante copias absolutamente literales, por lo que por razones prácticas los párrafos que he escogido para trasladar aquí pertenecen todos ellos a la última, y cuando así no sea lo haré constar expresamente.
Por razones obvias, la exposición de este trabajo se divide en dos apartados relativos, respectivamente, a la naturaleza de la operación crediticia realizada y a la incidencia de la misma en el Derecho real de hipoteca.
La DG considera que resulta claro que lo querido por las partes es la «subsistencia de la obligación inicial aunque ampliado su contenido u objeto, quedando por tanto excluido cualquier ánimo novatorio con alcance ex-tintivo (cfr. art. 1.204 del Código Civil) y tampoco puede apreciarse una clara incompatibilidad entre la obligación preexistente y la que surgiría de su ampliación que conduciría al mismo resultado, pues excepción hecha del quantum, no hay una variación en sus elementos esenciales, ni se ha producido una renovación del contrato que le dio vida».
La DG centra desde el primer momento la cuestión planteada desde la perspectiva crediticia en la naturaleza puramente modificativa de la misma. Por lo tanto, este es el punto de partida del análisis, y creo que huelga aquí el considerar que los supuestos podían ser otros. Desde un punto de vista teórico, desde luego que sí, pero en cuanto a la realidad de los casos que en la práctica han venido desarrollándose de una u otra manera con arreglo al esquema que he descrito al iniciar este trabajo pueden todos ellos reconducirse a la unidad que realiza la DG. Unidad que, como vemos y luego desarrollaremos, encuentra su elemento de cohesión en la idea de que esa pretensión estrictamente modificativa es exactamente la voluntad de las partes intervinientes.
De modo que excluyo en principio de mi comentario los supuestos en que lo querido por las partes hubiera sido la «novación» de la obligación garantizada, o la «acumulación» o «yuxtaposición» de una nueva a la antigua. (Supuestos que por otra parte son casi inexistentes en la práctica, por la sencilla razón, que no debe en absoluto desdeñarse, de que la operación se realiza bajo la insoslayable premisa para las Entidades acreedoras de conservación de la garantía, de modo que éstas no se prestarían a ninguna operación de semejante naturaleza sin tal absoluta seguridad.) Para la DG todos los supuestos contemplados expresan una voluntad modificadora de la obligación garantizada, y bajo ningún concepto podrá negarse que esto es así, porque es así como reiteradamente se manifiestan las partes en todas las escrituras sin excepción.
Con todo, se me ocurren algunas consideraciones. La primera es que, según el parecer de la DG, el «plazo» no es un elemento esencial de la obligación, por cuanto, como hemos visto en el párrafo transcrito, entiende que salvo el quantum, que sí lo es, no ha habido variación en ningún otro, mientras que sabemos por la relación de hechos que también se había acordado ampliar el plazo de duración. La esencia de la obligación es desde luego la prestación, y puede acaso considerarse accidental el momento en que debe cumplirse. (En apoyo de la posición de la DG, explicativo incluso de su silencio al respecto, pudiera citarse la Ley 2/94, de Subrogación y Novación de Préstamos Hipotecarios, que contempla dentro de esta última -en la que únicamente concibe la modificación de la hipoteca, esto es, la llamada «novación modificativa»- la alteración del plazo en unión de la modificación del interés.)
En todo caso, este planteamiento de la DG debe servir para resolvernos el que acaso pueda ser el problema más agudo desde un punto de vista teórico de las «ampliaciones de préstamo», pues acaso es fácil convenir en el carácter «ampliatorio» de un préstamo anterior del nuevamente concedido de escasa cuantía proporcional respecto del primero (y sin alteración del plazo de devolución), pero puede resultar más difícil de asumir cuando el nuevo préstamo se concede en el momento en que está a punto de vencer el préstamo anterior, cuyo plazo por lo tanto se prorroga sustancialmente y por una cuantía que excede con mucho del capital pendiente del primitivo. Con arreglo al criterio de la DG parece que, en todo caso, deberá atenderse a la voluntad modificadora y no extintiva manifestada por las partes, a quienes por tanto corresponderá valorar a sus efectos la esencialidad de la modificación para hacerla decaer precisamente de esta naturaleza meramente modificativa; salvo que se produzca, lo que evidentemente obedece a la misma voluntad, una verdadera «renovación contractual».
Por lo tanto frente a la posible pretensión del Registrador de la Propiedad, en su legítima función de fijar por la inscripción el régimen jurídico que afecta a terceros, de analizar la operación desde una exquisita dogmática jurídica -para deducir si hay nueva o vieja obligación-, se alza el valladar de lo querido por las partes, valladar que, comparto con la DG, aquél no puede saltar, porque el Registrador de la Propiedad no es tercero respecto del que la ficción de la voluntad de las partes que la (¿ley?) y jurisprudencia reconocen deba levantar necesariamente su velo. Cosa, a mi entender, distinta es que consten al Registrador de la Propiedad la existencia de esos terceros que no pueden ser afectados por la ficción, o que el rechazo de aquél obedezca a razones atinentes en exclusiva al Derecho real de hipoteca, extremos que serán estudiados más adelante; pero prescindiendo de estas circunstancias, en ningún caso podrá exigir de las partes que manifiesten su voluntad de configurar sus obligaciones con arreglo a sus convicciones dogmáticas por mas estéticas y rigurosas que éstas sean.
Por otra parte debe decirse que la DG en este Fundamento está simplemente analizando la operación obligacional documentada, análisis del que en ningún caso pueden seguirse conclusiones seguras acerca de la inscripción de la misma. Quiero decir que de la calificación como «novación modificativa» y no como «novación extintiva» que hace la DG de la operación -expresiones, ya se sabe consagradas en la práctica, doctrina y jurisprudencia, por lo que se hace aquí también uso de ellas, aunque las entiendo desafortunadas para expresar lo que de hecho son la «modificación», en la que acaso como subespecie puede tratarse la «ampliación» y la «novación» de una obligación-, no puede seguirse sin más la conclusión de que en el segundo caso no sería admisible la hipoteca ni la ampliación de hipoteca, cuya admisibilidad va a reconocerse, bien que de una manera ciertamente peculiar, como veremos, para la primera.
Existe una difusa communis opinio que da...
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