El ámbito legitimador de la usucapión ordinaria de bienes inmuebles
| Autor | José María Trincado Aznar |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 2097-2151 |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 780, págs. 2097 a 2151 2097
El ámbito legitimador
de la usucapión ordinaria de bienes
inmuebles
The legitimizing scope of the ordinary
usucaption of immovable property
Por
JOSÉ MARÍA TRINCADO AZNAR
Abogado
RESUMEN: La figura de la usucapión ordinaria ha sido confusa y de-
ficientemente tratada por la doctrina y jurisprudencia. Mientras un mayori-
tario sector doctrinal y jurisprudencial considera que la usucapión ordinaria
solo sana defectos del modo no faltan autores y resoluciones judiciales que
aceptan que la usucapión, asimismo, sane los defectos del título anulable o,
incluso, del título radicalmente nulo. A tratar de delimitar el ámbito purifica-
dor de la usucapión ordinaria de bienes inmuebles dedicamos este artículoen
el que, asimismo, abordaremos la cuestión de si el título radicalmente nulo
puede, en algún caso, ser justo título ad usucapionem en la prescripción corta
de inmuebles, tema, este, de actualidad por cuanto las Sentencias del Tribunal
Supremo de 15 de enero de 2013 y de 11 de julio de 2012 parecen haberse
inclinado por la «teoría de la presunción» al señalar que la inscripción no
suple ni convalida la ausencia o los vicios que puedan presentarse en la
configuración de los presupuestos objetivos de la usucapión.
ABSTRACT: «Ordinary usucaption», or acquisitive prescription, has been
confused and mistreated by doctrine and jurisprudence. While a majority be-
José María Trincado Aznar
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lieves that this concept only cures defects of lack of ownership of the trans-
feror, there is no shortage of authors and judicial resolutions which accept
that acquisitive prescription may, similarly, remedy defects in voidable titles
or even radically void titles. We dedicate this article to defining the legiti-
mizing scope of the ordinary acquisitive prescription of immovable property,
while at the same time posing the question of whether the radically void title
may, in certain cases, be proper title for acquisitive prescription in the short
prescription for property. This is a particularly relevant theme at this time, as
the Supreme Court Judgement (STS 15/01/2013 and STS 11/7/2012) appear
inclined towards the «theory of presumption», as they note that registration
does not replace or validate the absence or defects which may arise in defining
the objective assumptions for acquisitive prescription.
PALABRAS CLAVE: Usucapión ordinaria. Bienes inmuebles. Prescrip-
ción adquisitiva secundum tabulas. Adquisición «a non domino», Título nulo.
KEY WORDS: Ordinary usucaption. Immovable property. Acquisitive
prescription «secundum tabulas». Acquisition «a non domino». Radically
void titles.
SUMARIO: I. PLANTEAMIENTO GENERAL.—II. TEORÍAS SO-
BRE EL ÁMBITO LEGITIMADOR DE LA USUCAPIÓN ORDINA-
RIA: II.1. DOctRINA mAyORItARIA. lA USUcAPIóN ORDINARIA SOlO SUBSANA
DEfEctOS DEl mODO. II.2. DOctRINA INtERmEDIA DE ESPíN cÁNOvAS:
lA USUcAPIóN ORDINARIA SUBSANA ADEmÁS cIERtOS DEfEctOS DEl títUlO.
II.3.tEORíA mINORItARIA ExtREmA: lA USUcAPIóN ORDINARIA SUBSANA ADEmÁS
cUAlqUIER DEfEctO DEl títUlO. II.4. lA POSIcIóN DE NUEStRA JURISPRUDENcIA.
II.5. cRítIcA DE lA tEORíA mAyORItARIA y tOmA DE POStURA: A)Crítica del
argumento histórico: a) Excepciones al ámbito legitimador de la usucapión
en Derecho romano. b) Excepciones al ámbito legitimador de la usucapión
en nuestras Partidas. B) Crítica por las insatisfactorias consecuencias a las
que conduce: a) La usucapión extra-tabular ganada. b) El incapaz que tarda
40 años en recuperar la razón. C) Crítica del argumento legal: el argumento
del título válido y la posesión de buena fe del artículo1950 y 1953 del Códi-
go civil.—III. EL TÍTULO NULO INSCRITO COMO JUSTO TÍTULO
AD USUCAPIONEM: III.1. lA «USUcAPIóN INStANtÁNEA» DEl ARtícUlO34
lH. III.2. lA USUcAPIóN ORDINARIA. lA fINAlIDAD NORmAl DE lA USUcAPIóN
ORDINARIA y SU ExcEPcIóN: El ARtícUlO 35 lH: A) El elemento subjetivo
del artículo35 LH: el usucapiente. El adquirente que logra inscribir su título
nulo o anulable pero aún no anulado en el Registro de la Propiedad. B) El
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elemento objetivo del artículo35 LH: el justo título. C) La impugnación de la
usucapión consumada: el verdadero tema central de la prescripción adquisitiva
secundum tabulas del artículo35 LH. D) Toma de posición con relación a
la usucapión secundum tabulas.—IV. CONCLUSIONES.—V. ÍNDICE DE
JURISPRUDENCIA.—VI. BIBLIOGRAFÍA.
I. PLANTEAMIENTO GENERAL
Como ha puesto de relieve la doctrina «la usucapión ordinaria ha sido
confusa y deficientemente tratada por la doctrina y jurisprudencia de nues-
tro siglo; más concretamente, por la doctrina y jurisprudencia sustentada en
nuestra formulación codicial del Derecho Civil» (GORDILLO, 2000: 704). En
efecto, existe en nuestra jurisprudencia un desconcierto y enorme confusión
sobre el ámbito legitimador o purificador de la usucapión ordinaria. No es
extraño, así, leer en muchas de resoluciones de nuestras Audiencias Provin-
ciales y en alguna de nuestro Tribunal Supremo que los vicios o defectos del
contrato vienen a quedar subsanados por el transcurso del tiempo necesario
para que se produzca la usucapión ordinaria «que de otro modo vendría a ser
una institución inútil», mientras que otras muchas resoluciones, mayoritarias,
afirman que el único defecto que sana la usucapión corta es el defecto de
titularidad o poder de disposición del tradens. La confusión perdura, a pesar
del ingente esfuerzo doctrinal habido por aclararlo, hasta el momento presen-
te y así no es de extrañar que, por ejemplo, nuestra reciente jurisprudencia
menor llegue a afirmar, con relación a la usucapión abreviada que «el paso
del tiempo y la posesión pública, pacifica, de buena fe y como dueño del
usucapiente sanan el defecto material del título y convierten a la usucapión en
la institución jurídica que trasforma una adquisición inútil o viciada, en una
situación de subsanación que permite adquirir el pleno dominio y que sana
y corrige las deficiencias del título traslativo del dominio» [SAP Zamora (1.ª)
20 de julio de 2016, TOL5.834.737]1 o que la misma jurisprudencia aplique
dicha figura a una adquisición a domino como ha tenido ocasión de hacer
en las recientes SAP Madrid de 13 de septiembre de 2018, SAP de Valencia
23 de diciembre de 2014 o SAP de Cádiz 18 de noviembre de 20142. Y no es
de extrañar que, en posición contraria, la jurisprudencia mayoritaria afirme,
sin dudarlo, que la usucapión corta nunca sana defectos del título y solo se
aplica a adquisiciones a non domino. A tratar de analizar las diversas concep-
ciones sobre qué legitima o purifica la usucapión corta se dedica este trabajo.
Nuestro Código civil (en lo sucesivo CC) regula la usucapión en los
artículos 1930 y sigs. Y así, en apretada síntesis, dicho Código requiere,
para la prescripción ordinaria de inmuebles, justo título —título que ha de
ser verdadero y válido y no se presume nunca, artículos1953, 1954 CC—,
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