Ámbito de aplicación del llamado principio de fe pública registral
| Autor | Manuel Gómez Gómez |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 558-580 |
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Creo que la inmensa mayoría de las personas que hemos hecho del Derecho Hipotecario nuestra profesión y nuestra vida, tenemos una idea clara, definida y coincidente de los principios que deben informar un buen sistema registral inmobiliario.
Especial importancia tienen los llamados principios de publicidad y de inscripción, a la vez secuela y presupuesto este último del primera, y tan íntimamente unidos ambos en nuestros días, que vacila la inteligencia y no sabe si se trata de dos principios distintos o de uno solo.
Admitida desde antiguo la publicidad en el tráfico de los derechos reales inmobiliarios, -dada la trascendencia de los mismos ; y lejos ya los tiempos en que la publicidad tenía lugar mediante simbolismos, comparecencia ante testigos y asambleas, pregones y volteos de campanas, procedimientos antaño viables, dado que las agrupaciones políticas y las relaciones sociales tenían un restringido ámbito territorial y personal ; en la actualidad, época dé agrupaciones políticas de gran extensión territorial y de verdadero cosmopolitismo en las relaciones sociales y jurídicas, la única forma posible para que la efectuación práctica del principio de publicidad tenga lugar, es la inscripción en los modernos -Registros de la Propiedad.
Inscripción que ha de tener el carácter de constitutiva, necesaria o esencial no solamente tratándose de hipotecas u otros derechos desprovistos de todo contacto físico o material con la finca sobre la cual recaen, sino en todos les casos de Derechos reales, si es que verdaderamente se quiere un régimen de seguridad jurídica.
Es este un «desiderátum» que: debe estar bastante generalizado, a lo que sospecho, en las mentes de los profesionales españoles ; y dePage 559 desear sería su franca, plena y próxima consagración legislativa en el sistema inmobiliario metropolitano, siguiendo la pauta v el ejemplo de1 artículo 77 del Decreto de 10 de diciembre de 1949, implantando un nuevo régimen inmobiliario en los territorios del África occidental española.
No desconozco la fuerza de la opinión contraria, que defiende a capa y espada (con un ardor digna de mejor causa) el criterio de la inscripción declarativa ; apoyándose, de una parte, en la nebulosa redacción actual de nuestra legislación, y, de otra, en una pretendida tradición hispana tachándonos a los partidarios de la inscripción constitutiva de germanizantes y exóticos. Para mí, es dudoso que en esta materia lo nacional sea sinónimo de clandestinidad, pero aún reconociendo que así sea y aceptando en esta ocasión tal juicio de lo iracional y de lo germánico extranjero, me parece poco encomiable la actitud de los que se niegan a admitir una innovación que, aunque sea extranjera, puede mejorar y beneficiar lo propio, al aclimatarse en la vida jurídica nacional. Recuerdan aquéllos que, como Cristóbal de Castillejo, eran enemigos de que se escribiesen endecasílabos en castellano. De haber prosperado su parecer, no hubiera ganado nada la literatura española. No habrían compuesto sus sonetos Boscán, Garcilaso, ni Lope de Vega.
De desear sería, repito, que nuestra Ley Hipotecaria acogiera y declarase de una manera clara, tajante y general el criterio de la inscripción constitutivo, pues al no hacerlo así da lugar- a un sistema confuso y predispuesto a contrarias interpretaciones, y merced a la más generalizada de ellas (por desgracia) la propiedad ya sujeta al Registro puede libremente salir de él a capricho, lo que es inconcebible y lamentable:
Pero esto no quiere decir que, a pesar de la redacción actual de nuestra Ley, no pueda ésta interpretarse en el sentido de ver en ella latente la inscripción constitutiva, de un modo general y para toda clase de Derechos reales. Así lo intenté en un artículo publicado en esta misma Revista, en el número de diciembre de 1949, en el que rompía una lanza en pro de la inscripción constitutiva en nuestro actual sistema ; aunque, abrumado por el número y calidad de los pareceres adversos, me sintiera al hacerlo desamparado y débil, temiendo que mis esfuerzos fueran vanos y mis ilusiones rotas.
Pero leyendo el Curso de Conferencias de 1951 sobre Derecho Inmobiliario Registral, organizado por el Centro de Estudios Hipóte-Page 560carios, me ha parecido sentir que no estaba solo y he creído percibir (ojalá no sea otra ilusión vana) el confortante aliento de alguien que me acompañaba. Y ese alguien es nada menos, que el insigne don Ramón de la Rica y Arenal, maestro de maestres, quien dice, en la página 70 de dicho libro: «No sin dolor hemos comprobado en. el siglo pasado que, a base del retorcido concepto de tercero, con la interpretación extensiva de la falta de buena fe, con el apego a la tradición romana, y con criterios que pecan de arcaicos, la jurisprudencia no dio al sistema la trascendental importancia que los legisladores de 1861 le atribuyeron. ¿Quare causa? Acaso los Tribunales, siguiendo la práctica secular, y con la vista puesta en los más inmediatos precedentes, veían en la inscripción una simple formalidad, un mero requisito con matices, fiscales, y no lo que en realidad es : una sustancial forma jurídica que consagra en última instancia el derecho real perfecto y le otorga eficacia «erga omnes...» ; y ahora, como entonces, yo pregunto : ¿ es que un derecho real no perfecto, sin eficacia «erga omnes», es un verdadero derecho real? Me parece que no; luego la inscripción, que es la formalidad que concede al derecho eficacia oerga omnes», provoca el verdadero nacimiento del derecho real. No insisto sobre esto, pues no es mi intención volver sobre temas tratados anteriormente.
Y perdone el sufrido lector este fastidioso proemio, pero lo aquí dicho (a más de servir de iniciación y antecedente de lo que diré), ha sido el acicate que me ha animado a escribir para continuar interpretando la Ley Hipotecaria con un criterio que sigo en la duda de que sea el acertado, por parecerme un tanto personal y desusado; y, como en mi anterior salida, sin esperanzas de lograr éxito. No puedo presentar en apoyo del punto de vista que en este trabajo voy - a desarrollar ni erudición, ni autoridad, ni siquiera claridad, procuraré tener al menos una virtud : la de la brevedad y concisión, sin traer a colación, por sistema y sin venir a cuento, doctrinas ajenas, ni insistiendo demasiado en conceptos que, como los de fe pública, buena fe, tercero, etc., son ya conocidos de todos).
Seguramente una mayoría de hipotecaristas conocidos o anónimos es partidaria de la inscripción constitutiva, hablando desde el punto de vista de olege ferenda» ; pero no es menos cierto que en vista del actual estado legislativo hay también otra mayoría que sostiene, hoy por hoy, el carácter meramente declarativo de la inscripción ; y, además, confunde, desde su punto de vista, los campos de acciónPage 561 de los principios de publicidad e inscripción, por una parte, y de fe pública por otra, tomando como preceptos legales desarrolladores del principio de fe pública algunos que no lo son de éste, sino del principio de inscripción ; y aplicando a supuestos diferentes los mismos tratamientos jurídicos. En otras palabras, la órbita o ámbito de actuación del principio de fe pública se amplía improcedentemente (a causa de la admisión del carácter declarativo de la inscripción) a todos los casos de protección de terceres frente a cualquier clase de acciones «erga omnes», incluso las nacidas de Derechos reales ; y se estiman como preceptos legales que hacen referencia al principio de fe pública los artículos 32, 34, 36 y 37 de la Ley Hipotecaria, y otro, además, de importancia no tan destacada.
Yo expongo aquí mi entero contrario, que no estimo como pertinentes al principio de fe pública el artículo 32, el cual pertenece en mi entender al principio de inscripción; y, por otra parte, y dentro ya del ámbito del principio de fe pública, sostengo que éste no está regulado en nuestra Ley Hipotecara de forma que proporcione a los terceros una protección uniforme y de tipo único», sino que, por el contrario, existe una variedad de matices, según sea la clase de acción contra la que haya que proteger a los terceros. Examinemos ahora los razonamientos en los que apoyo mi opinión :
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Según es sabido, en virtud del principio de legitimación se reputa exacto el Registro, con presunción «juris tantum». Pues bien, esta presunción, en méritos del principio de fe pública, se torna juris et de jure» en beneficio del tercero que, reuniendo los requisitos determinados por la Ley, contrata y adquiere confiados en los pronunciamientos registrales.
En su consecuencia, el tercero : a) Adquiere el derecho publicado en el Registro, en la forma y extensión en el mismo figuradas, b) Por consiguiente, no le perjudicarán, o no se darán contra él, toda clase de acciones que, pudiendo afectarle según las normas del Derecho civil estricto, no figuren publicadas (su ejercicio o la causa de su posible ejercicio) en el Registro de la Propiedad.
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¿Y que acciones son éstas que, según Derecho civil, pueden afectar a tercero?
Sin ánimo exhaustivo, citamos:
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En primer lugar, y como caso típico de eficacia «erga omneso, las acciones reales, es decir, las acciones nacidas de los derechos realesPage 562
2: Acciones de nulidad, tanto plena (inexistencia del negocio, contradicción del artículo 4.° del Código civil), como en virtud de los artículos 1.300 y siguientes del Código (anulabilidad).
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Acciones rescisorias, nacidas de lo dispuesto en el artículo 1.290 y siguientes de nuestra Ley civil fundamental.
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Acciones resolutorias, en virtud de causa expresa, por condición o plazo, u tácita, conforme a lo preceptuado en el artículo 1.124 del mencionado cuerpo legal ; si bien la acción de resolución tácita fundada en dicho artículo es estimada por autorizados sectores de la doctrina y alguna Resolución directiva como puramente- personal viendo en ella una traducción en romance de las clásicas «condictionesi) «indebitis, anón adimpleti contractus» y ocausa data...
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