Alternativas a la expropiación temporal de viviendas
| Autor | Cristina Argelich Comelles |
| Páginas | 275-340 |
CAPÍTULO IV
ALTERNATIVAS A LA EXPROPIACIÓN
TEMPORAL DE VIVIENDAS
1. CONSIDERACIONES PRELIMINARES
De la evolución legislativa y el análisis normativo de las diferentes
manifestaciones de arrendamiento forzoso, en particular de la expropiación
temporal de viviendas, podemos señalar que supone, además de la historia
de un fracaso, un importante reto que se tiene que abordar en el futuro por
parte del legislador. Más allá de soluciones cortoplacistas, vinculadas a un
concreto contexto económico y de acceso a la vivienda, se requiere urgen-
temente de medidas globales ante este problema, es decir, que reequilibren
la posición de las partes en el arrendamiento, para que la propiedad no sea
la vía principal de acceso a la vivienda, y que posibiliten el acceso o man-
tenimiento en el uso habitacional a quienes tengan insuficiencia de medios
económicos como fin de interés público. Este reto pro futuro, consistente
en la mejora efectiva del acceso a la vivienda, cabe encomendarlo decidi-
damente al legislador español, pese a la existencia de las medidas autonó-
micas que han pretendido mitigar este fenómeno en un territorio concreto
cuando se produce en todo el Estado. El objetivo debe centrarse, por tanto,
en el destino de la vivienda al uso habitacional y en la reducción de las
cifras de viviendas vacías y de lanzamientos derivados de la ejecución hi-
potecaria o del desahucio por impago de rentas.
Ante los inconvenientes que presentaron la constitución forzosa y la
prórroga forzosa, y los que conlleva la expropiación temporal del uso de
viviendas, el objeto de este Capítulo consiste en ofrecer alternativas al res-
pecto, más allá de constatar que el arrendamiento forzoso constituye, en sus
dos modalidades y en su actualización, la historia de un fracaso. A estos
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efectos, se analizan unas alternativas de lege lata a la expropiación forzosa,
que en definitiva suponen mecanismos de pseudo arrendamiento forzoso
derivados de la crisis hipotecaria. Estas medidas están centradas en la sus-
pensión de los lanzamientos, el arrendamiento derivado de la dación en
pago, el arrendamiento social previo a la ejecución hipotecaria, la cesión
obligatoria de viviendas, la obligación de realojamiento en determinados
supuestos de personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residen-
cial, el arrendamiento con opción de compra para evitar el lanzamiento del
deudor hipotecario, y el impuesto sobre las viviendas vacías para adquirir
viviendas destinadas al arrendamiento social. Asimismo, se proponen unos
instrumentos de lege ferenda, que están compuestos por el arrendamiento
forzoso constituido por fases, cuya fase final es la ejecución subsidiaria, la
expropiación temporal del uso de viviendas articulada como un procedi-
miento especial, y la posibilidad de articular en España las formas de gestión
de viviendas vacías cercanas al arrendamiento forzoso existentes en el De-
recho comparado.
Aunque excede del ámbito concreto de este trabajo, cabe señalar que la
vivienda protegida tendrá un papel fundamental en la correcta resolución
del acceso a la vivienda, por la existencia de viviendas vacías en este ám-
bito frente a la necesidad habitacional que se produce. En consecuencia, la
iniciativa pública en su propia esfera va a determinar en buena parte el
éxito de las medidas implementadas que afecten al Derecho privado. Esta
afirmación encuentra su explicación en que antes de intervenir en el ámbi-
to civil, una injerencia oportuna y conveniente ante la desafortunada gestión
privada del uso habitacional de la vivienda, resulta necesario e incluso ejem-
plificante una correcta actuación de la Administración en el destino com-
pleto al uso habitacional de sus viviendas protegidas.
2. INSTRUMENTOS ALTERNATIVOS DE LEGE LATA
AL ARRENDAMIENTO FORZOSO DE VIVIENDA
A la luz de la ineficiencia del instrumento expropiatorio para articular
un arrendamiento forzoso, porque la finalidad última que persiguen estas
normas es que las viviendas deshabitadas se destinen al uso habitacional,
conviene analizar los instrumentos de lege lata que se disponen en la ac-
tualidad como medidas de mejora del acceso a la vivienda. Estos mecanis-
mos 1 se concretan en la suspensión de los lanzamientos, el arrendamiento
derivado de la dación en pago, el arrendamiento social previo a la ejecución
hipotecaria, la cesión obligatoria de viviendas, la obligación de realojamien-
1
C. ARGELICH COMELLES,
«La expropiación temporal del uso de viviendas: ¿es posible re-
vertir su fracaso?», CEFLegal: revista práctica de derecho. Comentarios y casos prácticos, 194,
2017, pp. 35-72.
ALTERNATIVAS A LA EXPROPIACIÓN TEMPORAL DE VIVIENDAS 277
to en determinados supuestos de personas o unidades familiares en riesgo
de exclusión residencial, el arrendamiento con opción de compra para evi-
tar el lanzamiento del deudor hipotecario, y el impuesto sobre las viviendas
deshabitadas.
2.1. Suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales
de colectivos especialmente vulnerables: la cesión por efecto
legal del uso de la vivienda objeto de la ejecución
La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección
a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social 2, de
carácter estatal, prevé en el art. 1 la suspensión de los lanzamientos fruto
2 De todas las medidas de lege lata que se van a examinar, la suspensión de los lanzamien-
tos ha sido la más analizada doctrinalmente, en concreto por:
J. M. SÁNCHEZ G ARCÍA
, «Legisla-
ción continuada de protección de los deudores hipotecarios hasta la Ley 1/2013», La Notaria,
1, 2014, pp. 64-68;
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, «“Possession, sale y foreclosure” v. ejecución hipo-
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, «Notas de urgencia sobre la paralización temporal de desahucios hipote-
carios establecida en el Real Decreto-ley 27/2012», La Ley, 79, 2012, pp. 2-3;
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«Habi-
tatge, dret i crisi econòmica. La modificació de la llei 9/2011 i la suspensió dels llançaments en
els processos hipotecaris pel reial decret 27/2012, de 15 de novembre», Revista Jurídica de
Catalunya, 1, 2013, pp. 93-111.
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