Alteración del dato registral de la superficie de las fincas
| Autor | Margarita Herrero Oviedo |
| Cargo | Doctora en Derecho |
| Páginas | 923-968 |
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Alteración del dato registral de la superficie de las fincas *
La rectificación de la superficie que consta en el folio registral de cada finca es una operación que se efectúa con cierta habitualidad en el Registro de la Propiedad ya que es relativamente frecuente que la cabida que figura en el Registro no coincida con la que el predio posee en la realidad. Las causas de esta divergencia pueden estribar en la comisión de errores de medición o en el intento de encubrir una invasión de las tierras colindantes, pero sin duda alguna la raíz profunda de este -mal- está en la falta de interés que desde la primitiva Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861 demostró el legislador en lograr que los fundos aparecieran exactamente descritos en los libros registrales 1, y de ahí que no se tomaran hasta tiempos recientes las medidas suficientes 2 para garantizar que la identificación física de las fincas que constase en el Registro coincidiera plenamente con la realidad.
Cuando existían -desajustes- entre superficie real y superficie registralmente consignada, el legislador en lugar de diseñar un medio específico para proceder a concordar ambas superficies, se sirvió del procedimiento previsto para la inmatriculación de las fincas, dando muestra con ello de la confusión reinante en la época en torno a cuál era el concepto de inmatriculación 3 y su diferenciación con otros supuestos. Sin embargo, desde nuestro punto de vista supone un error la utilización de los medios de inmatriculación para proceder a la rectificación de la cabida, pues la registración de los excesos de cabida no implica operación inmatriculatoria alguna.
La cabida de las fincas no constituye por sí solo un dato netamente individualizador de los predios 4, pero esta inaptitud de la extensión para configurar y determinar la unidad fundiaria, no significa que no tenga importancia 5, todo lo contrario, se trata de una característica de la finca que, Page 924 junto con otras, incide directamente sobre su valor (y consiguiente tributación) 6 y que, en el ámbito agrario, tiene fundamental importancia en orden al respeto a la legislación de unidades mínimas de cultivo y ejercicio de los retractos 7.
Sin embargo, la extensión superficial de las fincas no siempre ha sido un requisito de constancia obligatoria en los libros del Registro de la Propiedad. Así la Real Pragmática de 31 de enero de 1768, preveía que se consignasen las -cabidas (...) en la misma forma que se exprese en el instrumento 8-, de donde parece deducirse que no existía obligatoriedad alguna respecto a esta circunstancia. Posteriormente, en nuestra primitiva Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861 (art. 9 LH y el correspondiente art. 25.4.º RH), la constancia en el asiento de la extensión únicamente se exigía en el caso de que la misma apareciese en el título inscribible (y se permitía que tal constancia se hiciera -con las mismas denominaciones- que se utilizasen en el título) 9. Idéntico carácter facultativo se mantuvo en la Ley de Reforma Page 925 Hipotecaria de 21 de diciembre de 1869 (arts. 9 LH y 25 RH, este último continuaba aceptando el uso de las medidas del país) 10 y en la Ley Hipotecaria de 16 de diciembre de 1909 (art. 9.2.º LH y art. 61 RH) 11. No obstante, la publicación de la Ley de 8 de julio de 1892, de Pesas y Medidas 12, supuso algún cambio en la materia, al disponer en su artículo 8 la obligatoriedad del uso del sistema métrico decimal -en los actos y documentos de todas las dependencias del Estado, de la provincia y del Municipio (...), así como en los contratos públicos y privados-, y de ahí que el Reglamento Hipotecario de 6 de agosto de 1915 debiera instaurar la obligación 13 de que el dato superficial se expresase con arreglo al sistema métrico decimal 14 sin perjuicio de que también fuera posible hacer constar su equivalencia en las medidas del país (pese a ello, la registración de la extensión continuaba siendo facultativa) 15.
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La situación se mantuvo en la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 (y su correspondiente Reglamento) y no será hasta la promulgación de la reforma del vigente Reglamento Hipotecario por el Decreto 393/1959, de 17 de marzo (art. 51, regla 4.ª), cuando la cabida de las fincas deba ser obligatoriamente expresada en el asiento registral que se practique. Y es que la Ley Hipotecaria en vigor, de forma inexplicable continúa manteniendo el carácter facultativo de la constancia de este importante dato 16.
El hecho de que la extensión de las fincas no se haya exigido obligatoriamente hasta tiempos tan recientes encuentra explicación en la circunstancia de que en el siglo XIX los medios técnicos eran escasos y no era fácil llevar a cabo una correcta medición de las fincas, lo que hacía que en la mayoría de los casos la cabida no constase en los títulos referidos a la propiedad inmobiliaria y de ahí que, si se quería promover la inscripción registral, era necesario no impedir su práctica por la falta de este dato en los títulos inscribibles. A ello hay que añadir la tradicional despreocupación de nuestro legislador hipotecario por una correcta identificación física de los predios, identificación que incluye, como es natural, la constancia de la cabida 17.
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Con la expresión -exceso de cabida- 18 se alude a aquellos casos en los que la superficie que aparece consignada en el folio registral no se corresponde con la que verdaderamente posee la finca.
El artículo 200 LH hace referencia a la posibilidad de -hacer constar en el Registro la mayor cabida de las fincas ya inscritas-, y el artículo 201 LH, que trata del expediente de dominio, en su regla 2.ª, letra b) alude a -extensión que se trate de rectificar-; los artículos 287 y 288 RH, reguladores del expediente de dominio y del acta de notoriedad, respectivamente, manejan igualmente los vocablos constancia e inscripción para referirse a la mayor cabida; por último, la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, que ha incidido directamente sobre algunos aspectos de la materia hipotecaria, acoge el término de rectificación o modificación de excesos de cabida; como se observa, en ninguno de los anteriores preceptos se utiliza la palabra inmatriculación para referirse a la registración de los excesos de cabida; sin embargo, en otros preceptos del Reglamento Hipotecario cambian los términos, y así el artículo 298.3, párr. 1.º utiliza la expresión -inmatriculación de excesos de cabida- 19.
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Sin embargo, a pesar de la profusión de términos empleados en la legislación, la doctrina se muestra de acuerdo en señalar que la constancia registral de los excesos de cabida no es un supuesto de inmatriculación 20.
Estamos plenamente conformes con la anterior afirmación, pero para argumentar esta postura estimamos esclarecedor tomar como punto de partida una delimitación exacta del fenómeno de la inmatriculación para después poder señalar cuáles son sus diferencias con las operaciones de rectificación de superficie.
Desde nuestro punto de vista son dos las acepciones que pueden ofrecerse de la inmatriculación.
Así, en un sentido formal, hace referencia a un asiento registral que recoge la entrada en los libros registrales de la finca y que conlleva la apertura de un folio registral 21; por otra parte, desde una perspectiva sustantiva, puede hablarse de operación con virtualidad inmatriculadora en aquellos casos en los que el Registro tiene noticia de la existencia de una nueva finca reflejándola en sus libros (sin que este acto deba venir ineludiblemente acompañado de la apertura de folio registral) y describiéndola según los datos que se aporten.
Por tanto, si se tiene en cuenta que el objeto de la inmatriculación es la finca una vez que ha ingresado en el Registro en cuanto nueva unidad registral, cualquier cambio en sus datos descriptivos, que no conlleve la modificación de sus linderos (y con ello la transformación en una finca nueva), no implicará otra cosa que una mera rectificación a fin de hacer concordar realidad y estado registral.
Cuando se habla de -exceso de cabida- se está haciendo referencia a supuestos en los que la modificación de superficie que tiene lugar es puramente -formal-, es decir, no se añade superficie alguna a la finca, simplemente se corrige un dato registral (la extensión) erróneo. La registración de los excesos de cabida no implica alteración alguna de los linderos del predio, no hay una modificación de la finca en la realidad, no hay más que la correc-Page 929ción de un error. Únicamente en aquellos casos en los que la finca resulte transformada en la realidad (dando lugar con ello al nacimiento de una nueva finca) será posible hablar de inmatriculación.
Si la rectificación de superficie lleva aparejada una modificación de los linderos del predio, entonces se estará alterando un dato sustancial de la finca y ésta se transformará en una nueva finca que encontrará reflejo registral a través de una operación con virtualidad inmatriculadora 22. Sin embargo, como veremos, estas circunstancias sólo concurrirán en unos casos muy específicos para los cuales, en sentido estricto, debería reservarse la expresión -exceso de cabida-.
Se puede decir que son fundamentalmente 23 los linderos 24 los que individualizan la finca haciéndola única e inconfundible 25. El objetivo Page 930 principal de los linderos es la delimitación de la finca respecto al resto de predios circundantes 26. Se podría...
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