El alquiler de viviendas de uso turístico a partir de la Ley 4/2013: la necesaria interpretación conjunta de la LAU y de la legislación turística autonómica
| Autor | Herminia Campuzano Tomé |
| Cargo | Profesora Titular de Derecho Civil (acreditada a Catedrática). Universidad de Oviedo |
| Páginas | 1199-1246 |
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El alquiler de apartamentos o viviendas para uso turístico realizado entre particulares se enmarca dentro de la modalidad de alojamiento turístico privado1.
Tal modalidad integra una variada tipología2que, unida a la diversidad de sujetos implicados en el ámbito del sector turístico con diferentes intereses en juego, motiva que no siempre sea fácil determinar el régimen jurídico al que han de quedar sujetos los contratos a través de los cuales se cede y pone a disposición del turista el correspondiente alojamiento privado.
Las relaciones contractuales mediante las cuales se puede llevar a cabo la actividad de alojamiento privado de uso turístico son muy diversas: unas de naturaleza compleja, como el contrato de hospedaje, otras puramente civiles, como el contrato de arrendamiento, y otras, enmarcadas dentro de lo que en el ámbito del derecho administrativo y autonómico se conceptúan como contratos turísticos. Dejando al margen el contrato de hospedaje, de carácter atípico y en el que se combinan prestaciones de distintas figuras contractuales3, la dificultad principal surge al momento de fijar cuándo debe otorgarse al alquiler de un alojamiento privado la calificación de «turístico», y cuando de arrendamiento de temporada. En el primer caso, sometido a la correspondiente reglamentación administrativa y autonómica del sector turístico y en el segundo, como producto resultante de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, al régimen especial de Arrendamientos Urbanos. La diferencia reviste especial importancia dado el marcado carácter rígido e intervencionista de la normativa sectorial turística frente a la libertad contractual derivada de la legislación arrendaticia.
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El problema planteado adquiere especial relevancia respecto a una forma concreta de alojamiento privado que emerge con fuerza en los últimos años4: el alquiler de apartamentos o viviendas para uso vacacional o turístico promovido entre particulares. Constituye una modalidad que brota con fuerza para dar respuesta a la creciente demanda de los turistas5, que ven en esta modalidad de alojamiento mayores ventajas y comodidades que las proporcionadas por los establecimientos de alojamiento turístico colectivo. Se desarrolla normal-mente a través de contratos de arrendamiento temporales mediante el cual el propietario-arrendador de un piso o apartamento amueblado y en condiciones de inmediata utilización, cede su uso al arrendatario, a cambio de un precio, para su disfrute en épocas vacacionales. La cesión del inmueble puede ser realizada directamente por el propietario, o a través de terceros intermediarios que ponen en contacto a las partes facilitando su oferta y comercialización. Son contratos privados cuyo objeto es un inmueble de dominio propio y cuya finalidad última es proporcionar al turista el uso o goce del inmueble para su disfrute temporal en periodos vacacionales, que pueden consistir en días, semanas o meses. A través del mismo no se presta ningún tipo de servicio complementario al del mero alojamiento.
Así conformados, se presentan como figuras contractuales de alojamiento privado para uso vacacional sin encaje en la modalidad de alojamiento turístico previsto por las legislaciones turísticas de las diversas Comunidades Autónomas. Sí encuentran refugio en el ámbito de aplicación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) como contratos de arrendamiento temporal y en el de concretas disposiciones autonómicas bajo la modalidad de «viviendas de uso vacacional». En este escenario, la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del alquiler de viviendas6 ha venido a sembrar dudas acerca del régimen jurídico al que deben quedar sometidos a partir de su aprobación.
En nuestro Ordenamiento jurídico, hasta la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, la naturaleza civil de los contratos de alquiler de apartamentos o viviendas para uso vacacional y turístico efectuados entre particulares era aceptada sin problemas, quedando sometidos al ámbito de aplicación de la LAU bajo la figura del arrendamiento de temporada. Configurados como contratos celebrados sobre un bien inmueble cuyo destino principal no es la necesidad permanente de vivienda, encontraban claro refugio bajo el paraguas legal del artículo 3. 1 LAU como «arrendamientos distintos al de vivienda». Su finalidad para uso vacacional, lejos de eliminar tal calificación, los dejaba enmarcados
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con «especial» consideración en la categoría de arrendamiento de temporada al establecer el párrafo 2.º que «...En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra...». Se regirán, a tenor de lo dispuesto en el artículo 4.2 LAU, por la voluntad de las partes, a falta de pacto, por lo dispuesto en el Título III LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Siendo ello así, el crecimiento experimentado en los últimos años y la fuerza con la que emergen como alternativa de alojamiento para los turistas, motivó que los establecimientos de alojamiento colectivo, que veían en los alquileres de apartamentos por cortos periodos de tiempo una especie de competencia desleal, elevaran sus voces presionando al legislador para que promoviera su regulación y los excluyera del ámbito de aplicación de la legislación civil arrendaticia. El legislador, cediendo en cierto modo a tales presiones y en un intento de evitar situaciones que podrían estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal7, procedió a la aprobación de la Ley 4/2013, de 4 de junio. La norma, si bien deja vigente y sin cambio alguno el artículo 3.2 LAU referente a los arrendamientos de temporada, modifica, a través de su artículo 1.2, el artículo 5 LAU añadiéndole un último apartado conforme al cual quedan excluidos del ámbito de aplicación de la Ley «... e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial»8.
La modificación genera desconcierto e incertidumbre entre los propietarios de alojamientos privados que dudan acerca de si la modificación del artículo 5 LAU conlleva la cercenación de su derecho a seguir alquilando sus pisos y apartamentos por temporadas para uso vacacional bajo el amparo de la LAU. Tienen miedo a quedar fuera de la legalidad si el alcance de la exclusión se extiende a los alquileres temporales de viviendas para uso vacacional que se oferten o comercialicen en páginas web o portales inmobiliarios, dejándolos sometidos a la rígida regulación turística de las CCAA; de ser así, no ven en modo alguno justificada la actitud del legislador de eliminar por su sola voluntad de querer que así sea contratos de arrendamiento civiles con plena acogida en la normativa de Arrendamientos urbanos a través de la figura de los arrendamientos temporales. Como tendré ocasión de verificar, no es esta la interpretación que se deriva del precepto, que solo excluye del ámbito de aplicación de la LAU a la cesión de uso temporal «cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial». Como la mayor parte de las legislaciones autonómicas, a excepción de algunas como la catalana y la de la Comunidad de Madrid, no han previsto en su articulado figuras contractuales en la que tengan cabida los arrendamientos de temporada para uso vacacional, hay que concluir que estos, por no disponer de un régimen específico en la normativa sectorial
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turística, seguirán encontrando refugio en la LAU como contratos perfectamente legales. En cualquier caso, dada la diversidad de intereses en juego: propietarios de viviendas, empresas que explotan apartamentos turísticos, webs y portales comercializadores de apartamentos y viviendas, hoteleros, el conflicto estaba servido y las posiciones encontradas y difícilmente conciliables.
Situados en este escenario, es el momento de preguntarnos, el porqué de la reforma. ¿Por qué esa insistencia en extraer de la LAU este tipo de arrendamientos?, ¿Supone la reforma una sanción a este tipo de contratos? ¿Era realmente necesaria? CARRASCO PERERA (2012, 120) al comentar la Ley 4/2013, califica la modificación del artículo 5e) como menor e «inesencial» que, «seguramente no tiene otro propósito que llenar de alguna forma el texto de una reforma innecesaria». Por qué si hasta la aprobación de la Ley 4/2013, la cesión de una vivienda para uso turístico realizada entre particulares, bien directamente, bien a través de un canal intermediador, seguía bajo el cobijo legal de la LAU como arrendamiento de temporada para uso distinto de vivienda, ahora se excluye de su ámbito de aplicación cuando son comercializados por una empresa intermediaria? ¿Para qué la...
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