Resolución de 21 de diciembre de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Almacelles (Lérida) don Martín González-Moral García, frente a la negativa de la Registradora de la Propiedad de Lérida número 4, a inscribir una escritura de compraventa con subrogación y...
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 21 de Diciembre de 2005 |
| Publicado en | BOE, 14 de Febrero de 2006 |
Resolución de 21 de diciembre de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Almacelles (Lérida) don Martín González-Moral García, frente a la negativa de la Registradora de la Propiedad de Lérida número 4, a inscribir una escritura de compraventa con subrogación y modificación de préstamo hipotecario.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Almacelles (Lérida) don Martín González-Moral García, frente a la negativa de la Registradora de la Propiedad de Lérida n.º 4, doña M.ª Eugenia Rubies Farre, a inscribir una escritura de compraventa con subrogación y modificación de préstamo hipotecario.
Hechos
I
En escritura autorizada el 18 de septiembre de 2003, por el Notario de Almacelles (Lérida) don Martín González-Moral García, la entidad P. S. L. vende a doña Laura L. P. determinada finca. Parte del precio se satisface mediante subrogación en un préstamo hipotecario que la entidad P. S. L. tenía concertado con una Caja de Ahorros.
En el acto de otorgamiento comparecen también los padres de la compradora y declaran subrogarse en la misma deuda personal, obligándose solidariamente frente a la entidad prestamista a la devolución del préstamo, pero aclarando que en su relación interna como deudores solidarios, doña Laura L. P. se hará cargo y soportará todos los pagos, por lo que si sus padres pagasen alguna cantidad del préstamo podrán repetir el pago contra su hija. Acuerdan también la ampliación del préstamo en su cuantía, y la ampliación de la hipoteca constituida en su garantía.
La Caja de Ahorros da su consentimiento a todas las subrogaciones.
II
Presentada copia de dicha escritura en el citado registro, fue calificada negativamente por nota de 30 de octubre de 2003. Presentada nuevamente la escritura, una vez caducado el asiento de presentación, fue calificada negativamente mediante nota de 22 de enero de 2004, que señalaba: «...he resuelto suspender la inscripción de la ampliación de hipoteca solicitada sobre la base de los siguientes hechos:
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En la citada escritura la entidad P.S.L. debidamente representada vende a doña Laura L. P. la finca registral n.º... inscrita en el tomo..., libro... de Gimenells-Pla de la Font, folio... La finca se encuentra hipotecada en garantía de un préstamo otorgado a la entidad P. S. L por la Caja de Ahorros... El pago del precio de la venta se satisface de la siguiente forma:... euros doña Laura L. P. los tiene entregados a la parte vendedora antes de este acto y el resto, ...euros, los satisface doña Laura L.P. subrogándose no sólo en la responsabilidad hipotecaria sino también en la deuda personal garantizada.
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En la misma escritura comparecen también los padres de doña Laura, los consortes. y. señalando que también se subrogan en la deuda persona derivada del préstamo, quedando todos ellos obligados solidariamente frente a la entidad prestamista. La Caja consiente las tres subrogaciones.
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A continuación la Caja amplía el préstamo en que se han subrogado en la cuantía de... euros, reconociendo la parte prestataria que lo tiene recibido en una cuenta abierta a nombre de la compradora. Como consecuencia de la ampliación y tras modificar algunos aspectos del préstamo, la Caja de una parte y los prestatarios de otra, amplían la hipoteca constituida en su garantía. Fundamentos de derecho. 1. Si la solidaridad no viene establecida por la Ley, para que exista no es suficiente el convenio acreedor deudores sino que es preciso que la deuda tenga un origen común. Caracteriza a la solidaridad el que un mismo hecho jurídico es el que genera para todos la obligación. Es cierto que el artículo 1440 del Código Civil señala que «la solidaridad podrá existir aunque los acreedores y deudores no estén ligados del mismo modo y por unos mismos plazos y condiciones», es decir, admite la falta de uniformidad en aspecto menores o no esenciales a la obligación, pero se trata en todo caso de variaciones accidentales. En el caso contemplado en la escritura no se da el requisito del mismo origen de la deuda, pues la obligación de la hija surge como consecuencia de un contrato de compraventa en el que se estipula con el vendedor por parte del precio se satisface subrogándose en su deuda frente a la Caja. La obligación de los padres, extraños al contrato de compraventa, nace más bien de una fianza solidaria, es decir, aquella en la cual el fiador renuncia al beneficio de excusión y se presta a que el acreedor le reclame la deuda primero a él, como si fuera deudor (artículos 1822. 2' y 183. 1 2' Civil). Pero esta obligación del fiador es siempre accesoria (art 1824 1' C. Civil). Si bien en la relación externa funcionan en forma parecida solidaridad y fianza, en el aspecto interno el fiador podrá repetir el todo al deudor principal (artículo 1838 C. Civil), frente al carácter mancomunado de la obligación (con la especialidad del artículo 1145 3 C. civil) en la relación interna entre los deudores, o sea, existe un derecho de reembolso a favor del que pagó de la parte correspondiente a los demás codeudores en el caso de las obligaciones solidarias (artículo 1145. 2' C. civil). 2. Tratándose de deudas que tiene distinto origen, una derivada del préstamo compraventa y otra derivada de un contrato de garantía, sólo puede calificarse de ampliación el préstamo en cuanto a la porción que recibe la hija. Para los padres es un préstamo nuevo que sólo puede garantizarse con una nueva hipoteca y si ésta recae sobre el bien perteneciente únicamente a la hija debe hacerse a través de la figura de la hipoteca en garantía de deuda ajena. (artículo 1857. 30 Código Civil) -sic-. 3.-La diferencia de efectos entre la fianza y la solidaridad se sentirán especialmente si la deuda es pagada por los padres y la hija ha transmitido la finca. De conformidad con los artículos 1145, 1159, 1210-3.º y 1212 Código Civil los padres podrán ejecutar la hipoteca primitiva en su totalidad (por razón de la fianza) y sólo en una porción por razón de la ampliación (solidaridad) sin que esto sea posible cuando se trata de una sola hipoteca en garantía de una sola deuda. Contra la presente calificación cabe interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el plazo de un mes desde su notificación, mediante la presentación del escrito del recurso en este Registro de la Propiedad o en las Oficinas y Registros previstos en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, y por los trámites establecidos en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Puede asimismo retirarse el documento y proceder a la subsanación de los defectos señalados solicitando en su caso, anotación preventiva de suspensión por tratarse de defectos subsanables, o iniciar la aplicación del cuadro de sustituciones de conformidad con el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria. El asiento de presentación del documento de referencia queda prorrogado en los términos establecidos en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria. Lleida, 22 de enero de 2004. La registradora de la propiedad. Firma ilegible.
III
El Notario don Martín González-Moral García interpuso recurso gubernativo frente a la nota de calificación de 22 de enero de 2004 que consta en el apartado anterior, con apoyo en los siguientes argumentos: I) Que en la escritura que motiva el recurso, la solidaridad entre la compradora y sus padres deriva de un mismo hecho jurídico, como es la asunción liberatoria de la deuda del primitivo deudor, además la entidad acreedora consiente la subrogación en los tres, siendo posible que aunque haya una sola compradora, haya, como subrogados en el préstamo, tres prestatarios solidarios. II) Que no estamos ante una fianza, sino ante un caso de solidaridad entre deudores, que supone una verdadera garantía para el acreedor. III) Que en la relación interna entre deudores, los padres son meros garantes de la hija, y se les aplican las reglas de la solidaridad pasiva, y no de la fianza. IV) Que de acuerdo con lo expuesto, no puede distinguirse entre la deuda derivada de la asunción del préstamo (en la que habría una prestataria y dos fiadores), y la deuda derivada de la posterior ampliación (en la que habría tres prestatarios), sino que en todo caso hay tres prestatarios obligados solidariamente, sin perjuicio de la novación objetiva del préstamo mediante su ampliación.
IV
El 25 de febrero de 2004 la Registradora emitió su informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1140, 1145, 1203, 1205, 1210, 1255, 1257, 1281, 1822, 1839 del Código Civil, 118 de la Ley Hipotecaria y Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 28 de septiembre de 1960, 15 de diciembre de 1989, 22 de marzo de 1991 y 2 de marzo 1998.
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En el presente supuesto se vende una finca y se pacta que la compradora asume la deuda deriva del préstamo garantizado con una hipoteca que grava dicha finca, y se subroga no sólo en la obligación personal garantizada con la hipoteca sino también en las responsabilidades derivadas de ésta; se añade que en la misma deuda personal derivada del préstamo se subrogan otras dos personas padres de la compradora, quedando todos ellos obligados solidariamente frente a la entidad prestamista si bien se pacta que si cualquiera de estas dos personas pagara alguna cantidad del préstamo podrá repetir el pago contra la compradora. La entidad acreedora consiente en la subrogación y a continuación se pacta una ampliación del préstamo hipotecario.
Presentado el título en el Registro, la Registradora suspende la inscripción porque considera que para que la solidaridad exista no es suficiente el convenio entre acreedor y deudor, ya que es preciso que la deuda tenga un origen común, circunstancia que no se da en este caso en el que las deudas tienen un distinto origen, en la compra en un caso y en la constitución de una garantía en el otro. En consecuencia la ampliación del préstamo sólo puede pactarse en cuanto a la obligación de la compradora subrogada; en el caso de los padres la obligación tiene un distinto origen y habrá de constituirse una hipoteca independiente en garantía de deuda ajena.
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De los términos del negocio («en la misma deuda personal derivada del préstamo se subrogan también», «en relación con el préstamo en que se han subrogado», «la Caja de una parte y los prestatarios de otra amplían») resulta la voluntad de asumir solidariamente la misma deuda personal por parte de la compradora y de sus padres, y no de constituir una fianza como obligación accesoria de la principal. En el caso de la compradora se trataría de una asunción de deuda con subrogación en la responsabilidad hipotecaria (artículo 118 de la Ley Hipotecaria) y en el caso de los padres de una asunción cumulativa de deuda, figura reconocida doctrinal y jurisprudencialmente como diferente de la fianza solidaria en base a los artículos 1158, 1255 y 1257 del Código Civil a partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 28-09-1960) y que se justifica en la razón económica del negocio. Se trata pues de una obligación con tres deudores solidarios y en consecuencia puede pactarse la ampliación de hipoteca en relación con el préstamo considerado.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso con revocación de la nota de la Registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de diciembre de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sra. Registradora de la Propiedad número 4 de Lérida.
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