Resolución de 16 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Alfonso Herráez San Segundo, contra la negativa del registrador de la propiedad de Sacedón (Guadalajara), a inscribir un exceso de cabida.
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 16 de Abril de 2008 |
| Publicado en | BOE, 12 de Mayo de 2008 |
En el recurso interpuesto por doña Olatz Rey Alberdi, en nombre y representación de don Alfonso Herráez San Segundo, contra la nota de calificación del Registrador de la Propiedad de Sacedón (Guadalajara), don Jesús María Martínez Rojo, por la que se deniega la inscripción de un exceso de cabida.
Hechos
I
El día 24 de septiembre de 2007 fue presentada en el Registro de la Propiedad de Sacedón (Guadalajara) copia autorizada de la escritura otorgada el 12 de febrero de 1988 ante el Notario de Madrid don Roberto Parejo Gamir, número 396 de protocolo, por la que los cónyuges Alfonso Herráez San Segundo e Inocenta Alonso Fernández, adquirían por compra una finca para su sociedad de gananciales; se acompañaba certificación expedida el 21 de Agosto de 2007 por don Manuel M. Yánez Abella, Secretario del Ayuntamiento de Sacedón, con el visto bueno del Alcalde; y de fotocopia de certificación catastral descriptiva y gráfica, que fue objeto de nota de calificación, en los siguientes términos: «Calificado el precedente documento por lo que resulta de él y de los asientos del Registro por la presente se le notifican el/los siguientes defecto/s por el/los que se suspende/deniega su despacho (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria). Fundamentos de Derecho. Existen dudas sobre la identidad de la finca, fundadas en: (1) haberse formado por segregación simultánea con otras, integradas todas ellas en una misma Urbanización; (2) la cuantía del exceso de cabida cuya constancia registral se solicita; (3) la indeterminación parcial del lindero Norte de la finca -"varios propietarios de Sacedón"-; (4) la existencia, en relación con dicho lindero Norte, de un expediente de investigación del patrimonio de las Administraciones Públicas, según resulta de la fotocopia de la certificación catastral citada, y de consulta telemática a la base de datos del Catastro; por lo que no puede accederse a dicha constancia por el medio empleado (artículos 53.8 y 10 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, 200 de la Ley Hipotecaria; 298.3 del Reglamento Hipotecario; 47 de la Ley 33/2003; Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de junio de 2002, 3 de febrero de 2003, 27 de enero de 2004, 3 de enero de 2005, 3 de enero de 2006, 29 de abril de 2006 y 1 de julio de 2006). Esta calificación podrá ser objeto de recurso presentado en este Registro ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, en el plazo de un mes desde la fecha de su notificación; o ser impugnada directamente ante el Juzgado de Primera Instancia competente en el plazo de dos meses desde la fecha de su notificación; en la forma prevista por los artículos 322 a 328 de la Ley Hipotecaria; o bien, podrá instarse la aplicación del cuadro de sutituciones previsto en el artículo 275 bis de la Ley Hipotecaria (Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de esa misma fecha). Sacedón, a 11 de octubre de 2007. El Registrador de la Propiedad. Firmado: D. Jesús María Martínez Rojo».
II
Doña Olatz Rey Alberdi, en nombre y representación de don Alfonso Herráez San Segundo, interpuso recurso contra la anterior calificación, en base a los siguientes argumentos: que no existen dudas de la identidad de la finca, aunque proceda por segregación, ya que el resto de las fincas, perfectamente identificadas, aparecen inscritas sin excesos ni defectos de cabida; que la parcela 211 respecto de la que se solicita el exceso, linda con las parcelas 213, 210, 212 y calle de la Urbanización; que las demás parcelas han delimitado sus linderos de forma física; que el plano de la oficina virtual del catastro aportado muestra que la parcela 211 tiene 1.156 metros cuadrados reales; que el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles que se abona por la finca, toma como base para calcular la cuota, los metros reales y no los 830 inscritos en el Registro de la Propiedad; que no estamos ante una alteración física que pudiera justificar la denegación del exceso de cabida, sino ante un error registral, como consta acreditado, por lo que no caben dudas de la extensión real de la finca; que en cuanto a que el lindero norte está constituido registralmente por «varios propietarios de Sacedón», no debe impedir la inscripción del exceso, pues en todo caso es un error del notario que realizó la escritura de compraventa; que la alegación del registrador de que existe un expediente de investigación del patrimonio de las Administraciones Públicas sobre los terrenos de los «varios propietarios de Sacedón», y dado que dicho expediente se refiere a sujetos claramente determinados, entre los que en ningún caso se encuentra don Alfonso Herráez San Segundo, no debe causarle perjuicio, en cuanto dicho expediente no puede ni beneficiarle ni perjudicarle de modo alguno.
III
El Registrador emitió informe el día 23 de noviembre de 2007 y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre; 298 del Reglamento Hipotecario; y las resoluciones de este Centro Directivo de 19 de noviembre de 1988, 19 de diciembre de 1993, 31 de mayo de 1999; 29 de enero de 2004, 24 de julio de 2005, 8 de octubre de 2005; 29 de abril de 2006; 23 de marzo de 2006; 16 de julio de 2007.
-
Se debate en este recurso la inscribibilidad de un exceso de cabida respecto de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad por segregación de su matriz.
-
Como ya señalara este centro directivo de forma reiterada (véase las resoluciones citadas en los vistos, entre ellas la resolución de 24 de julio de 2005 citada y transcrita por el mismo recurrente), la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca matriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tubularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
-
Por eso, aunque normativamente está previsto que la inscripción del exceso de cabida pueda realizarse en base a certificación catastral descriptiva y gráfica, el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, exceptúa de dicha inscripción el caso de que existan dudas sobre la identidad de la finca, insistiendo en ello el artículo 298 del Reglamento Hipotecario.
-
El celo del Registrador en evitar una doble inmatriculación o el perjuicio a derechos de terceros como consecuencia de excesos de cabida no amparados legalmente, debe acentuarse, como en el supuesto que motiva este recurso, cuando la finca procede por segregación, ya que en tales casos la registración de un exceso de cabida puede ser el medio indirecto para eludir la rectificación de la escritura de segregación, con evidente perjuicio, sin su intervención, a titulares de otras fincas resultantes igualmente por segregación de la finca matriz. Así lo establece con claridad el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en su párrafo último, cuando exige para practicar los excesos de cabida que no tenga el Registrador dudas sobre la identidad de la finca, tales como proceder por segregación en la que se haya expresado con exactitud su superficie.
-
La circunstancia de proceder por segregación; el alto porcentaje de exceso de cabida que se pretende inscribir, respecto de la finca inscrita (casi el 40% de la finca); y la indeterminación descriptiva de uno de los linderos, justifican la nota de calificación denegatoria, sin perjuicio de la posibilidad que tienen los interesados de demostrar la existencia de este exceso por vía judicial, a través de un expediente de dominio con mayor garantía, como es la citación de colindantes.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.
Contra esta Resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la Capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de abril de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
