Los agentes de la edificación

AutorJesús del Olmo Alfonso
Cargo del AutorProfesor Ayudante de Derecho Administrativo , E.U. de Arquitectura Técnica Universidad de Alcalá

La LOE, en su Capítulo III, ha venido a realizar una detallada regulación de los distintos profesionales que intervienen en el proceso constructivo, fijando sus funciones y derivando de ellas sus responsabilidades -precisamente la clara definición de sus deberes permite determinar con mayor precisión las responsabilidades de cada agente, como luego veremos en el Capítulo IV-. Para ello ha tenido muy en cuenta la interpretación jurisprudencial que el Tribunal Supremo se vio obligado a realizar ante la parca e incompleta enumeración que el 1591 C.c. hacía de estos profesionales, con el fin de incluir en su régimen a otras personas distintas del contratista y del arquitecto director que, en la práctica y por imperativo legal en algunos casos, también intervenían en la edificación77.

Dicho esto, conviene recordar que el artículo 8 define a los agentes de la edificación como todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vienen determinadas, no sólo por lo dispuesto en la LOE, sino también por lo establecido en el contrato que origina su intervención (su incumplimiento dará lugar a responsabilidad contractual) y en las demás disposiciones que sean de aplicación a su función (básicamente las relativas a Colegios Profesionales, competencias y funciones, formación académica, normas urbanísticas, etc).

Con el fin de garantizar la calidad de las edificaciones, la seguridad de las personas y bienes, y el adecuado régimen de responsabilidades ante vicios, defectos o daños materiales o personales, la LOE realiza una enumeración clara de los técnicos y agentes que han de intervenir en los distintos tipos de edificaciones. Por este motivo, como han venido exigiendo otras leyes78, la LOE impone la intervención preceptiva de distintos técnicos en toda obra de edificación: proyectista, director de obra, director de ejecución de la obra y coordinador de seguridad y salud (este último en los supuestos enumerados en el artículo 3 del Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre). Todos ellos actúan con independencia de promotores y constructores, que intentan sacar el máximo beneficio económico a su actuación, velando por una construcción segura y de calidad. Por ello, los Ayuntamientos, en virtud de la facultad de inspección que les es atribuida por las legislaciones autonómicas 79, han de incoar los expedientes oportunos para comprobar si se ha observado o no la legalidad urbanística vigente, la cual debe controlarse no solamente cuando se solicita y concede la licencia de obras, sino también cuando, a la hora de otorgar la licencia de primera ocupación, se compruebe si la obra ejecutada se ajusta a la legislación aplicable y a la licencia concedida (STSJ.º de Castilla y León de 22 de junio de 2001). No sólo eso, sino que también los Ayuntamientos están obligados a examinar, dentro del procedimiento de otorgamiento de licencias, la competencia del técnico redactor del proyecto, cuya ausencia impone su denegación (SSTS de 27 de octubre de 1992, 21 de julio de 1997, y de 2 de marzo de 1998). Entre la normativa aplicable, que deben tener en consideración los Ayuntamientos a la hora de conceder las licencias, se encuentra sin duda la LOE. Como más adelante tendremos ocasión de ver, el incumplimiento de estos deberes legales puede dar lugar a responsabilidades penales y administrativas, no sólo de los promotores de las obras, sino también de los técnicos y autoridades municipales.

Antes de pasar a analizar el régimen jurídico de cada agente de la edificación, hay que advertir que, pese a que la LOE ha intentado regular las distintas intervenciones profesionales que se llevan a cabo en el mundo de la edificación, no ha llegado, sin embargo, a zanjar del todo la cuestión de la delimitación de competencias o atribuciones entre arquitectos, ingenieros, arquitectos técnicos e ingenieros técnicos, que había provocado numerosos conflictos jurídicos en las últimas décadas. Son numerosas las ocasiones en que la LOE permite que cualquiera de estos profesionales pueda actuar: capacidad de proyección y dirección en obras de los grupos b) y c) del artículo 2.1 LOE; capacidad de dirección de ejecución en obras del grupo b) no dirigidas por arquitecto y c) del artículo 2.1 LOE; y aptitud para desempeñar las funciones de coordinador de seguridad y salud. Para la determinación del técnico competente, la LOE dispone simplemente que la titulación que habilite para el ejercicio de cada una de las anteriores funciones vendrá dada por las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias específicas. De esta forma sigue dejando en manos de los tribunales la labor de resolver esta cuestión.

Cuando, según lo dispuesto en la LOE, sean varios los técnicos que puedan intervenir, para decidir su competencia será conveniente acudir al principio de "libertad con idoneidad", que los tribunales habían venido aplicando con anterioridad a la LOE (SSTS de 1 de abril de 1985, 9 de marzo de 1989, 28 de marzo de 1994, 27 de mayo de 1998, 28 de febrero de 2000 y 30 de mayo de 2001, entre otras muchas). Según este principio de origen jurisprudencial, la competencia depende de la capacidad real para el desempeño de la función indicada, que vendrá dada por los conocimientos del profesional, es decir, por las enseñanzas recibidas hasta la obtención de su título académico. Esa especialidad o idoneidad vendrá, pues, determinada por la formación real del técnico, manteniéndose en este punto la separación vertical (técnicos de grado medio y técnicos de grado superior) y horizontal (entre técnicos del mismo nivel) entre las diferentes titulaciones de cara a su habilitación legal para desempeñar la aptitud requerida. Deberá, además, tenerse en cuenta el carácter generalista de las profesiones de arquitecto y arquitecto técnico, y la naturaleza más específica de las titulaciones de ingeniero e ingeniero técnico. Resultan aquí especialmente interesantes las reflexiones del Consejo General de Colegios Oficiales de Aparejadores y Arquitectos Técnicos 80 cuando considera que:

"... la Arquitectura y la Arquitectura Técnica, como titulaciones directamente implicadas en el sector y que además poseen un carácter generalista, al no tener en la actualidad especialidades académicas, han de entenderse habilitadas con carácter general para las funciones a las que son específicamente llamadas (artículos 10 y 13 LOE) pero también para aquellas otras en las que puedan concurrir con otros profesionales [artículos 10,12 y 13 en relación con obras de los grupos b) y c)].

Por el contrario, las ingenierías habrán de acreditar por norma específica su competencia atendiendo a la naturaleza y destino de la obra y a su respectiva especialidad académica.

Ello se predica igualmente de las intervenciones en coordinación de la seguridad y salud laboral, tanto en fase de proyecto como de ejecución de obra".

De todos modos, es difícil establecer criterios generales, por lo que habrá que estar al caso concreto.

En relación con la delimitación del uso de la edificación, dado que en ocasiones puede estar dedicada a diferentes usos, habrá que estar al uso prevalente de la misma, (así parece desprenderse del artículo 4 de la Ley 12/1986, de 1 de abril). En relación con esta cuestión, el primer proyecto de CTE contiene una serie de criterios que ayudan a delimitar el uso del edificio 81: actividades predominantes previsibles que los usuarios realicen en su interior; número de personas que habitualmente los ocupan, visitan, o usan; características de los elementos que pueden contener; etc.

A) El Promotor

Una de las figuras a las que no hacía referencia el artículo 1591 del Código Civil era la del promotor. Con el paso de los años y el incremento notable de las edificaciones este agente ha ido cobrando progresivamente mayor importancia y se ha convertido en la pieza clave del sector de la construcción. Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo 82 se ha visto obligada a configurar, mediante una interpretación extraordinariamente amplia del 1591 (que lo asimila al constructor), el régimen de deberes y responsabilidades del promotor, intentando mermar así la falta de regulación de una persona que no sólo era la que más se lucraba con estas operaciones, sino también la que, aprovechándose del vacío legal, evadía a menudo sus responsabilidades. Siguiendo la linea jurisprudencial del Tribunal Supremo, la LOE en sus artículos 9 y 17.3 lleva a cabo la esperada regulación de esta figura, de la que destaca, sin duda alguna, el régimen de responsabilidad solidaria con los demás agentes cuando ésta no pueda individualizarse y su equiparación con el gestor de cooperativas de viviendas o de comunidades de propietarios con intervención decisoria en la promoción (art. 17.4).

El artículo 9.1 define al promotor como cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

Entre sus obligaciones se encuentran:

  1. Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él (este derecho vendrá dado por el cumplimiento de los deberes urbanísticos previstos en la normativa y planeamiento vigentes).

  2. Contratar a proyectista y constructor mediante un contrato de obra y a director de obra y director de ejecución de obra en virtud de un contrato de arrendamiento de servicios. El distinto régimen contractual se debe a que mientras...

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