Notas de afección por impuestos en las Viviendas de protección oficial
| Autor | Isidoro Delgado Rollan |
| Páginas | 1605-1622 |
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Desde que se inició el sistema de protección oficial a la construcción de viviendas, y para fomentarla, se concedieron a los promotores un conjunto de beneficios fiscales consistentes en bonificaciones y exenciones de impuestos, arbitrios y contribuciones.
Esos beneficios están condicionados a que se cumplan las normas dictadas por el Gobierno en relación a la construcción de las viviendas y al uso o destino de las mismas.
Cuando la construcción se ajusta a esas normas se concede la calificación definitiva de «Vivienda de protección oficial», actual denominación que antes fuera la de «viviendas protegidas» y la de «viviendas de Renta Limitada». Otorgada la calificación definitiva, la situación que tal concesión origina dura un plazo determinado, transcurrido el cual las viviendas entran en el régimen fiscal normal.
Si las disposiciones sobre esta clase de viviendas se vulneran de manera que la infracción sea de las que la Ley considera muy grave, puede decretarse la pérdida de esa condición de protegida, puede «descalificarse» y en tal caso hay que abonar los impuestos, arbitrios y contribuciones que fueron declarados exentos o bonificados y sus intereses.
Para este supuesto, el Estado, la Provincia o el Municipio, que dejaron de percibir esos impuestos, necesitan una garantía de quePage 1606 van a poder hacerlos efectivos. Y la mejor es afectar la propia finca al pago.
Con este enunciado general queda centrado el problema que nos ocupa: cómo lograr esa afección de la finca.
Es interesante hacer notar que con una legislación tan amplia, .tan prolija y ya incluso con antigüedad de un tercio de siglo, como la de viviendas protegidas, se ofrezcan dudas sobre una materia de indudable importancia económica; ésta de la afección de las fincas en caso de descalificación por sanción.
Creemos que no está muy clara la forma de lograr esa afección. Creemos que con la actual legislación, con el último reglamento sobre viviendas de protección oficial, que ha empezado a regir el 1 de enero de este año de 1969, siguen las dudas sobre la forma de afectar las fincas calificadas a las responsabilidades enunciadas someramente antes.
Para centrar totalmente el tema conviene hacer constar que nos referimos a la afección que debe plasmarse en los libros del Registro de la Propiedad, una vez concedida la calificación definitiva y para el caso de que sea descalificada por sanción.
La aclaración anterior no es ociosa, pues hay notas de afección que sí están perfectamente reguladas en la legislación de viviendas protegidas. Se trata de las siguientes: Cuando el adquirente de un terreno declara en la escritura que es para construir viviendas de protección oficial, el liquidador concederá la exención «provisional», consignando el «importe» de la liquidación. El Registrador pondrá al margen de la inscripción de la finca una nota de afección para el caso de que no se construyan las viviendas protegidas. Una vez construidas, o sea una vez obtenida la calificación definitiva, la exención «provisional» se eleva a «definitiva», y puesto que la nota de afección se registró para el caso de que no se cumpliese el requisito que originó la provisionalidad, una vez cumplido el mismo la nota se debe cancelar.
Esta situación de exención «provisional» ya la previo el Reglamento de 8 de septiembre de 1939 al establecer en su artículo 24, número 7, que «para gozar de la exención en los casos de legados, donaciones y subvenciones a favor de entidades públicas y benéficas con destino a la construcción de Viviendas de Renta Limitada habrán de garantizar el empleo de los bienes para ese destino,Page 1607 como sigue: El Instituto de la Vivienda fijará el plazo para hacer el proyecto. Aprobado éste se declarará el documento exento, haciéndose constar por medio de nota en el documento que quedan afectos los terrenos al pago del impuesto no liquidado para el caso de que no se haga la construcción. De esta afección se tomará razón en el Registro de la Propiedad. La afección cesará y la nota se cancelará cuando a la recepción de las obras se obtenga la calificación definitiva».
Un texto idéntico se encuentra en el artículo 32 del Decreto de 1 de julio de 1955, Reglamento de Viviendas de Renta Limitada que desarrolló la Ley de 15 de julio de 1954. Y además en este Reglamento, en su artículo 31 se arbitró la misma solución para los casos en que el adquirente declaraba que iba a construir Viviendas de Renta Limitada: «el liquidador -concede exención provisional y en el plazo de un mes, tras la calificación definitiva, se presenta de nuevo el documento para que se eleve a definitiva la exención».
De igual forma, el artículo 65, número 28, del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Transmisiones patrimoniales de 6 de abril de 1967, establece este tipo de exenciones provisionales al disponer:
Los contratos de promesa de venta, adquisición a título oneroso, arrendamiento y cesión gratuita de los terrenos, así como los de derecho de superficie y de elevación de edificios que se otorguen con la finalidad de construir viviendas de protección oficial. La existencia de construcciones que hayan de derribarse para edificar no será obstáculo para gozar de la exención.
Para el reconocimiento de esta exención bastará que se consigne en el documento que el contrato se otorga con la finalidad expresada y quedarán sin efecto si transcurriesen tres años, a partir de dicho reconocimiento, sin que se obtenga la calificación provisional.
La exención se entenderá concedida con carácter provisional y condicionada al cumplimiento de los requisitos que en cada caso exijan las disposiciones vigentes para esta clase de viviendas.
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El artículo 15 del mismo texto legal completa esta normativa.
Obsérvese que estos supuestos originan una nota de afección para una situación «provisional» pendiente de un evento que la «perfecciona». Esta provlsionalidad está expresamente reconocida en el artículo 43, último párrafo del apartado A) del Reglamento vigente de Viviendas refiriéndose, entre otros, al caso de adquisición de bienes y derechos realizados con la finalidad de construir viviendas de protección oficial.
Luego veremos que las notas de afección que motivan este estudio, son para unos supuestos completamente distintos; son supuestos de exenciones concedidas «definitivamente» que se «revocan». Hay la misma diferencia que puede existir entre una condición suspensiva y una resolutoria.
Centrado así el problema vamos a estudiar los preceptos legales que tratan del mismo, siguiendo un orden cronológico, pues, aunque algunos estén derogados, la comparación de unos con otros será ilustrativa de la ambigüedad y falta de rigor con que la Ley se produce.
El Decreto de 8 de septiembre de 1939, Reglamento que desarrolla la Ley de «Viviendas Protegidas» de 19 de abril de 1939 y creadora del Instituto Nacional de la Vivienda, decía en su artículo 65:
De las calificaciones definitivas se...
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