La adquisición de la propiedad en subasta judicial: momento de transmisión y revisión crítica

AutorAdrián Gómez Linacero/Jesús Campo Candelas
CargoLetrado de la Administración de Justicia/Abogado. Doctor en Derecho. Profesor Asociado de Derecho procesal Universidad de Alicante
Páginas3443-3495
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 788, págs. 3443 a 3495 3443
La adquisición de la propiedad
en subasta judicial: momento
de transmisión y revisión crítica
Acquisition of property through
judicial public auction: the moment
of the transfer and a critical
review of the question
por
ADRIÁN GÓMEZ LINACERO
Letrado de la Administración de Justicia
y
JESÚS CAMPO CANDELAS
Abogado. Doctor en Derecho. Profesor Asociado de Derecho procesal
Universidad de Alicante.
RESUMEN: El presente ar tícu lo tiene por objeto abordar la fijación
del momento a partir del cual se adquiere la propiedad u otro derecho real
que implique posesión y sea realizable en sede de subasta judicial, revisando,
con espíritu crítico, el estado doctrinal y jurisprudencial de una cuestión
poco esclarecida en la actualidad. A tal efecto, se confrontará el modo de
adquirir en compraventa privada y subasta pública para concluir con una
propuesta unificadora sobre el momento de transmisión en esta última que
contribuya a dotar de mayor seguridad jurídica a un fenómeno de tal entidad
jurídica e impacto socioeconómico.
Adrián Gómez Linacero y Jesús Campo Candelas
Adrián Gómez Linacero y Jesús Campo Candelas
3444 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 788, págs. 3443 a 3495
ABSTRACT: The purpose of the report is to determine the establishment
of the moment as from which the property or right in rem is acquired in a
judicial public auction. The case law situation will be analyzed critically in
connection with an issue regarding which there are very differing views. For
this purpose, the legal basis of the manner to acquire the property through
private sale and purchase and through public auction will be examined and
subsequently, a proposal will be made on the moment of the transfer that helps
to provide legal certainty to the treatment of the problem.
PALABRAS CLAVE: Transmisión de propiedad. Subasta pública. Venta
privada. Título y modo. Momento traslativo. Modos de adquirir.
KEY WORDS: Property acquisition. Judicial public auction. Private sale.
Title and modus.The moment of transfer the property. Ways to acquire.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. SISTEMA DE TÍTULO Y
MODO.—III. LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA SUBASTA PÚ-
BLICA: SUS DIFERENCIAS CON LA VENTA PRIVADA.—IV. INAPLI-
CACIÓN DEL SISTEMA DEL TÍTULO Y EL MODO A LA SUBASTA
JUDICIAL.—V. LA FE PÚBLICA REGISTRAL EN LA ADQUISICIÓN
POR SUBASTA.—VI. EL MOMENTO TRANSMISIVO EN LA LEC:
1. LA REDACCIÓN ORIGINAL EN LA LEC. 2. LA REFORMA DE LA LEC POR LA
LEY 1/1992. 3. LA LEY 1/2000, DE 7 DE ENERO, DE ENJUICIAMIENTO CIVIL Y LA
REFORMA DE LA LEY 13/2009, DE 3 DE NOVIEMBRE.—VII. EL MOMENTO
TRANSMISIVO EN LA JURISPRUDENCIA: 1. INTRODUCCIÓN. 2. DE LAS
AUDIENCIAS PROVINCIALES. 3. DEL TRIBUNAL SUPREMO.—VIII. EL EVEN-
TO TRASLATIVO EN DOCTRINA ESPECÍFICA.—IX. VALORACIÓN
CRÍTICA Y PROPUESTA UNIFICADORA.—X. ÍNDICE DE RESOLU-
CIONES CITADAS.—XI. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
A través de este trabajo se aborda el sistema de transmisión de la pro-
piedad u otro derecho real que implique posesión (y requiera, por tanto,
traditio) en el incidente de subasta pública judicial sustanciado en el marco
de un proceso de esa naturaleza, extremo que se reputa de gran relevancia,
tanto en el plano académico como práctico, por múltiples razones que irán
aflorando en el transcurso del artículo.
A tal fin, realizaremos una aproximación doctrinal al sistema del título
y el modo de adquirir por contrato, consagrado por los ar tícu los609 y
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 788, págs. 3443 a 3495 3445
La adquisición de la propiedad en subasta judicial: momento de transmisión y revisión…
1095 del Código civil, para desembocar en la confrontación de la natu-
raleza jurídica de la venta privada y la subasta pública, exponiendo sus
divergencias y rasgos distintivos, con la pretensión de traslucir la impro-
cedencia de subsumir el esquema causalista citado en las realizaciones
judiciales.
Acto seguido, se revisará la imprecisa y heterogénea jurisprudencia y
doctrina recaídas a propósito del particular, culminando el estudio con una
propuesta que, modestamente, pretende dotar de claridad y seguridad al
momento transmisivo del dominio u otro derecho real que confiera facul-
tades posesorias en vía de subasta judicial.
El problema tratado reviste gran transcendencia y suscita notables dudas.
Sin ánimo exhaustivo, puede pensarse, por ejemplo, en aquellos casos en
que hayan de ejercitarse tercerías de dominio o acciones de retracto, en los
que será decisivo tener claro el dies ad quem o momento de nacimiento del
retracto; situaciones en las que el inmueble subastado venga siendo objeto de
arrendamiento y exista incertidumbre sobre cuándo el adjudicatario puede
recibir las rentas; a partir de qué instante el nuevo titular puede disponer
del bien, disfrutar de su uso y posesión, ejercitar acciones en defensa de su
derecho, pasar a ser sujeto pasivo de tributos u obligado al pago de gastos
de comunidad1.
El trabajo se centra en la adquisición de la propiedad en el seno de
procedimientos judiciales con una garantía o carga ejecutada, origen del
procedimiento (hipoteca o prenda) o medida para su consecución (embargo),
en los que se celebre subasta y posterior adjudicación al ejecutante o a un
tercero para cubrir un crédito.
Ahora bien, las previsiones contenidas en el estudio son también apli-
cables, mutatis mutandis, a las ventas forzosas de naturaleza administra-
tiva2 y a la adquisición judicial por subasta de los demás derechos reales
embargables o hipotecables y realizables, que impliquen posesión (y, en
consecuencia, requieran traditio) para la consumación de la mutación ju-
rídico real según el régimen o sistema transmisivo de dichos derechos
(v.gr., usufructo, prenda con desplazamiento, anticresis, uso y habitación
universales, etc).
Asimismo, las conclusiones de este trabajo son también extrapolables,
con sus debidas particularidades, al proceso transmisivo derivado de subasta
voluntaria regulada en la LJV, y a la subasta especial en ejecución de sen-
tencia de disolución de cosa común, a pesar de que a lo largo del análisis
se aludirá casi siempre a la ejecución judicial3.
Por último, en cuanto al objeto de la subasta, centraremos la atención
en los bienes inmuebles, aunque las reflexiones pueden extenderse a los
bienes muebles, ya que el acto judicial que consuma la transmisión opera
de la misma forma para ambos tipos bienes.

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