Adquisición de inmuebles por donación

AutorJuan Montero León
CargoAbogado
Páginas2107-2144

El derecho de propiedad se manifiesta como una situación estática en la que el titular ejerce una actividad más o menos directa sobre un objeto. El propietario de la finca la usa y la utiliza, percibe sus frutos y la tiene en el más amplio sentido de la palabra. Su posición es perfectamente estable y los vecinos del dueño lo reconocen como tal.

Cuando el propietario decide transmitir su derecho, ceder la finca a otro, se realiza un cambio en el sujeto activo de la relación que puede ser y es, en muchos casos, conflictivo.

La necesidad de clarificar y facilitar este cambio, ha producido un conjunto de normas tendentes a dotar el acto de transmisión de determinadas formalidades, que hagan cierto para las partes el momento en que se efectúa y al mismo tiempo lo divulguen, para que los terceros lo conozcan y la nueva titularidad esté dotada de estabilidad.

El Código Civil regula la transmisión de los derechos reales, según la opinión más generalizada, mediante título y modo, que es, entre los siste-Page 2107mas de transmisión, el que persigue una mayor identidad entre la realidad fáctica y la jurídica, al hacer coincidir la adquisición con la puesta en poder y posesión del adquirente. Aunque la verdad es que se pueden abrigar algunas dudas sobre si éste es el sistema realmente establecido.

Una de las aparentes excepciones viene representada por las adquisiciones a título gratuito. Hay distintos procesos para adquirir por acto ínter vivos cuando la adquisición es onerosa o lucrativa; según que se adquiera dando una contraprestación o no.

I La donación como adquisición del dominio

Donación es la palabra que la técnica jurídica utiliza para descubrir el regalo. Regalar es -dar a uno graciosamente una cosa en muestra de afecto o consideración o por otro motivo-. Donar, -traspasar uno graciosamente a otro alguna cosa o derecho que sobre ella tiene- 1. En la vida ordinaria se regala dando. En el regalo concurren dos factores: las entrega de mano a mano y la declaración del que entrega, de que lo que da es un regalo. Ambas circunstancias son esenciales y normalmente simultáneas. La promesa (-te voy a regalar una cosa-) no obliga a quien la emite ni crea derecho en quien la oye. La entrega sin declaración de voluntad de regalar no transmite la propiedad. El que recibe el objeto tiene la obligación de devolverlo porque no ha pasado a ser suyo. Entrega y declaración de voluntad podrán estar distanciadas en el tiempo (-no me la devuelvas, te la regalo-), pero han de estar conectadas.

Cuando se analiza el regalo en su aspecto jurídico (donación) la esencia no cambia; la cuestión es la misma. Sin embargo, parece que el tema se vuelve mucho más complejo, sobre todo si se trata de donar inmuebles. Como no se pueden entregar de mano a mano, hay necesidad de determinar el momento de la transmisión, prescindiendo del hecho de la entrega, o ampliando su concepo estricto a formalidades simbólicas.

En las transmisiones onerosas ínter vivos también existen los dos elementos: voluntad y entrega. Pero en el sistema de título y modo la voluntad de transmitir viene predeterminada por una obligación anterior y en la donación parece que no.

El proceso adquisitivo completo podría configurarse del siguiente modo:

-A- = Obligación (título)

-B- = Declaración de voluntad de transmitir.

-C- = Entrega (modo)Page 2108

Al examinar el proceso adquisitivo en su conjunto se puede apreciar que el transmitente sólo tiene una voluntad, que se desglosa en los tres momentos que la componen. El vendedor no tiene una voluntad de obligarse a vender, otra voluntad de transmitir y otra de entregar. Tiene una sola voluntad que se encamina a un fin determinado y único: desprenderse del inmueble para que pase a otro. Pero la trascendencia jurídica del proceso no depende únicamente de la voluntad, sino de su manifestación. Teóricamente podría exigirse que la voluntad se declarase en los tres momentos: -A-, en la obligación (-me obligo a entregarte-), -B-, en el acto dispositivo (-quiero transmitirte el dominio-) Y -C-, en la entrega (-te entrego la cosa-). Pero sería una exigencia más que redundante. Para qué exigir al vendedor que diga que quiere transmitir la propiedad, si ya se sabe que quiere hacerlo, puesto que formaliza un contrato traslativo. Por eso en el sistema de adquisición por título y modo, se elimina la declaración de voluntad del momento -B-, se entiende implícita en el -A- y se considera tácita en el -C- (basta la entrega, no hay declaración de voluntad e incluso puede haber entrega supuesta). Al eliminar el elemento -B- y ligar causal-mente los elementos -A- y -C- se configura la teoría de título y modo.

Que esto es así se ve muy claramente en la compraventa. Según el Código Civil, el vendedor no se obliga a transmitir la propiedad. Sólo se obliga a entregar (arts. 1.445 y 1.461) y a mantener al comprador en la posesión de la cosa (art. 1.475). Este es el momento -A-. Cuando hace la entrega por razón de la obligación que contrajo (momento -C-), la conjunción de ambos opera la transmisión sin necesidad de que el vendedor declare su voluntad de transmitir el dominio (momento -B-). Así resulta de los artículos 609 y 1.095.

En las transmisiones lucrativas parece que el momento -A- no existe. Sólo los -B- y los -C- ligados causalmente. Se han hecho denodados esfuerzos por intentar demostrar que en la donación el momento -B- es en realidad el -A-, o que no existe, e incluso que el inexistente es el -C-. Lo que ha conducido a considerar la donación como contrato, como modo de adquirir, o incluso como una simple causa. Las opiniones sobre su naturaleza jurídica son variadas: causa, obligación, contrato, acto dispositivo, modo de adquirir.

La declaración de voluntad de donar aceptada transmite el dominio sin entrega. ¿Por qué? ¿Por qué un comprador que ha pagado el precio no adquiere si no recibe y un donatario que no ha efectuado ningún sacrificio económico, sí? Este es el meridiano del problema.

Quiero prescindir de la razón legal. La respuesta a la pregunta merece una contestación distinta al mero apoyo en la literalidad del artículo 609. La lógica obligaría a dar a ambos casos la misma respuesta, si no la inversa. ¿Cuál es el motivo de tan sorprendente solución?

Conviene en primer lugar plantearse si esto es realmente lo que dice elPage 2109 artículo 609: -La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por donación, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición-.

La separación en el texto de la donación y de ciertos contratos es tan clara que se hace muy difícil negar que la donación opera por sí sola la transmisión sin necesidad de entrega.

La respuesta está probablemente en la acogida que tuvo la corriente doctrinal del pasado siglo, que contempló más el aspecto dispositivo que el contractual en la tradición.

Los intentos de adaptar el sistema de transmisiones lucrativas a la teoría del título y modo han provocado serios debates sobre la naturaleza jurídica de la donación.

1. La donación como contrato

Si la donación fuese un contrato, seria título válido para que la entrega opere la adquisición por título y modo. La construcción parece lógica, puesto que en la donación tienen que concurrir las voluntades de donante y donatario. Si el donatario no acepta, no hay donación.

La voluntad de transmitir existe aunque el Derecho no exija su declaración como requisito para la eficacia del proceso. Si preguntásemos a cualquier profano en Derecho qué es la venta, probablemente nos diría que el traspaso a otro de la propiedad de una cosa por un precio. Es la técnica jurídica la que, al no exigir la emisión de la voluntad de transmitir, plantea problemas.

Si se vuelve la vista a las transmisiones lucrativas se comprueba que, lo mismo que en las onerosas, es necesaria una emisión de voluntad por parte del transmitente. La cuestión es en qué fase del proceso se manifiesta esa declaración. Si se considera que la declaración de donar constituye el momento -A-, es necesario construir la donación como un contrato. Aceptada esa solución, desaparece el momento -B- y la adquisición por título y modo queda consagrada para las lucrativas.

Los ataques a esta construcción toman generalmente como base los casos en que la emisión de voluntad y la entrega están distanciadas, lo que se pone de manifiesto sobre todo en dos tipos de donaciones: las obligacionales y las liberatorias. En las primeras la declaración de voluntad es previa a la entrega. En las segundas, posterior.

1.1. Donación obligacional

Los antecedentes históricos orientan hacia la configuración de la donación como obligación.Page 2110

a) Derecho romano

En Roma, por la primacía del negocio formal, la donación no era tenida en principio como una forma jurídica autónoma. Era todo lo más una causa del negocio jurídico formal de transmisión (mancipado, in iure cesio. tra-ditio). Ni en el Derecho romano clásico, ni en el tardío parece que la donación haya tenido la consideración de acto de disposición.

Para la res mancipi era la mancipaüo la que transmitía la propiedad. Si se trataba de inmuebles, se solventaba la falta de presencia de la cosa por medio de un símbolo. El...

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