Los consumidores ante la adquisición de un bien inmueble en proyecto o en fase de contrucción

AutorLuis Antonio Soler Pascual
CargoMagistrado de la Audiencia Provincial de Alicante
Páginas93-106

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I Consideraciones previas. El adquirente versus consumidor y la vivienda

Conviene advertir que las garantías del comprador que vamos a examinar en este breve trabajo, nacen de la relación contractual de compraventa, contrato que, cuando tiene por objeto la vivienda, presenta determinadas características especiales tanto en lo que hace a las partes del contrato como en lo que se refiere al objeto del mismo.

En cuanto a las partes del contrato porque de ordinario el vendedor es un comerciante dedicado habitualmente a la venta de viviendas o locales en el mercado inmobiliario, identificándose en parte con la figura del promotor cuya definición legal se contiene en el artículo 9.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, donde se dice que “Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajos cualquier título“. De otro lado, el comprador viene a identificarse con la figura del consumidor a que se refiere el artículo 1.2 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que afirma que “A los efectos de esta ley, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada, individual o colectiva, de quienes los producen, facilitan, suministran o expidan.”.

En lo que hace al objeto del contrato, señalar que se trata de una vivienda en fase de construcción o en proyecto porque ni siquiera se ha iniciado su construcción, esto es, la denominada usualmente venta sobre plano. Por otro lado, también quedan excluidas las viviendas de protección oficial que tienen sus propias normas protectoras.

Describiremos seguidamente la complejidad del contrato de venta en construcción, y desarrollaremos sistemáticamente las garantías que el consumidor tiene en tres momentos básicos de su relación contractual, a saber, con anterioridad a la adquisición, con especial referencia a las garantías sobre el precio adelantado, las garantías propias de la formalización del contrato y, finalmente, las que el Ordenamiento jurídico le otorga con ocasión de la entrega y recepción de la vivienda.

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II Naturaleza jurídica del contrato de venta de vivienda en construcción o en proyecto

Para que la vivienda futura tenga existencia o individualidad o para que el vendedor-promotor pueda eficazmente disponer de ella, es necesario, en algunas ocasiones, que aquél realice una actividad previa consistente en construir, surgiendo así la dificultad de diferenciar el contrato de compraventa del de ejecución de obra con aportación de materiales por el contratista.

Son varias las posiciones mantenidas por la doctrina pero en esta cuestión seguiremos la indicada por los profesores Díez-Picazo y Gullón. Estos autores entienden que se trata de una cuestión de interpretación de la voluntad de los contratantes, para averiguar si dieron especial importancia al proceso productivo de la cosa, al trabajo a realizar sobre la materia objeto de aquel proceso, en cuyo caso el contrato será de obra. Sin embargo, también toman en consideración reglas de interpretación objetiva, como la observación de la naturaleza del objeto (pues, tratándose de cosas fungibles, pierde el proceso productivo importancia frente a la obligación de entrega; y de cosas no fungibles, la prestación de hacer, de conseguir un resultado, es más relevante que la de dar) o como la creación o no de una nueva especie o la naturaleza principal o accesoria de los materiales.

Se trata de un contrato en el que la existencia de la obligación de hacer (construir), aunque preparatoria de la obligación de entregar la vivienda, reclamará la aplicación de algunas de las normas propias de los contratos de ejecución de obra, combinadas con las de la compraventa.

Esa naturaleza meramente preparatoria de la previa prestación de hacer explica que el incumplimiento, absoluto o relativo, de la misma se refleje en la de entregar. Si la cosa no llega a tener existencia, el vendedor no cumplirá su obligación de entrega y quedará sin causa la obligación recíproca del comprador de pagar el precio. Si la cosa es entregada, pero no reúne las características convenidas o exigibles, la entrega tampoco será liberatoria por falta de identidad entre lo prometido y ejecutado (artículo 1.166 del Código civil) y permitirá al comprador exigir la entrega de otra cosa, según lo convenido, e incluso, un facere reparador para adecuar lo entregado a lo programado en el contrato.

Por nuestro Tribunal Supremo (SSTS 30 de septiembre de 1989, 13 de marzo de 1990, 18 de mayo de 1992 y 15 de febrero de 1994) se viene calificando este negocio jurídico como compraventa de cosa futura cuya posibilidad viene admitida por el artículo 1.271 del Código civil en el sentido de que la vivienda no existe en el momento mismo en que se crea la obligación, pero respecto de la cual hay seguridad o gran probabilidad de que llegará a existir. En la primera de las sentencias referidas se considera definitivo para calificar de compraventa de cosa futura la vivienda en construcción: “en el vendedor la obligación esencial y constitutiva de entregar al comprador la cosa vendida, una vez que ésta ha alcanzado existencia real yPage 97 física, aparte de desplegar la actividad necesaria para que dicha existencia llegue a tener lugar de manera que el contrato queda plenamente desnaturalizado, como tal venta de cosa futura, si el supuesto vendedor no contrae o se desvincula de la expresada obligación esencial de entrega.

En ocasiones, el Tribunal Supremo califica este contrato con la modalidad de emptio rei speratae y así en la STS de 22 de marzo de 1993 declara que: “Fueron sendas compraventas de cosa futura (emptio rei speratae), cuya calificación corresponde (SSTS de 17 de febrero de 1967, 3 de junio de 1970, 30 de octubre de 1989) a la de una vivienda o local comercial en proyecto de construcción, que el comprador adquiere exclusivamente en función de su terminación, y en la que el vendedor, una vez que la ha terminado, asume la obligación de entregarla al comprador, que deberá pagar, obviamente, el precio pactado”.

Por otro lado, el contrato pertenece a la subespecie de aquéllos en los que el vendedor asume la obligación preparatoria de construir o promover la construcción de la cosa a entregar. Así lo pone de manifiesto la STS de 1 de julio de 1992 al expresar: “Hacer entrega al comprador de lo enajenado, una vez alcance realidad exterior, con el deber de despegar las actividades necesarias para que dicha existencia se produzca y así dar cumplimiento cabal y preciso al negocio en el que se obligó que, por ello, no reviste naturaleza contractual”. Ello lo convierte en un contrato complejo, como se expuso anteriormente, y lo somete a algunas normas propias del de ejecución de obra, combinadas con las de la compraventa.

III Formalización de la compraventa de vivienda en construcción

De ordinario la venta se formaliza en dos documentos sucesivos, el contrato privado y la escritura pública.

En efecto, normalmente el contrato se inicia mediante la suscripción de un documento privado en el que el promotor asume la obligación de ejecutar la obra así como la de entregar la vivienda en el plazo fijado y, como contraprestación, el comprador asume la obligación de realizar pagos fraccionados que contribuyen a financiar el proceso constructivo. Este contrato, formalizado mediante documento privado, carece de efectos jurídico-reales porque la vivienda aún no tiene materialidad real íntegra, de tal manera que sólo produce efectos obligacionales entre las partes.

En un segundo momento, mediante el otorgamiento de una escritura pública de compraventa, coincidente con el momento de la terminación de la obra. Por medio de esa escritura, el promotor cumple su obligación de entrega de la vivienda (párrafo segundo del artículo 1.462 del Código civil) transfiriendo el dominio sobre la misma al comprador (artículos 609 y 1095 del Código civil) y éste, como contraprestación, asume la obligación de pago delPage 98 resto del precio que, normalmente, va acompañado de un préstamo garantizado con una hipoteca sobre la misma vivienda en favor de una entidad crediticia con la que se financia el pago del precio ya abonado al promotor.

En el caso de que la empresa promotora se negara a otorgar escritura o...

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