Comentario al Artículo 20, sobre obligaciones del administrador, de la Ley de Propiedad Horizontal (modificado por Ley 8/1999, de 6 abril) (modificado por Ley 2/1988, de 23 de febrero)
| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo del Autor | Abogado |
APUNTES PREVIOS. Podemos comenzar recordando que el cargo de administrador en una comunidad es el único que no requiere la concurrencia de condición de comunero en la persona que ocupa ese cargo; o lo que es lo mismo, el cargo de administrador podrá ser desempeñado por un condueño, o bien se podrán contratar éstos servicios a un administrador titulado y colegiado.
Este artículo viene a recoger con carácter orientativo a aquellas funciones que haya de llevar a cabo el administrador en el seno de la comunidad pero, debemos tener en cuenta que tales funciones estarán supeditadas siempre y en todo caso a las instrucciones que reciba del Presidente, o de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, siempre y cada caso y con el quorum exigible; es decir, que éstas facultades podrán ser ampliadas o restringidas por acuerdo de los copropietarios.
En orden a la distinción del mandato con el arrendamiento de servicios, es básico el criterio de la sustituibilidad, no confundible con el de la representación, de tal manera que sólo pueden ser objeto posible del mandato, aquellos actos en que quepa la sustitución, es decir, los que solicitan la gestión realizarían normalmente por sí mismo, que pertenecen a la esfera propia de su misma actividad y que nada impide poderlos realizar por medio de otra persona, pues cuando así no es (cuando se encomienda a otra persona, la prestación de servicios que normalmente no pueden ser realizados, ni son de la propia actividad de la persona que los encomienda a otro, que precisamente necesita acudir a él, para que lleve a cabo la actividad que aquél no podía utilizar) se está en presencia de un arrendamiento de servicios.
En lo referente al administrador, en razón a que las actividades ejecutivas que se recogen en este artículo vienen a ser meramente accesorias, inherentes e indispensables para el ejercicio de una función gestora la relación jurídica que se establece con la comunidad es el mandato, que desempeña no solamente en el ámbito interno, sino en proyección externa, cuando contrata con terceros y practica gestiones en nombre de su mandante, aunque lo haga en nombre propio, ya que en tal supuesto entraría en juego el art. 1712.2 del Código Civil, puesto que contrataría sobre cosas propias de la comunidad de propietarios.
A la hora de recular el mandato el art. 1712 CC, dispone expresamente que: “El mandato es general o especial. El primero comprende todos los negocios del mandato. El segundo, uno o más negocios determinados”.
Del precepto citado podemos extraer que, el artículo tiene otra finalidad que la de dar el concepto legal de estas dos especies de mandato. Será uno u otro, según haya sido la modalidad del otorgamiento, lo que, si no consta por escrito, se tratará de una cuestión de hecho que debe ser resuelta en cada caso concreto según las circunstancias, lo que constituye asunt0o de muy difícil apreciación.
Téngase en cuenta que no tiene el carácter de poder general, sino especial amplio, aquél en que se dice se otorga como especial para una serie de actos y que deberá ser amplísimamente interpretado sin ninguna excepción, e incluyendo entre esos actos los de “reconocer créditos y aceptar deudas”, “dar y aceptar bienes en o para pagos”, “otorgar renuncias”, “avalar afianzar”, “constituir hipotecas y toda clase de limitaciones y garantías” y “aceptar y avalar letra de cambio”. El apoderado puede, por tanto, aceptar letras de cambio, constituir fianzas o hipoteca.
La validez del mandato por su carácter consensual, viene determinada por la existencia del consentimiento, cualquiera que a su forma de manifestación, expresa, tácita, escrita o verbal, siendo compatible con tales formas el mandato expreso mencionado en el art. 1713 CC, que puede darse verbalmente, no siendo equivalente la distinción que establece el art. 1712 CCC a la del art. 1713 CC, porque en aquélla no atiende el legislador a los actos de administración o de disposición, sino a los negocios que comprenden el mandato.
Pero al igual que las funciones del Administrador, la del Presidente son obligaciones supeditadas a los acuerdos de Junta pero, siempre y en todo caso, el administrador habrá de recibir las instrucciones que en su caso le de el Presidente, como representante orgánico de la comunidad y deberá dar cuenta de su actuación ante la Junta de Propietarios.
Así las cosas, el administrador aparece como un simple ejecutor de aquellas instrucciones recibidas del Presidente y de los acuerdos adoptados en Junta que, como sabemos, es el órgano soberano de la comunidad tal como se expresa en el art. 14.
Como he expuesto anteriormente, el administrador viene obligado a responder de su actuación ante la Junta, lo cual dependerá según se trate de un propietario que asume el cargo de forma desinteresada (sin percibir emolumentos por sus servicios); o bien que se trate de un profesional que cobra por sus servicios (con indeferencia que sea o no condueño). Pero debemos tener en cuenta que la responsabilidad será distinta según concurra o no en su actuación culpa o dolo, de conformidad a lo establecido en el art. 1726 del Código Civil.
Es por ello de que soy partidario que cuando se contratan los servicios de un profesional que va ha perciben una cuantía determinada por los servicios que presta, se formalice en un contrato con especificación clara de cuales son sus funciones para que en caso de incumplimiento responda directamente tal y como lo establece el art. 19.
Su responsabilidad podrá cuantificarse económicamente cuando la comunidad sufra daños y perjuicios valorables; o bien, cuando el administrador persista en el ejercicio de sus funciones una vez cesado, desoyendo la notificación que le haga el Presidente del acuerdo adoptado en Junta por el que se prescinde de sus servicios, todo ello de conformidad a lo dispuesto en el art. 13.
La relación del administrador profesional de fincas urbanas, con la comunidad de propietarios que lo contrata, es de contrato de prestación de servicios profesionales, no confundible, ni subsumible dentro del contrato de mandato; participa de las características propias de los contratos basados en la confianza, en su doble vertiente de intuitu personae, e intuitu ex re, es decir, confianza en la persona, y en sus condiciones objetivas de preparación y medios para desempeñar el encargo...
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