El acuerdo de prohibición de los arrendamientos turísticos en la propiedad horizontal a través de la jurisprudencia
| Páginas | 437-458 |
| Fecha | 01 Enero 2025 |
| Autor | Goñi Rodríguez de Almeida |
https://doi.org/10.36151/rcdi.2025.807.09437
1.3. Derechos reales
El acuerdo de prohibición de los arrendamientos
turísticos en la propiedad horizontal a través
de la jurisprudencia*1
The prohibition of tourist rentals in
condominiums through jurisprudence
por
MARÍA GOÑI RODRÍGUEZ DE ALMEIDA
Profesora Titular (acreditada) de Derecho civil
Universidad Francisco de Vitoria.
RESUMEN: Los arrendamientos turísticos en pisos de un edicio sometido a
propiedad horizontal han sido continua fuente de conicto desde su aprobación
Las molestias que este tipo de arrendamiento genera a los vecinos copropietarios
que residen en el edicio ha hecho que, desde su inicio, se busquen fórmulas para
limitar o prohibir dichos arrendamientos en la propiedad horizontal. El acuerdo
de la Junta de los propietarios prohibiendo los arrendamientos turísticos ha gene-
rado discusión doctrinal y jurisprudencial, provocando incluso un cambio legisla-
tivo que, no obstante, no era de interpretación univoca. La jurisprudencia del TS
ha ido señalando cómo deben interpretarse la ley y los acuerdos limitativos en tal
sentido. Por eso, en este trabajo, se va a analizar la doctrina jurisprudencial sobre
la interpretación que debe hacerse del art. 17.12LPH, que recoge la posibilidad
de limitar, mediante acuerdo de la Junta, dichos arrendamientos. Se va a analizar
la posibilidad de limitar o prohibir ex novo y expresamente los arrendamientos
* Este trabajo es fruto del proyecto de investigación:“Retos jurídicos del acceso a la vi-
vienda en España” en la Convocatoria de Ayudas a Proyectos de Investigación 2025, Univer-
sidad Francisco de Vitoria, IP: María Goñi Rodríguez de Almeida, 2025-2026. Está también
vinculado al proyecto: “La protección jurídica de la vivienda habitual: un enfoque global y
multidisciplinar” (REF.: PID2021-124953NB-I00), dirigido por Matilde Cuena Casas, nan-
ciado en el programa “Proyectos de Generación de Conocimiento”, en el marco del Programa
Estatal para Impulsar la Investigación Cientíco-Técnica y su Transferencia, del Plan Estatal
de Investigación Cientíca, Técnica y de Innovación 2021-2023.
El acuerdo de prohibición de los arrendamientos turísticos en la propiedad horizontal...
438Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 807 págs. 437 a 458 Año 2025
turísticos en una comunidad horizontal, teniendo en cuenta la interpretación nal
que han hecho las recientes sentencias del Tribunal Supremo de 3 octubre 2024,
acogiendo la tesis de la posible prohibición acordada por mayoría de 3/5, en vez
de la unanimidad requerida para la modicación de estatutos.
ABSTRACT: Tourist rentals in apartments within buildings governed by
condominium ownership have been a continual source of conict since they were
classied as special leases outside the scope of the Urban Leases Law (LAU) (Art. 5). The
disturbances that this type of rental arrangement causes for resident co-owners have
led, since its inception, to efforts to limit or prohibit such rentals within condominium
properties. The decision by the Homeowners’ Association to ban tourist rentals has
sparked doctrinal and jurisprudential debate, even leading to legislative changes that,
however, have not been subject to a uniform interpretation. The Supreme Court’s
jurisprudence has progressively claried how the law and prohibitive resolutions on
this issue should be interpreted. Therefore, this work will analyze the judicial doctrine
outlines the possibility of banning such rentals through an Association resolution. This
analysis considers the recent sentences October 3, 2024 Supreme Court ruling, which
endorses the position that such prohibitions may be validly adopted by agreement.
PALABRAS CLAVE: Arrendamientos turísticos, estatutos de propiedad hori-
zontal, prohibición, acuerdos por mayorías, junta de propietarios.
KEYWORDS: Tourist rentals, horizontal property statutes, prohibition, majority
agreements, owners’ meeting, tourist activity.
SUMARIO: I. ARRENDAMIENTO TURÍSTICO Y PROPIEDAD HORIZON-
TAL.—II. PROHIBICIÓN DE ESTABLECER UN ARRENDAMIENTO TURÍSTI-
CO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. II.1. PLANTEAMIENTODELACUESTIÓN: ACUERDOS
ESTATUTARIOSPREVIOSYGENERALESDEPROHIBICIÓNDEACTIVIDADESECONÓMICASYACUERDOS
EXNOVODEPROHIBICIÓNDEACTIVIDADTURÍSTICA. II.2. LIMITACIÓNDELOSARRENDAMIENTOS
TURÍSTICOSENPROPIEDADHORIZONTAL: MARCONORMATIVO. II.3. VALIDEZDELACUERDODE
PROHIBICIÓNDELOSARRENDAMIENTOSTURÍSTICOS: ANÁLISISJURISPRUDENCIALDESUSREQUISI-
TOSYFUNDAMENTO. II.4. ANÁLISISCRÍTICODELASSSTS 3 OCTUBRE2024.—III. CONCLU-
SIONES.—IV. RESOLUCIONES CITADAS.—V. BIBLIOGRAFÍA.
I. ARRENDAMIENTO TURÍSTICO Y PROPIEDAD HORIZONTAL
La propiedad horizontal es un tipo especial de propiedad establecida en edi-
cios, en la que concurren un derecho de propiedad privada exclusiva sobre los ele-
mentos privativos y un derecho de copropiedad en los comunes. La comunidad y las
relaciones entre los copropietarios generan conictos en su organización y gestión,
debiendo aunarse intereses particulares y colectivos. Los estatutos son la principal
fuente dispositiva que regula el funcionamiento y organización de un edicio en
nir los preceptos imperativos de la Leyde Propiedad Horizontal (LPH), pero será la
autonomía de la voluntad de los comuneros plasmada en el título constitutivo, con
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