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Actuación del Registrador de la Propiedad

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AutorJuan Carlos Martínez Ortega
Cargo del AutorDoctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría
Páginas40-44

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La función de dar publicidad a la propiedad inmobiliaria realizada actual-mente por los Registros de la Propiedad fue ejercida desde el año 1768 hasta 1862 por la Contaduría de Hipotecas. En el primer año expresado se publicó una Real Pragmática que establecía la creación de Oficios de Hipotecas en las principales ciudades de España con el objetivo fundamental de asegurar la ‘toma de razón’ de todas las escrituras notariales que afectasen a bienes gravados con censos y cargas hipotecarias, persiguiendo así evitar posibles fraudes y engaños en la transmisión de éstos bienes.

La Ley Hipotecaria de 1861 estableció y diseñó las características del Registro de la Propiedad que comenzó a funcionar en 1862. Este nuevo

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Registro significaba una adaptación y reorganización de la antigua Contaduría de Hipotecas.

El diseño de los Registros de la Propiedad, con su evolución constante hasta ahora, quedó plenamente dibujada con la promulgación de la Ley Hipotecaria, no en vano, la creación y fines del Registro queda definida en el art. 1 de la Ley Hipotecaria, que señala que "el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro, en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles".

Del citado artículo, se infiere la importante misión que tiene el Registrador: anotar o registrar los actos y contratos surgidos como consecuencia de actos jurídicos inmobiliarios que le sean presentados por escrituras públicas o documentos auténticos expedidos por Autoridad judicial, por el Gobierno o sus Agentes, en la forma prescrita reglamentariamente, así como los títulos otorgados en país extranjero, que tengan fuerza en España con arreglo a las Leyes.

Enfaticemos que la actuación del Registrador de la Propiedad, a diferencia de la del Notario, se circunscribe únicamente al ámbito de los bienes inmuebles. No obstante, al igual que el Notario, tiene el carácter de funcionario público como expresa el art. 274.2 de la Ley Hipotecaria21.

La trascendencia de la inscripción en el Registro de la Propiedad está amparada por los principios de prioridad22, legitimación23, inoponibili-

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dad24 y fe pública registral que atribuyen25. Ciertamente estos principios registrales dotan de gran robustez al sistema de seguridad jurídica preventiva inmobiliaria, encontrando su base en los artículos 605 del Código Civil26 y 1 de la Ley Hipotecaria. Además, otros de los rasgos que ponen de relieve la actuación de los Registros se encuentran la presunción de exactitud de los asientos registrales y la salvaguarda judicial de los mismos27.

Debe afirmarse, siguiendo a MÉNDEZ GONZÁLEZ que el adquirente que inscribe su escritura es un adquirente a vero dominio, pues la "fe pública registral no solamente produce efectos protectores del titular registral en relación a terceros, es decir, en relación a las reclamaciones basadas en las vicisitudes causales que pudieran afectar a negocios jurídicos precedentes referentes al mismo bien, sino también en las negociaciones inter contrayentes, pues es la inscripción la que protege al adquirente frente al transmitente, mediante una regla de propiedad frente a los actos dispositivos anteriores o posteriores realizados por el titular registral transmitente, y ello con independencia de que la legislación exija o no la inscripción explícitamente como requisito del proceso adquisitivo, lo cual es indiferente28".

Resulta además, que la inscripción de la declaración de la obra nueva en el Registro de la Propiedad, permite a cualquier persona interesada en la adquisición de dicha finca verificar que la misma fue autorizada en su día por un acto administrativo habilitante, y para el caso de que la obra esté terminada,

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que un técnico competente afirme que su resultado se ajusta al proyecto para el cual se obtuvo la licencia como apunta acertadamente ARNAIZ RAMOS29.

El Tribunal Constitucional ha declarado que la función calificadora que realiza el Registrador de la Propiedad comporta, asimismo, un juicio de legalidad, atinente no sólo a la legalidad formal o extrínseca del documento o título inscribible sino también, como establece el art....

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