Actos de naturaleza urbanística y registro de la propiedad
| Autor | Mª Fuensanta Gómez Manresa |
| Cargo | Profesora de Derecho Administrativo Universidad de Murcia |
| Páginas | 66-101 |
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La reciente normativa estatal de suelo y acceso electrónico de los ciudadanos a las Administraciones Públicas obliga a efectuar las oportunas consideraciones e interpretaciones de dos sectores de nuestro ordenamiento jurídico íntimamente relacionados: el Derecho urbanístico y el registral. Y ello es así porque el artículo 149.1.8ª de la Constitución atribuye al Estado competencia exclusiva sobre la «ordenación de los registros e instrumentos públicos», con independencia de que las Comunidades Autónomas puedan incidir en este ámbito mediante la incorporación de actos inscribibles1. Page 67
Sirva de ejemplo la relación de materias que se relacionan a continuación que, de conformidad con la legislación autonómica, han de hacerse constar en el Registro de la Propiedad: la recepción de las obras de urbanización y los convenios urbanísticos (Andalucía y Asturias respecto del último instituto señalado)2; los instrumentos convencionales (Asturias)3; la aprobación del proyecto de actuación territorial, la afección de las fincas al sistema de ejecución empresarial, la declaración de incumplimiento de los sistemas de gestión privada y la declaración de el de ejecución forzosa y el convenio en caso de transmisión de igual carácter (Canarias)4; la afección de fincas a las obligaciones de las entidades urbanísticas colaboradoras y la ocupación directa (Cantabria)5; la sujeción de una finca a los fines y obligaciones de una agrupación de interés urbanístico, el pago mediante cuotas de urbanización al urbanizador y las indemnizaciones sustitutivas por excesos o defectos en la adjudicación de solares en la ejecución de los programas de actuación urbanizadora (Castilla- La Mancha)6; la afección a los fines de una entidad colaboradora, la normalización de fincas, y las aprobaciones inicial y definitiva del proyecto de actuación (Castilla y León)7; la excepción a la participación de la Administración actuante en el coste de la urbanización respecto del suelo -sobre el que la Administración mantenga la Page 68 titularidad dominical mínimo treinta años- reservado para atender necesidades de vivienda mediante promoción pública en régimen de alquiler o de cesión temporal de uso, y la afectación de fincas al régimen específico de sectores de urbanización prioritaria (Cataluña)8; la concesión y extinción del derecho de superficie, la afección de fincas a los fines de las agrupaciones de interés urbanístico, y la obligación de pago mediante cuotas al urbanizador (Extremadura)9; las transmisiones de viviendas sujetas a régimen de protección pública (Galicia)10; la afección al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de ejecución forzosa, la recepción de las obras de urbanización, los proyectos de actuación especial y la certificación administrativa de la resolución del concurso para la ejecución sustitutiva del deber de edificación y de la transmisión forzosa con inclusión, en su caso, del convenio aprobado administrativamente (Madrid)11; la normalización de fincas (Murcia)12; la sujeción de éstas a las obligaciones de una agrupación de interés urbanístico y la concesión de ayudas públicas para la conservación y rehabilitación del patrimonio arquitectónico (Valencia)13.
En consecuencia, el sistema normativo de esta materia está integrado -sin perjuicio de la aplicación con carácter supletorio de los Decretos de 8 de mayo de 1946 y 14 de febrero de 1947 referidos al Texto Refundido de la Ley Hipotecaria (LH) y al Reglamento Hipotecario (RH) respectivamente- por el Real Decreto Legislativo 1/ 2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo (TRLS)14; la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico Page 69 de los ciudadanos a las Administraciones Públicas (LAECAP); y por el RD 1093/1997, de 4 de julio, que contiene las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.
El Decreto Legislativo estatal contiene, en el Título VI, una serie de preceptos que se encontraban de manera fragmentada en el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que se refieren a las siguientes cuestiones: las actuaciones con el Ministerio Fiscal a consecuencia de infracciones urbanísticas o contra la ordenación del territorio, las peticiones, actos y acuerdos procedentes en dichos ámbitos, las posibles acciones y recursos pertinentes y las normas atinentes al Registro de la Propiedad que, como se ha indicado, ya han sido objeto de desarrollo reglamentario.
La introducción del citado Título, y la de aquellos otros preceptos que habían perdido coherencia sistemática en el contenido subsistente del Real Decreto Legislativo 1/1992, que ahora se han insertado donde corresponde en la estructura de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, ha implicado la derogación de ambas disposiciones generales y la recuperación de la unidad de la legislación estatal en la materia en un solo cuerpo normativo de conformidad con la disposición adicional segunda de este último texto legal.
Es necesario precisar que el reciente Texto Refundido contempla determinados aspectos registrales que habían quedado fuera del Reglamento estatal carente de una regulación completa y exhaustiva, como bien puso de manifiesto la doctrina más autorizada15. En este sentido, la norma reglamentaria en cuestión no ha abordado algunas instituciones reguladas expresamente en la legislación urbanística, es decir, los criterios para la inscripción de condiciones en los actos de enajenación de bienes pertenecientes a patrimonios públicos de suelo, el derecho de superficie y, por último, el problema de Page 70 la ineficacia sobrevenida del contrato de enajenación de un inmueble como consecuencia de la omisión por el transmitente de específicas condiciones urbanísticas, cuestiones todas ellas de las que se ocupa el vigente Decreto Legislativo16.
En efecto, el citado texto legal estatal dispone, por una parte, que los bienes y recursos que integran necesariamente los patrimonios públicos de suelo deben ser destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social de acuerdo con las prescripciones de los instrumentos de ordenación urbanística, sólo cuando así lo prevea la legislación especificando los fines admisibles -que serán urbanísticos, de protección o mejora de espacios naturales o de los bienes inmuebles del patrimonio cultural-; y, por otra, establece que las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino de las fincas integrantes de un patrimonio público de suelo que se hagan constar en las enajenaciones son inscribibles en el Registro de la Propiedad, no obstante lo dispuesto en el artículo 27 de la LH y de que su incumplimiento pueda dar lugar a la resolución de la transmisión patrimonial17.
El acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, condiciones o plazos mencionados produce los siguientes efectos: cuando se hayan configurado como causa de resolución, ésta se inscribirá en virtud del consentimiento del adquirente o del acto unilateral de la Administración titular del patrimonio público de suelo del que proceda la finca enajenada -que podrá interesar, además de la resolución de la enajenación, la práctica de la anotación preventiva Page 71 de la citada pretensión en la forma prevista por la legislación hipotecaria para este tipo de asientos derivados de la iniciación de un procedimiento de disciplina urbanística-, siempre que dicho acto no sea ya susceptible de recurso ordinario alguno, administrativo o judicial; mientras que, en otro caso, la mención registral producirá los efectos propios de las notas marginales de condiciones impuestas sobre fincas concretas.
La norma estatal, en otro orden de cosas, determina el régimen jurídico aplicable al derecho de superficie, que atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena manteniendo la propiedad temporal de las edificaciones realizadas, y que está compuesto por sus propias disposiciones y las contenidas en el título constitutivo, y la legislación civil con carácter supletorio. De este modo, el derecho que nos ocupa puede...
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