Actos de disposición realizados por un único cotitular o copartícipe en la comunidad hereditaria sobre el íntegro bien o derecho o atribuyéndose la representación del resto. Breve análisis doctrinal y jurisprudencial
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 01 Septiembre 2024 |
| Autor |
https://doi.org/10.36151/rcdi.2024.805.03 2507
Actos de disposición realizados por
un único cotitular o copartícipe en la
comunidad hereditaria sobre el íntegro
bien o derecho o atribuyéndose la
representación del resto. Breve análisis
doctrinal y jurisprudencial
Acts of disposition carried out by a
single co-owner or co-participant in
the hereditary community over the
entire asset or right or attributing
representation of the rest. Brief
doctrinal and jurisprudential analysis
por
ANTONIO JESÚS NAVARRO VALIENTE
Registrador de la Propiedad y Mercantil
RESUMEN: La realización de actos de disposición realizados por un cotitu-
lar o coheredero, presentándose como propietario único de la cosa, o atribuyén-
dose un falso poder de representación, no es cuestión pacíca en la jurispruden-
cia del Tribunal Supremo, habiendo sido objeto de numerosos estudios que han
tratado de claricar los efectos traslativos u obligacionales que se derivan de ello
o el régimen de inecacia aplicable al negocio celebrado. Ello exige hacer una
breve referencia al sistema de transmisión de la propiedad inmobiliaria en Dere-
2508 Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 805 págs. 2507 a 2575 Año 2024
Actos de disposición realizados por un único cotitular o copartícipe en la comunidad...
cho español y cómo el mismo determina la admisión de la venta de cosa ajena en
nuestro ordenamiento.
ABSTRACT: The execution of acts of disposition carried out by a co-owner
or co-heir, presenting himself as the sole owner of the thing, or attributing a false
power of representation, is not a peaceful issue in the jurisprudence of the Supreme
Court, having been the subject of numerous studies that have tried to clarify the
transferable or obligatory effects that derive from it or the ineffectiveness regime
applicable to the business concluded. This requires making a brief reference to the
system of transmission of real estate property in Spanish Law and how it determines
the admission of the sale of another’s property in our system.
PALABRAS CLAVE: Actos de disposición. Cotitular o copartícipe. Cohere-
dero. Efectos traslativos u obligaciones del contrato. Modos de adquirir el domi-
nio. Venta de cosa ajena. Representación.
KEY WORDS: Disposal acts. Co-owner or co-participant. Coheir. Transferable
effects or obligations of the contract. Ways to acquire the domain. Sale of someone
else’s property. Representation.
SUMARIO: I. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN.—II. BREVE IDEA
DEL CARÁCTER OBLIGACIONAL DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.—
III. EL ACTO DISPOSITIVO EN LA COMUNIDAD DE BIENES.—IV. ACTOS
DE DISPOSICIÓN REALIZADOS POR UNO SÓLO DE LOS COPROPIETA-
RIOS. IV.i. sENTENCiAs quE dECRETAN lA NulidAd dE lA VENTA REAliZAdA pOR uNO
sOlO dE lOs COpROpiETARiOs. iV.ii. sENTENCiAs quE dEClARAN lA VAlidEZ dEl CONTRATO
COMO GENERAdOR dE OBliGACiONEs.—V. ACTOS DE DISPOSICIÓN REALIZADOS
POR UNO DE LOS PARTÍCIPES DE LA COMUNIDAD HEREDITARIA. V.i.
sENTENCiAs quE NiEGAN EfiCACiA A lA VENTA CElEBRAdA pOR uNO sólO dE lOs COHE-
REdEROs siN CONCuRsO dE lOs REsTANTEs. V.ii. sENTENCiAs quE AdMiTEN lA VAlidEZ, A
EfECTOs OBliGACiONEs, dE lA VENTA CElEBRAdA EN EsTOs CAsOs.—VI. ACTOS DE DIS-
POSICIÓN REALIZADOS POR UN COPROPIETARIO ATRIBUYÉNDOSE LA
REPRESENTACIÓN DEL RESTO. VI.i. ATRiBuCióN fAlsA O ERRóNEA dEl pOdER dE
REpREsENTACióN. Vi.ii. El supuEsTO dEl REpREsENTANTE ApARENTE. Vi.iii. EN lA llAMAdA
REpREsENTACióN iNdiRECTA.—VII. CONCLUSIONES.—VIII. BIBLIOGRAFÍA.
I. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN
La realización de actos dispositivos por un condómino respecto de su cuota
se encuentra plenamente admitida, partiendo de la consideración de la comuni-
dad ordinaria como comunidad romana1 o por cuotas, en el artículo 399 del Có-
Antonio Jesús Navarro Valiente
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 805 págs. 2507 a 2575 Año 2024 2509
digo Civil. Distinta consideración merece la naturaleza jurídica de la comunidad
hereditaria, cuya conguración ha sido objeto de profundos debates doctrinales.
La ausencia de regulación al respecto en nuestro Código Civil ha contribuido a
la controversia sobre si nos encontramos ante una comunidad romana2 o germá-
nica o bien ante una universitas3. Para DÍEZ PICAZO y GULLÓN BALLES-
TEROS4, “la cuestión no admite una solución perfectamente clara”, entendiendo
que la comunidad hereditaria ni se ajusta a la llamada comunidad germánica,
que determina la inexistencia de cuotas y de la actio communi dividundo, ni a la
comunidad romana u ordinaria5, porque mientras se perpetúe la situación de indi-
visión, la titularidad de los bienes es consorcial. Sobre esta cuestión incidiremos
más adelante al referirnos a los actos dispositivos realizados por uno sólo de los
partícipes de la comunidad hereditaria.
Ya nos encontremos ante un supuesto de comunidad ordinaria o de comu-
nidad hereditaria, ya conguremos esta última como romana o germánica, la
cuestión debatida se concreta en determinar qué efectos produce el acto de dis-
posición realizado por uno sólo de los copartícipes o coherederos sobre la tota-
lidad del bien poseído en común. Las posiciones doctrinales y jurisprudenciales
al respecto oscilan desde entender que el acto es radicalmente nulo a la anula-
bilidad, existiendo posturas que deenden la nulidad relativa, mientras que la
jurisprudencia ha ido variando su criterio, admitiendo efectos obligacionales al
supuesto que planteamos, pero sin jar un criterio uniforme que aporte algo de
luz a la cuestión debatida.
Igualmente, debe valorarse la ecacia que se deriva de un contrato traslativo
celebrado por un falsus procurator o por quien arme tener el poder de repre-
sentación del resto de copropietarios del objeto transmitido, o incluso habiendo
contado con poder de representación, el cual ya se encuentre extinguido.
Ello exige analizar los caracteres esenciales del contrato de compraventa y
cuál es el concreto régimen de obligaciones que conlleva, enlazando lo anterior
con el sistema español de transmisión del dominio.
II. BREVE IDEA DEL CARÁCTER OBLIGACIONAL DEL CONTRATO
DE COMPRAVENTA
Dentro de la tradicional distinción entre negocios de administración y de
disposición, el contrato de compraventa (al igual que otros que impliquen trans-
misión o constitución de un derecho real o gravamen) se incardina entre estos
últimos, los cuáles pueden ser denidos en un sentido muy general, con DÍEZ
PICAZO6, como “aquellos por medio de los cuales un derecho subjetivo actual-
mente existente es inmediatamente transformado, modicado o extinguido”.
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