Acción de división de cosa común y su ejecución por medio de subasta (inmuebles)
| Autor | Juan M. Ávila de Encío |
| Cargo | Letrado de Justicia, Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid |
Cada vez es más frecuente los procedimientos de división de cosa común porque nadie está obligado a continuar en el proindiviso, basta con que uno de los copropietarios quiera vender para obligar al resto de comuneros a vender.
Las razones por las que varias personas que tiene en común un inmueble y no se ponen de acuerdo en la venta (unos quieren vender y otros no, o no existe consenso en un elemento esencial del contrato como puede ser el precio, etc.), teniendo, por tanto, que acudir a la vía judicial, son diversas señalando a título de ejemplo las siguientes:
· Los herederos que han adquirido una finca y quieren vender para repartirse el precio que se obtenga en proporción a su cuota.
· Los ex cónyuges que al liquidar la sociedad de gananciales, se adjudican un inmueble en la proporción que corresponda y quieren vender para repartirse el precio que se obtenga.
· Una expareja de hecho que durante la relación adquirieron una vivienda y al terminar dicha relación deciden vender para repartirse el precio que se obtenga.
· Lo mismo respecto de los ex cónyuges que tenían el régimen de separación de bienes durante su matrimonio.
· Los copropietarios que adquirieron una finca (como inversión o por la razón que fuera) y deciden cesar en la comunidad de bienes, por tanto, tienen que vender para repartirse el precio que se obtenga.
Los preceptos del Código Civil más importantes que regulan esta cuestión son los siguientes:
· Art. 400 del Código Civil. Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
· Art. 404 del Código Civil. Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
· Art. 406 del Código Civil. Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.
· Art. 1061 del Código Civil. En la partición de la herencia se ha de guardar la posible igualdad, haciendo lotes o adjudicando a cada uno de los coherederos cosas de la misma naturaleza, calidad o especie.
· Art. 1062 del Código Civil. Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.
· Art. 1410 del Código Civil. En todo lo no previsto en este capítulo (De la sociedad de gananciales) sobre formación de inventario, reglas sobre tasación y ventas de bienes, división del caudal, adjudicaciones a los partícipes y demás que no se halle expresamente determinado, se observará lo establecido para la partición y liquidación de la herencia.
En estos casos se presenta una demanda, normalmente un juicio ordinario, en la que el demandante solicita la división de una finca que tiene en común con una o varias personas más. Los demandados, que son los otros copropietarios, por lo general se allanan o no formulan oposición, y se termina dictando sentencia en la que se acuerda que en ejecución de la misma, se proceda a la venta de la finca en pública subasta, con intervención de licitadores extraños, y se repartan el precio obtenido en proporción a la cuota de cada uno de los copropietarios.
En este sentido se pronuncia la sentencia nº 54/2017 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de fecha 27 de enero de 2017, recurso nº 1615/2015 (vid: 664312457), al declarar en un asunto de liquidación de bienes gananciales, en base a los artículos 404 en relación con el 1062 ambos del Código Civil, que procede vender la vivienda familiar en pública subasta con admisión de licitadores extraños, así como el reparto del producto de la venta.
Hasta aquí no resulta jurídicamente complicado en atención a lo dispuesto en los preceptos y jurisprudencia mencionados, pero el problema se plantea en la ejecución de dicha sentencia, porque no es una ejecución dineraria (la sentencia no condena a pagar ninguna cantidad de dinero), se trata de una ejecución de hacer regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el LIBRO III, Título V que lleva por rubrica “De la ejecución no dineraria”, artículos 699 y siguientes de la LEC, estando la actividad ejecutiva supeditada a los propios términos establecidos en el título ejecutivo, “…según la naturaleza del hacer y las circunstancias que concurran.” (Artículo 705 LEC).
La dificultad surge cuando las propias normas que regulan la ejecución no dineraria carecen de una tramitación concreta para este tipo de ejecuciones, es decir, no existe un procedimiento específico que regule la venta de la cosa común. Las posibles opciones son las siguientes:
A. Una solución es acudir para la venta en pública subasta de un inmueble a los preceptos correspondientes de la LEC que regulan el procedimiento de apremio, siendo estos, la Sección 6ª, del Título IV, del LIBRO III, que lleva por rubrica “De la subasta de bienes inmuebles”, artículos 655 y siguientes de la LEC, es decir, dentro de la ejecución dineraria, en la que está previsto que ante el incumplimiento del deudor se embarguen bienes, se inicie una vía de apremio y finalmente se subasten públicamente, pero el problema se plantea porque en las ejecuciones de división de cosa común no existe ningún deudor, ningún embargo y tampoco ningún procedimiento de apremio, por tanto, es necesario aplicar únicamente aquellos preceptos de la subasta pública de la vía de apremio que sean adecuados con la naturaleza del hacer de una subasta de división de cosa común.
B. Otra posible opción es acudir a las normas que regulan las subastas voluntarias dentro de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, (en lo sucesivo LJV), artículos 108 a 111 de la LJV, cuyo Título VII lleva por rubrica “De los expedientes de subastas voluntarias”, en atención a lo dispuesto en el artículo 108 “Se aplicarán las disposiciones de este título siempre que deba procederse, fuera de un procedimiento de apremio, a la enajenación en subasta de bienes o derechos determinados, a instancia del propio interesado.”
En un principio es evidente que hay que acudir a esta LJV por la literalidad de la expresión utilizada por el legislador “fuera de un procedimiento de apremio”, ya que en las subastas de división de cosa común no existe ninguna vía de apremio y, por tanto, éstas ejecuciones encajan mejor en la LJV que en la LEC.
Además las subastas de división de cosa común parece que tienen un mayor parecido con las subastas voluntarias, por ejemplo en éstas los copropietarios aportan un pliego de condiciones particulares con arreglo a las cuales haya de celebrarse la subasta y en donde se recogerá la valoración de los bienes o derechos a subastar (art. 110.1 letra c) LJV), o los copropietarios pueden fijar un tipo mínimo (art. 111.6 LJV).
No obstante también pueden surgir ciertos inconvenientes porque las subastas voluntarias están pensadas para cuando el propietario o propietarios voluntariamente quieren vender sin necesidad de ninguna sentencia previamente recaída en un juicio declarativo, mientras que en las ejecuciones de división de cosa común puede ocurrir, y generalmente ocurre, que alguno o algunos de los copropietarios no quieren vender, aunque se ven obligados a hacerlo por la presentación de la demanda de otro copropietario, y sobre todo en virtud de la sentencia recaída y que, no olvidemos, es objeto de ejecución a través del procedimiento de ejecución de título judicial.
Lo que si tenemos que descartar es acudir tras la sentencia recaída en el juicio declarativo a un expediente de jurisdicción voluntaria, ya que al haberse dictado sentencia el procedimiento adecuado para hacer cumplir la misma es el de una ejecución de título judicial.
C. Una solución intermedia es realizar un análisis pormenorizado, prácticamente artículo por artículo de los que regulan, tanto las subastas de la vía de apremio en la LEC, como de las subastas voluntarias en la LJV, para determinar cuáles son aplicables a este tipo de ejecución de subastas de cosa común y cuáles por el contrario deben quedar excluidos por los propios términos de la sentencia objeto de ejecución, la naturaleza jurídica de la ejecución y circunstancias que concurran.
Esta última opción es la que parece más aconsejable debido a que para la realización de algunos trámites es preciso acudir a las normas de la LEC y para otros a la LJV, por ejemplo para el concreto trámite de obtener la certificación de dominio y cargas expedida por el Registrador no se puede aplicar el artículo 656.2 de la LEC porque al no haberse trabado ningún embargo tampoco se puede practicar una nota marginal respecto de una anotación de embargo inexistente, en cambio dicho inconveniente si viene previsto y resuelto en el artículo 111.3 de la LJV al señalar que el Registrador hará constar por nota al margen del bien o derecho inscrito la expedición de la certificación de dominio y cargas.
En cualquier caso, la forma de llevarse a cabo la subasta es conforme a las normas de la LEC por expresa remisión de los puntos 4 y 5 del artículo 111 de la LJV.
En definitiva habrá que aplicar las normas de la subasta que resulten “razonables” en atención a las...
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