Algunos aspectos regístrales de la acción administrativa en general y de los actos de reparcelación en particular

AutorJosé Luis Laso Martínez
CargoRegistrador de la Propiedad
Páginas1053-1088

Page 1053

I Introducción

Constituyen las cuestiones de Derecho Urbanístico uno de los temas principales planteados en nuestros días. Desde todos los puntos de vista, el urbanismo ha adquirido carta de naturaleza y es factor determinante de la vida de las ciudades, como consecuencia del incremento progresivo de su población; de aquí el relieve que presenta su entronque con nuestras instituciones nacidas bajo perspectivas distintas.

En términos jurídicos, y de forma expresiva, podría entenderse el Derecho Urbanístico como una disciplina jurídica que se halla a caballo entre el Derecho Público y el Derecho Privado. Bajo la primer idea, todo el urbanismo nace de un acto de la Administración y consiguientemente goza y está afectado por todas las circunstancias propias de los actos administrativos (*). Desde la perspectiva del Derecho Privado, el Page 1054 urbanismo incide directamente en el ámbito de los derechos de los particulares y en aquellos sistemas jurídicos donde se mantiene el reconocimiento de la propiedad privada, a través del urbanismo se señalan nuevos límites al dominio de los bienes, se establecen restricciones sobre su ejercicio, se impone incluso el deber de ejercitar los derechos dimanantes de la propiedad y todo ello se hace bajo una concepción marcadamente distinta a la tradicional del derecho de propiedad, de aquí que, por sí sola, excluye cualquier género de indemnización y convierte a tales restricciones en límites naturales de la propiedad.

A la vista de estas dos circunstancias, es natural que las instituciones de publicidad inmobiliaria, puesto que el urbanismo recae por definición sobre bienes inmuebles, se planteen, por una parte, la necesidad de adaptarse a las nuevas exigencias impuestas por la Legislación Urbanística, y de otra, la apremiante e imperiosa exigencia de no defraudar las necesidades sociales actualmente creadas.

El Registro de la Propiedad es la institución inmobiliaria creada en el siglo XIX, justamente para dar publicidad a las relaciones jurídicas sobre bienes inmuebles. Las necesidades sociales del siglo pasado estaban fundadas como motivo predominante, en la exigencia de dar certeza a las relaciones jurídicas sobre bienes inmuebles, como medio de fomentar el crédito territorial y acabar con las prácticas de las cargas ocultas que favorecían la usura y privaban de un desarrollo al crédito del país. Es decir, respondían, prescindiendo de la técnica jurídica que utilizaba, a una exigencia social predominante como era la del favorecimiento del crédito, la publicidad de las relaciones jurídicas y la supresión de las prácticas abusivas de usura 1.

Page 1055Con este motivo, sin embargo, las instituciones inmobiliarias que se plantearon inicialmente con este fin, pasaron a ser el régimen general de publicidad de la propiedad inmobiliaria y modo de definición de los derechos.

Las consecuencias de esta medida no pueden ser discutidas en el tiempo presente. Debe reconocerse que la Institución del Registro de la Propiedad, aun con los defectos derivados de su régimen actual, ha contribuido decisivamente y ha sido la palanca fundamental para el favorecimiento del crédito territorial y consiguientemente para el desarrollo del país. Todos los planes de desarrollo a través de los sistemas de incentivos y créditos se han basado, sin ponerlo en duda, en los pronunciamientos regístrales y en las consecuencias derivadas de los asientos del Registro.

Los tiempos actuales presentan, sin embargo, necesidades nuevas. Las exigencias sociales derivadas del crédito territorial están hoy conseguidas; en cambio, nuevas necesidades sociales aparecen en el horizonte del desarrollo del país y ellas obligan también a plantearse las soluciones derivadas de tales exigencias.

Una de ellas es la dimanante de los fenómenos urbanísticos que, por sí mismos, recaen sobre bienes inmuebles y a los cuales los sistemas de publicidad inmobiliaria tienen que responder.

El concepto central del urbanismo es el del Plan. Sin embargo, así como hasta tiempos recientes, ha venido entendiéndose que todo el proceso de planificación era esencialmente un fenómeno de carácter técnico, ajeno por entero a la técnica y a la problemática jurídica, lo cierto es que en la actualidad cobra primacía el considerar que en el fenómeno urbanístico está envuelto un problema de orden jurídico de primera magnitud 2. La finalidad de los Planes de Ordenación no está en ser redactados; lo importante de ellos es que puedan ser eje-Page 1056cutados. En un sistema jurídico, según decíamos, de reconocimiento de la propiedad privada, los planes de ordenación han de incidir sobre el dominio de los particulares; solamente cuando el planeamiento puede llegar a tener efectividad sobre aquellos derechos es cuando verdaderamente se entiende ejecutado. Tal problema es, en gran medida, un problema jurídico.

II Consecuencias hipotecarias dimanantes de la naturaleza jurídica de la parcelación

El instrumento a través de cual el planeamiento llega a tener efectividad desde el punto del reparto de cargas entre los afectados, es el que se ha denominado reparcelación.

Es evidente la riqueza de matices que el urbanismo encierra. Sin embargo, la idea dominante de ejecución del planeamiento, en cuanto supone nivelación de cargas y de beneficios derivados del Plan, se lleva a cabo en los sistemas de reconocimiento de la propiedad privada, mediante la reparcelación. Núñez Ruiz 3 dice:

    «La reparcelación es la nueva división del terreno parcelado que tiene por objeto distribuir justamente los beneficios y cargas de la ordenación entre los propietarios de cada polígono, considerados al efecto en comunidad, y configurar los solares.

En otros términos podríamos decir que la reparcelación es una técnica normalizada que tiene por objeto la configuración de solares y la distribución proporcional de los beneficios y cargas derivados de un Plan parcial, mediante la adjudicación por vía de subrogación real de nuevas parcelas a los titulares de las parcelas antiguas enclavadas dentro del perímetro delimitado por un determinado «polígono» o manzana, los cuales se consideran a estos efectos en comunidad.»

Otros autores, como, por ejemplo, Corella Monedero 4, dicen:

    «Reparcelación material es el acto administrativo por el que coactivamente se impone una nueva división territorial y se distribuyen los beneficios y cargas derivados de la ordenación.»

De estas definiciones y del conjunto del régimen jurídico de la reparcelación pueden deducirse una serie de notas características que son determinantes de las consecuencias hipotecarias a las que después aludiremos.

Page 1057Tales notas son:

1.a La reparcelación utiliza la técnica de la subrogación real.

Martín Blanco 5 dice: «La legislación urbanística adopta la teoría privativista de la subrogación real, manteniendo sus dos notas características: la mutación, cambio o sustitución de una cosa por otra y la continuidad o permanencia de la misma situación jurídica no obstante el cambio efectuado». 6

2.a La reparcelación tiene una finalidad típica: es el instrumento para la justa distribución de los beneficios y cargas del planteamiento. Al constituirse en una pieza jurídica para hacer efectivo el principio de justicia distributiva quiere decirse que, como ocurre en todos los supuestos donde se trata del reparto de las cargas públicas, su eficacia se impone de modo coercitivo a todos los interesados. Es decir, a todos los inmuebles, puesto que las consecuencias inmediatas recaen sobre bienes inmuebles y sólo de forma mediata sobre el patrimonio de sus titulares.

5.a La reparcelación procede de un acto de la Administración, tiene la eficacia propia de las decisiones administrativas y trata de ejecutar el planeamiento aprobado. No puede entenderse ni aun en el caso de reparcelaciones voluntarias que la reparcelación se desligue por entero de la acción administrativa; en todo caso exige constitutivamente para tener aquel carácter coercitivo la decisión de la Administración y también en el caso de las reparcelaciones voluntarias.

Dice Corella Monedero lo siguiente 7:

    «Porque la realidad es que las operaciones en sí, como estudio técnico, propuesta de resolución y nueva división material de las fincas sujetas a reparcelación, no tienen efectividad jurídica-pública si no son elevadas a la categoría de acto administrativo por la Administración.»

Y en otro pie de página añade:

    «Igual ocurre en las reparcelaciones, que, aun formadas por los particulares, no tienen efecto sin la llamada aprobación de los órganos urbanísticos y éstos a tales efectos son siempre organismos públicos.»

Page 10584.a Por fin, como nota final, la reparcelación recae siempre, según se ha dicho, sobre bienes inmuebles. Es el suelo afectado por el planeamiento, el suelo para el cual el planeamiento constituye su estatuto jurídico, el destinatario inmediato del fenómeno urbanístico.

Todas estas notas permiten claramente destacar cuáles son las consecuencias hipotecarias de la reparcelación. Tales consecuencias son las...

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