Acceso diferido a la propiedad
| Autor | José Luis de los Mozos |
| Cargo | Catedrático de Derecho Civil |
| Páginas | 963-984 |
Acceso diferido a la propiedad *
SUMARIO: I. Supuesto.- II. Antecedentes y ámbito de aplicación.- III. Elementos subjetivos y objetivos.- IV. Efectos. Resolución. -V. Reconstrucción de la naturaleza jurídica de estos contratos.
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A veces el legislador nos sorprende con fórmulas tan peregrinas como la que al presente vamos a comentar. Se trata del llamado régimen de acceso diferido a la propiedad, aplicable, en las circunstancias que vamos a ver, a las «Viviendas de Protección Oficial» y que viene establecido en los artículos 132 a 137 del Reglamento de viviendas de protección oficial, aprobado por Decreto de 4 de julio de 1968.
La originalidad del planteamiento legal salta a la vista, por escasa sensibilidad jurídica que se posea, de la propia lectura del párrafo 1.º del citado artículo 132, el cual se expresa en los términos siguientes:
Por el contrato de acceso diferido a la propiedad de las Viviendas de Protección Oficial, se transmite al cesionario la posesión de la vivienda, conservando el cedente su dominioPage 964 hasta tanto aquél le haya satisfecho la totalidad de las cantidades a que esté obligado, de conformidad con lo regulado en el presente artículo.
Pero no se trata aquí de mostrar nuestra extrañeza, solamente, ni de emprender una crítica de los preceptos citados por su evidente falta de rigor dogmático, sino de interpretar estos preceptos, convenientemente, tratando de suplir lo que el legislador no pudo conseguir por una serie de imprecisiones de tipo técnico y ipor una absoluta falta de rigor en el lenguaje utilizado, para, con ello, tratar de contribuir en algún modo a las dificultades de aplicación de los mismos.
En cualquier caso, no conviene ser, tampoco, muy exigente con el legislador, especialmente, porque como sucede en el presente caso, se mueve en materias que se hallan erizadas de dificultades, lo que ocurre en todo el campo del Derecho nuevo. Cuando, por otra parte, el legislador, trata de mantener a salvo con la presente Tegulación una finalidad pública o social, si se prefiere, no teniendo mas remedio que poner en juego unas estructuras técnicas que, al tomarlas del Derecho privado, se resisten a ser utilizadas con tal carácter y para servir a aquellas finalidades. Entonces, como consecuencia y, a falta de un análisis más profundo de la cuestión, resulta que las estructuras técnicas utilizadas quedan desnaturalizadas y con ello se produce no sólo una nueva vulgarización del Derecho, sino que peligra la propia seguridad jurídica.
De ahí precisamente el interés de estos temas, en los que la legislación de fomento a la construcción de viviendas, incide en el campo del Derecho privado. Lo que no solamente tiene transcendencia, en orden a su aplicación inmediata a la realidad cotidiana, sino que hasta presenta un cierto interés dogmático al poner en juego ciertas figuras jurídicas, que de su utilización por una técnica defectuosa, resultan transformadas, cuando en este ámbito,, el tus novum, debe aspirar a renovar, ponderadamente, los viejos esquemas del Derecho civil que de este modo adquiere insensiblemente, pero de modo incesante, operado de día en día una nueva fisonomía. Porque toda renovación que no sea ponderada en el campo del Derecho crea, aparte de un manifiesto desorden dogmático, unas dificultades insuperables en laPage 965 interpretación de lo que el legislador quiso conseguir. Por eso, en la hora presente, esta tarea parece ineludible. Vamos a ver si en este caso, modestamente, somos capaces de lograrlo.
En primer lugar nos encontramos con que la fórmula utilizada en el párrafo 1.° del artículo 132, transcrito, no resuelve ningún problema interpretativo, ya que se habla de contrato de acceso diferido a la propiedad, lo cual nos puede decir muy poco, salvo el mostrar la intención social del precepto. Es curioso, pero el legislador que puede hacer casi todo en el orden jurídico, no logra hacerlo si no lo hace «jurídicamente». Es decir, el Derecho no sólo es un conjunto de leyes o de normas jurídicas, sino también un conjunto de valores y de conceptos jurídicos. Incluso los conceptos jurídicos no sólo tienen un valor representativo o terminológico, sino que encierran en si mismo valores. De este modo los conceptos jurídicos forman parte de la naturaleza de las cosas, que el legislador está llamado a respetar, según se ha puesto de relieve de forma permanente desde Cicerón a nuestros días.
En segundo lugar si prescindimos de la terminología utilizada por el precepto citado y nos atenemos a la regulación que establece 1, tampoco descubriremos grandes cosas, pues, por unaPage 966 parte, se establece la transmisión de una cosa en posesión o en uso (recordemos la implicación usus y possessio del Derecho romano arcaico), mediante unas contraprestaciones que recuerdan al arrendamiento; mientras que, por otra parte, se vincula todo esto a una futura finalidad traslativa del negocio, o si se prefiere a un efecto traslativo diferido, que tiene como equivalente la entrega de las cantidades a que se refiere dicho artículo 132-1 y que el 132-3 concreta.
Pero hay que hacer notar que el planteamiento es todavía más complejo, por un lado, puesto que se establecen las modalidades que prevé el artículo 134, aparte de las del artículo 133 de menor entidad, y a las que luego nos referiremos, y porque se conjuga el incumpliimento de la entrega de las cantidades que se establecen como equivalente del efecto «principal» diferido del contrato con un sistema excesivamente rígido de resolución (art. 136), que recuerda al mecanismo de la compraventa de bienes muebles a plazos. Mientras que, por otro, la perplejidad que suscita esta regulación sube de tcno al tener en cuenta lo que dispone el artículo 135, segrún el cuál:
Terminado el plazo señalado en el contrato y cumplidas las condiciones pactadas, se procederá al otorgamiento de la escritura pública de compraventa transmitiéndose el dominio de la vivienda al cesionario, quien se hará cargo de todos los gastos que correspondan a la misma, incluidas, en su oaso, las cuotas de amortización e intereses de los beneficios económicos de vencimiento posterior a la fecha del otorgamiento.
Como vemos, la aparición de este nuevo contrato, ahora de compraventa, justifica las criticas dirigidas a la incongruencia del legislador. Porque parece clara la finalidad del primer contrato,Page 967 el llamado contrato de acceso diferido a la propiedad, y si esto es asi la qué viene este segundo contrato de compraventa? No sabe uno si son dos actos los que se requieren, bien que coaligados entre sí, o se trata solamente de la documentación del primero al que el artículo 132 no se ha atrevido a llamarle compraventa. Por otra parte, establece el artículo 135 una compraventa traslativa de la propiedad, cosa que el legislador puede hacer perfectamente, pero de otra manera, buscando una justificación más sólida. En todo caso, puede pensarse que aunque el articulo 135 lo diga, no se está refiriendo a la compraventa, sino a la situación compleja creada por la regulación, y en este caso cabe pensar que la tradición ya se ha celebrado anteriormente por el contrato de acceso diferido a la propiedad, sin que precise justificarse la interversio possesionis, bien porque ésta pueda hacerse mediante el contrato de compraventa, o simplemente por la continuidad funcional de ambos coutratos o, en fin, porque se cumpla brevi manu el requisito de la tradición.
En tercer lugar, se hace difícil también calificar todo el supuesto, si acudimos a un criterio técnico-jurídico, que por otra parte es ineludible: así, el criterio de la causa. Tanto porque parece existe una causa mixta o compleja, como porque de la tipiddad legal contenida en la regulación no puede deducirse nada concreto, al menos a primera vista. Y si no puede deducirse nada concreto, a pesar de la intención del legislador, tenemos que atenernos a un criterio de tipicidad causal o funcional (la causa es la función social del negocio en nuestro Derecho), que es el criterio sistemático que sigue nuestro Ordenamiento en función de la vinculación concedida a la autonomía privada en relación con la creación de los negocios jurídicos (arts. 1.255, 1.262-1, 1.258, etc. del Código civil) 2. Con lo que llegamos de nuevo a afirmarnos en elPage 968 planteamiento que hemos indicado en segundo lugar. De este modo no cabe duda que la cuestión propuesta requiere un análisis más minucioso.
No cabe duda que la fórmula utilizada por los artículos 132 y siguientes del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial, es una fórmula compleja que conjuga en la relación jurídica que pretende establecer una serie de elementos de distinta naturaleza y que nos han hecho pensar en un negocio con causa mixta, mezcla de arrendamiento y de compraventa aplazada; por ello, aunque sea muy poco lo que nos aclare una remisión a los antecedentes de la presente regulación, vamos a tratar de fijar éstos para reforzar con un argumento histórico el argumento sistemático anteriormente invocado en el planteamiento de la cuestión.
Efectivamente, con esto queremos poner de relieve que la legislación de fomento a la construcción de viviendas, si bien ha ido superando etapas dentro de esta línea de forma que, en general, podemos calificar como satisfactoria y hasta en algún punto ejemplar o modélica, no ha ganado, en cambio, en las conexiones con los iura privata la madurez que sería de desear. De modo que, en el presente supuesto, ha mezclado perfiles legislativos de anteriores regulaciones y procedentes de los campos más diversos.
Asi, en el régimen de las viviendas construidas por el Instituto Nacional de la Vivienda, ya sean protegidas o de renta limitada, se establece ya en 1955 su cesión en...
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