Accesión invertida en obra nueva. Suelo protegido. Georreferenciación

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Hechos: Se otorga una escritura en la que se declara una obra nueva de una vivienda. Los propietarios del suelo (A y B) reconocen que la obra ha sido edificada por C (su hijo) con buena fe, por lo que, conforme al artículo 361 CC optan porque C les indemnice el valor del suelo (indemnización que luego le condonan). En el terreno, que es indivisible, ya existe una vivienda de los padres, que valoran en 1/3 del total, por lo que optan por transmitir la parte restante proporcional (2/3) al hijo.

El registrador encuentra tres defectos:

  1. -No es de aplicación el artículo 361 CC al ser la finca indivisible, y porque de serlo todos, A, B y C, serían propietarios de las dos edificaciones proindiviso.

  2. -Es necesario acreditar si el suelo es protegido o no, conforme al artículo 236.5 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, pues en suelo protegido las infracciones urbanísticas no prescriben.

  3. -La certificación del técnico no contiene todas las coordenadas georreferenciadas de la obra declarada.

El notario autorizante recurre los defectos. En cuanto al primero alega que sí es de aplicación dicho artículo 361 CC, si bien la situación particular de indivisibilidad de la finca se salva con el acuerdo entre las partes, que es válido conforme al principio de libertad de pactos en nuestro derecho civil. Respecto del segundo defecto, sólo sería exigible la acreditación pretendida por el registrador si el carácter de suelo protegido constara en el título o en el Registro, o si el registrador tuviera dudas fundadas, cosa que no ocurre en el presente caso. En cuanto al tercero, además de considerar imprecisa la nota de calificación, considera que la obra está debidamente georreferenciada en el plano del técnico aportado.

La DGRN revoca los dos primeros defectos y mantiene el tercero. En cuanto al primero considera que ha de prevalecer el principio de autonomía de la voluntad, y que existe un negocio jurídico de carácter oneroso, que, aunque no esté expresamente nombrado, tiene aptitud suficiente para provocar el traspaso patrimonial cuya inscripción se solicita.

En cuanto al segundo señala que no es competencia del registrador calificar la naturaleza de la infracción cometida, aunque sí decidir el plazo aplicable a los efectos del artículo 28.4 LS, que no requiere una prueba exhaustiva de la efectiva prescripción. Si el registrador tuviera dudas debidamente justificadas sobre si el...

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