La accesión codificada
| Autor | Peñasco Velasco, Rosa |
| Páginas | 15-30 |
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De entre la extensa casuística existente respecto de la accesión, es evidente que debemos descartar la accesión de bienes muebles, aunque en lo tocante a la accesión de los bienes inmuebles19, también debemos recordar, siquiera sea brevemente, la clasiicación que establece el Código Civil y que, como una especie de tradición jurídica, la mayoría de los autores vienen encuadrando en algunos de los siguientes tipos y subtipos de accesión:
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Accesión discreta: o la que surge como consecuencia del ejercicio del dominio, protegiendo, sin más, el derecho del dueño de hacer suyos los frutos que produzcan las cosas de su propiedad20.
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Accesión continua o derecho del propietario de una cosa, como consecuencia natural del ejercicio del dominio, de adquirir lo que a dicha cosa se una o incorpore, natural o artiicialmente.
Además, y ya que la incorporación de una cosa a otra puede surgir de manera natural o artiicial, la accesión continua respecto a los bienes inmuebles, también puede ser:
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Accesión natural o luvial: Surge cuando un inmueble se ve ampliado por fuerzas de la naturaleza (movimientos de los ríos, etc.).
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Accesión Industrial: Se da cuando se construye en suelo ajeno y, lo construido, plantado o sembrado, accede a la tierra en la que se construyó, plantó o sembró.
Pues bien: dentro de la accesión de bienes inmuebles, y tratándose de dilucidar cómo pudo verse afectado el principio de buena fe aplicado al fenómeno de la ediicación, primero a raíz de la entrada en vigor de la derogada Ley catalana sobre "La accesión y la ocupación" y, segundo, con el actual libro V del Código Civil de Cataluña relativo a los Derechos reales, es lógico que obviemos tanto a la llamada accesión discreta, también conocida como accesión por frutos, como a la conocida como accesión natural o luvial, típica de la accesión continua, para centrarnos, exclusivamente, en torno a la accesión industrial o, en palabras del Código Civil, en la accesión continua e industrial respecto de los bienes inmuebles. Veámoslo:
La regla lo accesorio sigue a lo principal, también fue el principio inspirador de la accesión para el legislador de 1889 que, como antaño hizo el legislador romano, vuelve a considerar a la tierra como cosa principal, en tanto que es accesorio todo lo demás21.
Así ha sido durante cientos de años, de tal manera que, también durante cientos de años, siempre se ha considerado que todo lo que a la tierra se añadía, bien por naturaleza, bien por incorporación, recibía la categoría de "accesorio", sin otra misión más que la de seguir, servir y añadirse formando un todo compacto, a la tierra que lo sustentaba. Varios son las disposiciones del Código Civil que apuntan en este sentido aunque, quizás, la más básica de todas sea la que queda recogida en el artículo 334 que, al detallar los que son bienes inmuebles, especiica, en su número primero y también en primer lugar, A LA TIERRA, enumerando a continuación otro tipo de bienes que también se consideran inmuebles por el simple hecho de haberse añadido o incorporado a ella, tales como ediicios, caminos y construcciones de todo género "adheridas al suelo".
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Evidentemente, la expresión "adheridas al suelo", es el ejemplo más claro de aquella accesoriedad que, por otro lado, queda matizada, especiicada y resaltada mucho más en el artículo 353 del Código: "La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, se les une o incorpora, natural o artiicialmente".
Pero aún podemos encontrar más matices respecto al valor de bien principal que, durante siglos, le ha concedido nuestro Ordenamiento a la tierra, en contra del carácter accesorio que ha supuesto siempre todo lo "adherido a ella"22. Nos referimos, en concreto, a los artículos 358 y siguientes del Código civil de la Sección Segunda (del mismo capítulo II, Título II, Libro II): "Del derecho de accesión respecto a los bienes inmuebles", y en donde sin lugar a dudas, destaca especialmente y en relación al fenómeno que supone la ediicación, el art. 358 de nuestro Código Civil: "Lo ediicado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos".
De otro lado, la "protección al dueño del suelo", en base al gran valor que se ha dado siempre a la tierra, es conseguida por el legislador de 1889 a través de una serie de presunciones jurídicas y diversos criterios que quedan resumidos a continuación.
PRIMER CRITERIO23: "Construcción, siembra o plantación realizada por el propietario del suelo, con empleo de materiales suyos o de un tercero" (Arts. 359 y 360).
1.1. Todas las obras, siembras y plantaciones, SE PRESUMEN HECHAS POR EL PROPIETARIO y a su costa24.
1.2. Si el dueño del suelo, por sí o por otro, construyera con materiales ajenos, ÚNICAMENTE DEBERÁ ABONAR EL VALOR DE LOS MATERIALES.
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1.3. El dueño del suelo deberá INDEMNIZAR DAÑOS Y PERJUICIOS, si hubiese obrado de mala fe.
1.4. Por su parte, el dueño de los materiales, sólo tendrá derecho a retirarlos, siempre que NO PRODUZCA MENOSCABO EN LA OBRA CONSTRUIDA.
Sin duda, parece que el valor principal que desde antiguo se le ha concedido a la tierra, es ensalzado en nuestro Código con el mismo énfasis que la necesidad de la BUENA FE de quienes intervienen en la ediicación o plantación de que se trate:
SEGUNDO CRITERIO: "Construcción, siembra o plantación en suelo ajeno, realizada de buena fe" ( Art. 361 C. Civil).
2.1. Si la siembra, plantación o ediicación, es realizada por un tercero con buena fe, EL PROPIETARIO TIENE DERECHO A HACER SUYA LA OBRA, SIEMBRA O PLANTACIÓN, siempre que indemnice, al que ediicó o plantó25.
2.2. El propietario del terreno, también puede optar por obligar al que ediicó o plantó, a pagarle el precio del terreno26.
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De nuevo, el valor exacerbado que el legislador de 1889 concede a la tierra, salta a la vista al observar que la buena fe de quien plantó o ediicó en terreno de otro, sólo sirve para intentar conseguir, como cualquier otro poseedor de buena fe, que se le devuelvan los gastos realizados, o bien para adquirir, siempre que lo permita el propietario del suelo, el terreno sobre el que ediicó, aunque abonando, claro está, su precio.
Sin embargo, especial atención merecen los supuestos de construcciones o plantaciones, por descontado en suelo ajeno, y efectuados con mala fe. Porque como castigo a la mala fe y tal y como era de esperar en estos casos, el legislador vuelve a proteger al dueño del terreno, aunque lo plantado o ediicado sobre él exceda del valor de la tierra misma:
TERCER CRITERIO: "Construcción en suelo ajeno con mala fe".
3.1. El que ediica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno, PIERDE LO EDIFICADO O PLANTADO, SIN DERECHO A INDEMNIZACIÓN27.
3.2. El dueño puede exigir LA DEMOLICIÓN DE LA OBRA O QUE SE ARRANQUE LA PLANTACIÓN O SIEMBRA, reponiendo las cosas al estado original, A COSTA DEL QUE PLANTÓ O EDIFICÓ28.
CUARTO CRITERIO: "Construcción en suelo ajeno con mala fe de ambos".
4.1. Ante este peculiar supuesto, los derechos del que construye y los del dueño del suelo, serán los mismos que si hubiesen procedido ambos de buena fe29.
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Resta por examinar la quinta posibilidad: Si para el legislador de 1889, la tierra es magniicada hasta los niveles que acabamos de comprobar, ¿cómo resuelve el Código civil el posible, aunque sutil, supuesto de construcción en suelo ajeno con buena fe del ediicante y mala fe del propietario del suelo?
Aunque retorcido, tal supuesto no debería desdeñarse, entre otras cosas porque, como pronto veremos, guarda relación directa con la accesión invertida o, para otros autores, construcción extralimitada. Pero aun hay más: La protección de la tierra y lo ediicado, plantado o sembrado en ella, con independencia de la propiedad de los materiales utilizados, o de su uso con buena o mala fe por parte del propietario y también con independencia de si la construcción la hizo el dueño o un tercero, goza de tal amparo en nuestro Código, que si a dicha protección a la tierra se le une la presunción general del principio de buena fe, puede resultar que a un propietario, consciente de la construcción extralimitada que sobre su terreno está realizando un tercero de buena fe30, le bastaría con apuntar su buena fe, entre otras cosas ocultando el dato fundamental de que tenía conocimiento de la construcción que se estaba llevando a cabo, es decir, de su mala fe31, para ampararse en la aplicación del artículo 361 del Código Civil, y
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"hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente". Veámoslo:
QUINTO CRITERIO: "Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno, con buena fe del ediicante y mala fe del dueño del terreno".
5.1.Es interesantísimo comprobar que el Código Civil, ante este difícil y escabroso supuesto que puede encontrarse directamente relacionado con la accesión invertida, guarda un silencio sepulcral.
5.2. Sin duda, tal omisión habrá dado lugar a situaciones tremendamente injustas que se habrán agudizado en los casos en los que haya sido imposible demostrar la mala fe del dueño del terreno, sobre todo si tenemos en cuenta que el Ordenamiento le concede la presunción de buena fe y, es el que ediica en suelo ajeno, quien debería probar lo contrario, con las diicultades que ello supone.
5.3. No obstante y pese al vacío legal existente en el Código Civil, caso de que pudiera...
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