La accesión en el ámbito familiar

AutorFrancisco Santana Navarro
CargoProfesor de Derecho civil, Universidad de Las Palmas de Gran Canaria
Páginas1511-1544
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 785, págs. 1511 a 1544 1511
La accesión en el ámbito familiar
Accession at family level
por
FRANCISCO SANTANA NAVARRO
Profesor de Derecho civil
Universidad de Las Palmas de Gran Canaria
RESUMEN: Este trabajo analiza la aplicación de las normas regulado-
ras de la accesión artificial inmobiliaria al ámbito familiar, en el que con
relativa frecuencia el propietario de un suelo o construcción preexistente
inacabada autoriza a un familiar a que construya una vivienda para uso
de este. Esta cesión habitualmente se realizará por los padres de uno de los
cónyuges o miembros de la unión extramatrimonial para que estos cons-
truyan la que será su vivienda habitual. Pero, también, en otros supuestos
simplemente se produce la cesión en favor de un solo familiar unido por
vínculos de consanguinidad. Lo anterior resulta problemático cuando se
producen crisis matrimoniales o de pareja y la correspondiente sentencia
otorga el uso de la vivienda al miembro no unido por vínculo de consan-
guinidad con el cedente. También se generan conflictos cuando simplemente
se resienten las relaciones familiares que sirvieron de causa para la cesión.
Efectivamente, una vez producida la crisis familiar resulta frecuente que el
propietario del suelo y, en su caso, de la edificación preexistente, pretenda la
recuperación de la posesión con el consecuente desalojo de los constructores.
Esta pretensión nos lleva a los ar tícu los dedicados a la accesión artificial
inmobiliaria, especialmente el ar tícu lo 361 del Código civil, que a su vez
se remite al ar tícu lo453 de este texto legal, preceptos que en determinadas
circunstancias deberían modularse e incluso excluirse mediante una reforma
legislativa.
Francisco Santana Navarro
1512 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 785, págs. 1511 a 1544
ABSTRACT: This paper analyzes how the rules about artificial real
estate accession can be applied into the family environment, in which the
owner of a pre-existing land or unfinished construction usually authorizes a
family member to build a house for its use. This assignment will usually be
made by the parents of one of the spouses or members of the extramarital
union so that they can build what will be their habitual residence. But also,
in other cases, it is simply made in favor of a family member linked by
blood ties. There are often problems when there is a marital or partnership
crisis and the corresponding judgment grants the use of the dwelling to the
member not bound by blood relationship with the transferor. Indeed, once
the family crises have occurred, it is common for the owner of the land and,
if applicable, of the pre-existing building, to seek the recovery of possession
with the consequent eviction of the builders. This claim leads us to articles
dedicated to the artificial real estate accession, especially article 361 of the
Civil Code, which in turn refers to article 453 of this legal text, precepts that
in certain circumstances should be modulated and even exclude means of a
legislative reform.
PALABRAS CLAVE: Derechos reales. Propiedad. Posesión. Accesión
inmobiliaria. Comodato. Precario. Derecho de retención.
KEY WORDS: Rights in rem. Ownership. Possession. Real estate access.
Comodato. Precarious. Lien.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. DISTINCIÓN DE LA AC-
CESIÓN EN EL ÁMBITO FAMILIAR DE LA CESIÓN GRATUITA
DE VIVIENDA TERMINADA.—III. LA CONSTRUCCIÓN SOBRE
SUELO AJENO FAMILIAR Y LAS NORMAS SOBRE LA ACCESIÓN
ARTIFICIAL INMOBILIARIA: 1. IDEAS PREVIAS. 2. LAS NORMAS SOBRE
LA ACCESIÓN ARTIFICIAL INMOBILIARIA: A) Determinación de las reglas aplica-
bles. B) Análisis del ar tícu lo361 del Código civil: a) Concepto de edificación.
b) Efectos del ar tícu lo361 del Código civil. c) Las limitaciones temporales al
ar tícu lo361 del Código civil y la usucapión. C) Referencia al Código civil de
Cataluña.—IV. EL DERECHO DE RETENCIÓN DEL INCORPORAN-
TE EN SUELO AJENO FAMILIAR: 1. INTRODUCCIÓN. 2. GASTOS QUE
OTORGAN DERECHO DE RETENCIÓN. 3. PRONUNCIAMIENTOS SOBRE EL DERECHO
DE RETENCIÓN EN EL ÁMBITO FAMILIAR. 4. VALORACIÓN CRÍTICA DEL DERE-
CHO DE RETENCIÓN EN EL ÁMBITO FAMILIAR.—V. VALORACIÓN CRÍTICA
DE LA APLICACIÓN DE LAS NORMAS DE ACCESIÓN A LAS RE-
LACIONES FAMILIARES.—VI. CONCLUSIONES.—VII. ÍNDICE DE
RESOLUCIONES CITADAS.—VIII. BIBLIOGRAFÍA.
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 785, págs. 1511 a 1544 1513
La accesión en el ámbito familiar
I. INTRODUCCIÓN
El presente trabajo tiene por objeto el estudio de los problemas que
plantea la realización de obras por familiares en suelo de otro familiar, o
incluso en una edificación preexistente de este. Con frecuencia tales obras
se ejecutan por algún cónyuge o miembro de la pareja en suelo de algún
familiar (normalmente los padres de uno de ellos), o en una edificación
preexistente. Esta realidad resulta especialmente problemática cuando surge
una crisis matrimonial o ruptura de pareja y se atribuye judicialmente el uso
de la vivienda al cónyuge o miembro de la pareja no unido por vínculo de
consanguinidad con el dueño del suelo o de la edificación preexistente. O,
simplemente, cuando las relaciones familiares que permitieron la edificación
se deterioran sin mediar tal crisis matrimonial.
Tras la referida crisis o ruptura no resulta extraño que el dueño del suelo
o edificación preexistente pretenda el desalojo o desahucio del ocupante del
inmueble al que no le une parentesco por consanguinidad, lo que genera un
conflicto de intereses entre el edificante y aquel. También se da tal disputa
cuando surge una crisis familiar entre el dueño del suelo y el edificante que
lleva al primero a pretender la recuperación posesoria.
En la resolución de estos litigios convergen como normas potencialmente
aplicables las relativas a la accesión inmobiliaria artificial (arts.358 a 364
CC) así como las referentes a la posesión (especialmente el art.453 CC),
que establecen un régimen de abono de gastos realizados por el poseedor
y un derecho de retención.
Los supuestos a estudiar deben deslindarse de la mera cesión del
uso de una edificación terminada y dispuesta para ello, así como de la
realización de obras diferentes a la edificación propiamente dicha, como
veremos.
II. DISTINCIÓN DE LA ACCESIÓN EN EL ÁMBITO FAMILIAR
DE LA CESIÓN GRATUITA DE VIVIENDA TERMINADA
Resulta relativamente frecuente que un matrimonio o pareja de hecho
construya la que será su vivienda familiar en un suelo ajeno, pero de
origen familiar. Concretamente de los padres de uno de los miembros
del matrimonio o pareja y, posteriormente, se atribuya un derecho de
uso sobre la vivienda a uno de los cónyuges o miembros de la pareja en
virtud de una sentencia que resuelva la crisis matrimonial o de pareja. O,
simplemente, no exista esta crisis, pero sí un conflicto o distanciamiento
familiar entre los edificantes y los dueños del suelo y, en su caso, cons-
trucción preexistente.

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