Las cláusulas abusivas en la contratación inmobiliaria y la validez del pacto de asunción del Impuesto sobre el incremento de valor de los Terrenos de naturaleza Urbana ("plusvalia municipal") a cargo del comprador (SAP, Murcia, Sec. 5a, de 15 de diciembre de 2004)

AutorJosep Ma. Fugardo Estivill
CargoNotario
Páginas19-63

    Tras la finalización de este trabajo su autor ha tenido noticia del acuerdo del Consejo de Ministros referente a la remisión del Anteproyecto de Ley de Mejora de la Protección de los Consumidores y Usuarios al Consejo General del Poder Judicial, al Consejo Económico y Social y al Consejo Fiscal para los preceptivos informes, tras los cuales se remitirá asimismo al Consejo de Estado antes de ser aprobado por el Consejo de Ministros.

De acuerdo con las reseñas informativas, entre las modificaciones legales previstas, se halla la referente a la mejora de la protección de los consumidores ante la compra de una vivienda, al considerar abusivas prácticas como la imposición de penalizaciones al comprador si éste no se acoge al crédito suscrito por el promotor o el hecho de que se le imponga el pago de tasas o impuestos, como las plusvalías, que deben ser abonadas por el vendedor. También se considera abusiva la imposición al consumidor de los gastos de las conexiones a los suministros generales de la vivienda, tales como el enganche del suministro de agua, gas, alcantarillado, etc., cuando éstos deben quedar integrados en el precio de venta.

En el ínterin, el anuncio de esta reforma resuelve los reparos que la doctrina formulaba contra la normativa actual, cosa que es de agradecer, pero también viene a confirmar las conclusiones que se han obtenido en este trabajo, pues la ley vigente no debería modificarse si esta cuestión estuviera resuelta en el sentido en que se propone hacerlo la reforma legislativa ni el legislador lo destacaría como gran novedad del anteproyecto.


I Procedimiento

Sentencia Audiencia provincial Murcia, Sección Quinta, de 15 de diciembre de 2004. PONENTE: limo. Sr. D. José Manuel Nicolás Manzanares Sentencia núm. 332/2004, Recurso de apelación núm. 372/2004.

II Disposiciones estudiadas

Artículos 1258 y 1455 Código Civil.

Arts. 10.1.c, 11 y 10.2, Disp. adicional primera , cláusula 22, Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU).

III Doctrina

La sentencia de instancia estimó la demanda de la sociedad inmobiliaria vendedora en reclamación del impuesto de plusvalía municipal, recargos e intereses a cuyo pago se habían obligado los compradores personas físicas, en virtud de pacto expreso. En el re-

curso formulado por la apelante, la Audiencia señala que, aun figurando dicho pacto en un contrato de adhesión posteriormente elevado a escritura pública, en modo alguno se sigue necesariamente su ilicitud o nulidad.

El artículo 1455 del CC tiene un claro contenido dispositivo y no imperativo y, en consecuencia, la jurisprudencia ha venido aceptando la validez y licitud de las estipulaciones contractuales por las que, al amparo de la previsión contenida en el inciso final del mismo, corresponde al comprador el pago del impuesto de plusvalía.

La cláusula controvertida no encaja en ninguno de los supuestos que prevé la disposición adicional 1 .a. V, 22a LGDCU y tampoco supone, en contra de las exigencias de la buena fe, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones derivados del contrato de compraventa.

Era la parte compradora la que debía pagar directamente la cuota al Ayuntamiento o bien entregar su importe a la transmitente para que ésta, como sujeto pasivo del impuesto, lo hiciera efectivo a aquél. La litigiosa estipulación contractual incluye tanto la obligación material del pago de la cuota como también la obligación formal de gestionar su pago ante la hacienda municipal.

IV Fundamentos de derecho
  1. La sentencia de instancia estima la demanda formulada por la representación procesal de la mercantil C.S.A., reclamando a los demandados, D.a L y herederos de D. J.M., la cantidad de 730,81 euros en concepto de plusvalía, a consecuencia de un contrato de compraventa de una vivienda, suscrito en escritura pública otorgada el día veinticinco de julio de mil novecientos noventa y seis, en la que se pactó que "todos los gastos e impuestos, incluso el municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, se originen como consecuencia del otorgamiento de esta escritura, serán de cuenta y cargo de la parte compradora"; y ello, por estimar dicha resolución que la repercusión del impuesto constituye un pacto lícito y válido al haberse establecido libre y voluntariamente, sin que tal estipulación pueda considerarse como condición abusiva. Frente a este pronunciamiento se alza D.a L, alegando, en síntesis, que tal escritura pública me precedida de un contrato privado de adhesión, en el que ya se puso de cargo de la parte compradora el pago de dicho impuesto, y que nos encontramos ante una cláusula abusiva encuadrable dentro del artículo 10 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios, por lo que ha de ser tenida por no puesta. Con carácter subsidiario aduce que no puede ser obligada a pagar los recargos y los intereses, ya que era obligación de la actora la autoliquidación del impuesto, cosa que no hizo y que, por tanto, no puede causarle perjuicio.

  2. Pues bien, aun admitiendo que aquel contrato privado, posteriormente elevado a escritura pública, pueda acomodarse a lo que se conoce con el nombre de "contratos de adhesión ", coincidiendo con el parecer de la Audiencia Provincial de Soria expresado en su sentencia de 22 de julio de 2002, de ello, en modo alguno, se sigue necesariamente la ilicitud o nulidad del mismo o de alguna, porque ni los contratos de adhesión ni las condiciones generales que integran éstos son por sí mismas ilícitos o atentatorios a la libertad de contratación del comprador de viviendas que adquiere éstas de la promotora en virtud del contrato, en la medida en que el mercado inmobiliario español no se ajusta a un régimen de monopolio sino que por el contrario, está presidido por el principio

    de libre competencia, lo que faculta al consumidor para obtener con plena libertad la vivienda o inmueble de la entidad promotora cuya oferta de contratación mejor convenga a sus particulares intereses. O. como también dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid, Sec. 3.a, de 22 de febrero de 2003, "la mera circunstancia de que nos hallemos ante una condición de carácter general, un contrato de adhesión o redactado unilateralmente por el vendedor, no prejuzga sin más la licitud y validez de la citada cláusula, pues lo relevante a estos efectos es si ésta se opone a la buena fe y al justo equilibrio de las prestaciones en claro detrimento del comprador-consumidor". Por lo demás, no podemos sino coincidir con los acertados fundamentos de la sentencia apelada en cuanto que: a) la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado de forma expresa que el artículo 1455 del CC, tiene un claro contenido dispositivo y no imperativo (sentencia de 22 de mayo de 1981) y, en consecuencia, ha venido aceptando la validez y licitud de las estipulaciones contractuales por las que, al amparo de la previsión contenida en el inciso final del mismo, corresponde al comprador el pago del impuesto de plusvalía (sentencias, entre otras, de 18 de abril de 1990, 18 octubre 1993, 9 julio 1994, y 7 mayo 1995; y b) no es una cláusula abusiva ni, por tanto, nula en aplicación de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, ya que, por un lado, como apunta la ya referida sentencia de la Audiencia Provincial de Soria, por un lado, lo que la disposición adicional 1 .a.y 22a de la citada Ley, considera abusivo a los efectos del artículo 10 bis del propio texto legal (apartado 11 del artículo 10 anterior a la reforma operada por la Ley 7/1998, de 13 de abril, es la estipulación que imponga al consumidor el pago de los "gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa corresponda al profesional" y en particular, en la primera venta de viviendas, de los "gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación)", y lo cierto es que la cláusula controvertida del contrato privado de compraventa de vivienda que nos ocupa, en cuanto que impone a la parte compradora el pago del impuesto de plusvalía no encaja en ninguno de estos supuestos; por otro, tal estipulación del contrato privado evitó colocar...

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