Abstracción y causalidad entre el plano real y el obligacional y su relación con los tipos de registros inmobiliarios
| Autor | Leonardo Brandelli |
| Cargo | Doctor en Derecho - UFRGS. Máster en Derecho civil - UFRGS. Profesor de Derecho civil en la Escuela Paulista de Direito. Profesor de Derecho civil en la Escuela Paulista da Magistratura. Director de la Escuela Nacional de Notarios y Registradores en Brasil. Oficial de Registro de la Propiedad en el Estado de São Paulo, Brasil |
| Páginas | 3675-3708 |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 782, págs. 3675 a 3708 3675
Abstracción y causalidad entre
el plano real y el obligacional
y su relación con los tipos
de registros inmobiliarios
Abstraction and causality between
property and contract law and the
real estate registration species
por
LEONARDO BRANDELLI
Doctor en Derecho - UFRGS
Máster en Derecho civil - UFRGS
Profesor de Derecho civil en la Escuela Paulista de Direito.
Profesor de Derecho civil en la Escuela Paulista da Magistratura
Director de la Escuela Nacional de Notarios y Registradores en Brasil
Oficial de Registro de la Propiedad en el Estado de São Paulo, Brasil
RESUMEN: El presente trabajo tiene como objetivo analizar la posible
existencia de una relación jurídica necesaria entre la solución adoptada por
un sistema jurídico para la separación de los planos real y obligacional
del derecho y el sistema de registro de bienes inmuebles adoptado por el
mismo sistema. También busca establecer la diferencia entre los sistemas
de registro de inmuebles que protegen predominantemente la seguridad ju-
rídica estática, donde existe el llamado registro de documentos, y los que
tutelan la seguridad jurídica dinámica, los llamados registros de derechos,
mostrando sus diferencias.
Leonardo Brandelli
3676 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 782, págs. 3675 a 3708
ABSTRACT: The present work aims to analyze the possible existence of
a necessary legal relationship between the solution adopted by a legal system
for the separation of the property and contract plans of law and the real estate
registration system adopted by the same legal system. It also seeks to establish
the difference between the real estate registration systems that predominantly
protect static legal security, where there is the so-called registration of deeds,
and those that protect dynamic legal security, the so-called registration of
title, showing their differences.
PALABRAS CLAVE: Abstracción. Causalidad. Registro Inmobiliario.
KEY WORDS: Abstraction. Causality. Real Estate Registry.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. REGISTRO DE DOCU-
MENTOS.—III. REGISTRO DE DERECHOS.—IV. ABSTRACCIÓN
Y CAUSALIDAD ENTRE EL PLANO REAL Y OBLIGACIONAL Y
LOS TIPOS DE REGISTRO INMOBILIARIO.—V. CONCLUSIONES.
—VI. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
El presente trabajo tiene como objetivo analizar si existe alguna relación
jurídica necesaria entre la solución adoptada por un ordenamiento jurídico
para la separación de los planos real y obligacional del derecho —abstrac-
ción o causalidad, en sus posibles grados— y el sistema de registro de bienes
inmuebles adoptado por el mismo ordenamiento.
Vale preguntar: ¿Deben los sistemas jurídicos donde hay una abstrac-
ción causal entre los planos real y obligacional adoptar necesariamente
un cierto sistema de registro de inmuebles? Y si hay un vínculo causal,
¿habrá tal relación de necesidad con cierto sistema de registro de bienes
inmuebles?
La adopción de un sistema abstracto o causal a este respecto tiene
una relación directa con los efectos legales sobre el sistema de transmisión
de propiedad. Pero, ¿es esto suficiente para determinar cualquier relación
necesaria con un sistema de registro?
Para que tal intento se lleve a cabo, primero es necesario establecer
alguna distinción entre los sistemas de registro.
En este sentido, en el presente trabajo, se decidió adoptar una clasifi-
cación dicotómica que tiene en cuenta la seguridad jurídica predominante-
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Abstracción y causalidad entre el plano real y el obligacional y su relación con los tipos…
mente protegida: la estática o la dinámica. En el primer caso, tendremos un
registro de documentos; en el segundo, un registro de derechos.
Intentaremos establecer la diferencia entre los sistemas de registro de
inmuebles que protegen predominantemente uno y otro tipo de seguridad
jurídica, mostrando sus diferencias jurídicas. Esta distinción será importante
porque los conceptos que allí se generen harán posible el análisis principal
del presente trabajo, que se realizará, a continuación, cuando se verifique si
existe alguna relación necesaria entre el sistema civil adoptado de causalidad
o abstracción entre el plano real y el obligacional, y el sistema de registro
adoptado, ya que, en caso de existir tal relación, ya estará definido también
el efecto material del registro; de lo contrario, tendremos, en cada sistema
jurídico, la posibilidad y, por qué no, la necesidad de ir adelante para pensar
la eficacia material del sistema de registro nacional.
II. REGISTRO DE DOCUMENTOS
Entre los registros de inmuebles, existen aquellos cuyo enfoque principal
es la conservación de los documentos que dieron origen a los derechos,
así como su puesta a disposición de la comunidad, y no la protección del
derecho registrado, como ocurre con los registros de derechos. Estos son
los registros de documentos, o registros de títulos1.
Hay una actividad de publicidad jurídica destinada a dar cognoscibilidad
a terceros sobre una determinada situación jurídica, cuya médula espinal es
centralizar en un órgano, y poner a disposición de las personas, los docu-
mentos que respaldan los negocios jurídicos que crean situaciones jurídicas
oponibles mediante la publicidad.
Estos registros están destinados a proteger el derecho subjetivo del pro-
pietario verdadero, la seguridad estática por lo tanto, aunque lo hacen de
manera poco eficiente, sin una calificación jurídica importante de las situa-
ciones objeto de la publicidad.
Según BENITO ARRUÑADA, estos registros «contabilizan y conservan
los contratos privados (escrituras o deeds)»2.
Cualquiera que busque obtener información en este tipo de registro no
encontrará un certificado que le diga qué derechos tiene sobre una finca en
particular3, sino más bien una o varias cadenas de documentos publicitados
vinculados a personas.
Los registros de documentos son, de hecho, un depósito de documentos
que dan lugar a situaciones jurídicas, los cuales están disponibles para las
personas.
El registro de documentos se caracteriza, principalmente, por poner a
disposición de las personas, es decir, publicitar, las cadenas de documentos
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