SAP Barcelona 319/2022, 1 de Julio de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 319/2022 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 16 (civil) |
| Fecha | 01 Julio 2022 |
Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Paseo Lluís Companys, 14-16, pl. 2a - Barcelona - C.P.: 08018
TEL.: 934866200
FAX: 934867114
EMAIL:aps16.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120188189776
Recurso de apelación 276/2020 -D
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 44 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 851/2018
Entidad bancaria BANCO SANTANDER:
Para ingresos en caja. Concepto: 0662000012027620
Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.
Beneficiario: Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Concepto: 0662000012027620
Parte recurrente/Solicitante: CONSTRUCCIONES NOR VET, S.L.
Procurador/a: Mª Carmen Fuentes Millan
Abogado/a: Ana Ribo Lopez
Parte recurrida: Cecilia
Procurador/a: Miguel A. Montero Reiter
Abogado/a: Jordi Albós Sánchez
SENTENCIA Nº 319/2022
Magistrados:
Inmaculada Zapata Camacho Jose Luis Valdivieso Polaino Ramon Vidal Carou
Barcelona, 1 de julio de 2022
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario 851/2018 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 44 de Barcelona, a instancia de Cecilia representada por el Procurador Miguel A. Montero Reiter, contra CONSTRUCCIONES NOR
VET, S.L. representada por la Procuradora Mª Carmen Fuentes Millan. Estas actuaciones penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por CONSTRUCCIONES NOR VET, S.L. contra la Sentencia dictada el día 12/12/2019 por el Sr. Juez del expresado Juzgado.
:
El fallo de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente:
" Estimo íntegramente la demanda que formula Cecilia, condeno a la parte demandada, CONSTRUCCIONES NOR VET, S.L., a devolver a la parte actora la cantidad de 132.051,05€, más los intereses legales desde la fecha de los pagos hechos por la demandante a Nor Vet y al pago de las costas del juicio .".
Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por CONSTRUCCIONES NOR VET, S.L. mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso en tiempo y forma legal impugnando la resolución en lo que le era desfavorable, de cuya impugnación se dio traslado al apelante principal que se opuso. Elevados los autos a esta Audiencia Provincial se procedió a dar el trámite pertinente señalándose para votación y fallo el día 03/05/2022.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
Vistos siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Inmaculada Zapata Camacho.
Planteamiento
En la demanda origen de las presentes actuaciones interesó Dª Cecilia la declaración de nulidad del contrato de compraventa que el 12 de enero de 2018 formalizó con Construcciones Nor Vet SA en relación a la vivienda situada en el piso NUM000 de la C/ DIRECCION000 de esta ciudad, con la consiguiente condena de la vendedora a la devolución de los 132.051'05 euros satisfechos a cuenta del total precio convenido (500.000 euros).
Haciendo hincapié en la estricta finalidad inversora de la operación, invocaba la Sra. Cecilia como causa de la postulada nulidad el vicio en el consentimiento prestado por el error sufrido y el dolo en que incurrió la vendedora al ofrecerle una información falsa acerca del valor real y ciertas características constructivas de la vivienda, la rentabilidad que podría obtener mediante su puesta en alquiler y la situación del mercado inmobiliario en Barcelona.
El Juzgado concluyó la inexactitud de la información ofrecida por Construcciones Nor Vet SA respecto al incremento de los precios de la vivienda en Barcelona y a ciertas características constructivas (bóveda catalana y vigas de madera vistas) de la que fue objeto de la compraventa. Aunque el error que pudo derivarse de la primera era inexcusable (la vendedora advirtió que los datos constituían meras estimaciones), consideró la juez a quo que la ausencia de bóveda catalana y vigas de madera vistas justificaba la anulación del contrato.
La entidad demandada interpuso recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia que también impugnó la Sra. Cecilia insistiendo en que la información no veraz ofrecida por la vendedora respecto al valor del inmueble y a su rentabilidad como inversión fue asimismo determinante del vicio del consentimiento.
Antecedentes fácticos
1/ En octubre de 2017 Dª Cecilia, de nacionalidad taiwanesa y residente en EEUU, viajó a Barcelona con el propósito de invertir en el mercado inmobiliario. Contactó con Construcciones Nor Vet SA cuyo comercial para inversores, D. Dionisio, le remitió por correo electrónico el siguiente 13 de diciembre una oferta sobre dos inmuebles del siguiente tenor:
"Sé que te vas a centrar en invertir en Barcelona, tendrás que estar en un próspero vecindario que te guste, como Gracia, y querrás ver un desglose completo de los costes y los retornos realistas para que lo consideres de una forma seria.
Por lo tanto, me he tomado la libertad de hacerte dos propuestas de inversión formales para que las revises en dos de nuestros proyectos de Gracia" .
Una de tales propuestas se refería al piso NUM000 de la Calle DIRECCION000, edificio protegido que estaba siendo objeto de una total rehabilitación que se preveía finalizar en marzo/abril de 2018.
La comunicación incluía un link para acceder al catálogo de la promoción en el que se indicaba que "cada uno [de los apartamentos] contará con techos de alta volta catalana" .
Según su descripción registral, la vivienda cuenta con una superficie construida de 48'75 m² y útil de 40'52 m² y tiene como anejos el uso y disfrute exclusivo de dos terrazas descubiertas a su mismo nivel, una anterior y otra posterior, de superficie en conjunto 23'84 m², y de parte de la cubierta ubicada sobre el propio departamento, con acceso a través del último rellano de la escalera general, de superficie 31'96 m².
Sobre el precio de 600.000 euros, ofrecía Construcciones Nor Vet SA un descuento de 100.000 euros válido hasta finales del propio mes de diciembre de 2017.
Al email se adjuntaba la "propuesta de inversión" personalizada en la que, por lo que aquí nos interesa, se incluían los siguientes datos:
(i) En la descripción del edificio se destacaba "volta catalana techos de ladrillo arqueados".
(ii) En el apartado "mercado inmobiliario" se decía: "mercado en constante recuperación desde 2013"; "20% aumento en los precios en los 12 meses previos"; "6% de crecimiento solo abril del 2017"; "gran aumento en las ventas anuales de unidades"; "incremento de compradores internacionales (12,8 %)".
(iii) Bajo el epígrafe "finanzas" se desglosaban los gastos de la compraventa (562.500 euros) y "los corrientes anuales" (2.100 euros). Se afirmaba una rentabilidad del inmueble en concepto de alquiler de 30.000 euros anuales brutos y netos de 21.400 euros, cifrando el "rendimiento neto" en un 3'8%.
El documento contenía la siguiente advertencia:
"El promotor aconseja a cualquier persona que lea esta presentación que no realice ninguna acción basada en su contenido, a menos que vaya acompañada de explicaciones escritas adicionales y/o consejo proporcionado por el promotor.
(...)
A no ser que se diga lo contrario por el promotor, el lector de esta presentación o de cualquier parte de la misma debe asumir que la información está basada en estimaciones, y que se trata de información sobre cuestiones futuras y por tanto constituyen las expectativas y pronósticos del promotor".
2/ Puesto que la Sra. Cecilia se mostró interesada en la operación, por correo electrónico del siguiente 22 de diciembre el Sr. Dionisio le remitió el documento de reserva y el contrato de compraventa, la memoria, la licencia de obras, el plano de planta de la vivienda y la lista de especificaciones, en la que aparecía la expresión "vigas de madera (cuando sea posible)" .
El mismo día la Sra. Cecilia transfirió 11.000 euros a la cuenta de la parte demandada y firmó el documento de reserva.
3/ En fecha 12 de enero de 2018 procedió la actora a firmar el contrato privado de compraventa, transfiriendo a la vendedora 121.051'05 euros y el siguiente día 24 otros 31.801'56 euros. La escritura debía formalizarse, como máximo, el 31 de marzo del propio año.
4/ La Sra. Cecilia contactó con Bankinter para financiar el pago del resto del precio. El informe de tasación realizado a instancia de aquella entidad, fechado el 17 de mayo de 2018, valoró la vivienda en 339.801 euros, a razón de 5.989'81 euros/m². Los precios actuales de venta oscilaban entre 5.245 y 6.810 euros/m².
5/ Tras informar el 13 de mayo el Sr. Dionisio a la actora de la finalización de las obras de rehabilitación, entre el siguiente día 31 y el 21 de junio se produjo un cruce de correos electrónicos entre ambos. La Sra. Cecilia expuso las dificultades de financiación con que se había encontrado a consecuencia del valor en que había sido tasado el inmueble. Interesó información comparativa con el precio de otros apartamentos y la renta de alquiler indicando que, según sus propias averiguaciones, rondaría los 1.000 euros. Refirió sentirse "engañada" y haber confiado en los datos económicos suministrados por la vendedora ("en tus números"). El Sr. Dionisio le indicó la posibilidad de solicitar una nueva tasación y se mostró dispuesto, como "gesto de buena voluntad", a conseguir "una hipoteca más justa y precisa con otro banco". Refirió, por último, que "los precios de venta y de renta en Barcelona han sufrido de alguna manera en los últimos meses debido a la inestabilidad política de la ciudad".
6/ La nueva tasación realizada el 21 de junio a instancia de la...
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