STSJ Navarra 3/2022, 7 de Marzo de 2022

JurisdicciónEspaña
Número de resolución3/2022
EmisorTribunal Superior de Justicia de Navarra, sala civil y penal
Fecha07 Marzo 2022

S E N T E N C I A Nº 3

EXCMO. SR. PRESIDENTE:

D. JOAQUIN CRISTOBAL GALVE SAURAS

ILTMOS/A. SRES/A. MAGISTRADOS/A:

D. FRANCISCO JAVIER FERNANDEZ URZAINQUI

D. ESTHER ERICE MARTINEZ

En Pamplona, a 07 de marzo de 2022.

Visto por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, integrada en la forma al margen indicada, el Recurso de Casación Foral nº 18/2021, contra la sentencia 1287/2021 dictada, en grado de apelación, por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra el 13 de octubre de 2021, en autos de Procedimiento Ordinario nº 236/2019, (rollo de apelación civil nº 370/2020) sobre Obligaciones, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Nº 9 de Pamplona/Iruña siendo recurrentes los demandantes doña Dolores y don Victoriano , representados ante esta Sala por el Procurador D. Javier Castillo Torres y dirigidos por el Letrado D. Carlos Polite Fanjul, y recurridos los demandados doña Esmeralda y don Jose Miguel, representados en este recurso por la Procuradora Dª. Elena Burguete Mira y dirigidos por la Letrada Dª. Teba Baratas Muiño.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El Procurador D. Ricardo Beltrán García, en nombre y representación de Dª Dolores y D. Victoriano, en la demanda de juicio ordinario seguida ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Pamplona contra Dª Esmeralda y D. Jose Miguel, estableció en síntesis los siguientes hechos: el día 2 abril 2017 se firmó un contrato de arrendamiento de vivienda entre los demandados como arrendadores y propietarios y el matrimonio formado por los demandantes, como arrendatarios y futuros adquirentes de la propiedad. El precio pactado de la compraventa fue de 249.000 euros. La vivienda se les entregó en concepto de arrendatarios, estableciéndose un plazo de 15 meses de duración del mismo desde el día 1 junio 2017, momento en que los actores entraron efectivamente a vivir hasta el 30 agosto 2018. Con fecha 25 julio 2018 se envió burofax por la propiedad a los efectos de comunicarles la próxima resolución del contrato de arrendamiento con fecha 30 agosto 2018 y a que abandonaran la vivienda y entregaran las llaves. Este burofax fue contestado por los demandantes manifestando su voluntad de comprar, pero requiriéndoles a una serie de obligaciones contractuales. Esto ha llevado a una situación en la que, si bien, todas las cantidades pactadas hasta el momento que estaba prevista la elevación a escritura pública de la vivienda han sido abonadas, en la actualidad se está pendiente de dicha elevación y del pago del resto del precio pactado debido al incumplimiento de la parte contraria de sus obligaciones contractuales. Desde el inicio de entrar a vivir en la vivienda se empezaron a detectar ciertas patologías que requerían de reparaciones inmediatas para una correcta habitabilidad de la misma, lo que llevó a los arrendatarios a interponer una demanda en reclamación de una serie de reparaciones necesarias, entre las que no se encontraba la actual. Durante los meses siguientes a la compraventa, los arrendatarios notaron que costaba mucho calentar la casa y que el gasto en consumo era muy elevado, lo que en un principio achacaron al hecho de que la calificación energética del edificio era muy baja. En ningún momento sospecharon que la verdadera causa era que la vivienda carecía de cualquier tipo de aislamiento térmico incumpliendo la normativa vigente, de lo que no fueron informados. Se aporta informe pericial al respecto en el que se hace constar que el coste de una rehabilitación energética de la vivienda para que tenga las condiciones exigibles por la normativa aplicable en el momento de su construcción 1984 asciende a 76.903,18 euros. De haber conocido esta patología nunca se hubiera pactado el precio que consta en el contrato de compraventa sino uno mucho más bajo. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando "se dicte sentencia por la que, estimando la presente demanda, se proceda a: 1.- Declarar la obligación de Doña Esmeralda y DON Jose Miguel de saneamiento por los vicios o defectos ocultos existentes en la vivienda sita en la localidad de Paternain (Navarra) en la Avenida Muru-Astrain núm. 5 y que fue adquirida por Doña Dolores y don Victoriano en virtud de contrato de compraventa de 2 de abril de 2017. 2.- que como consecuencia de la anterior declaración se declare la obligación respecto a Doña Esmeralda y DON Jose Miguel de rebajar la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS TRES EUROS CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (76.903,18), del precio pactado para compraventa anteriormente señalda. 3.- Hacer expresa imposición de costas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, compareció la Procuradora Dª Elena Burguete Mira, en nombre y representación de Dª Esmeralda y D. Jose Miguel, oponiéndose a la misma en base a unos hechos que resumidamente son los siguientes: la inmobiliaria mediadora realizó dos contratos, uno de arrendamiento y otro de compraventa, debido a la necesidad de financiación de los demandantes, si bien la entrega efectiva de la vivienda se produjo en mayo de 2017. Desde ese momento, los actores comenzaron a solicitar reparaciones y arreglos vinculados al contrato de arrendamiento y al contrato de compraventa. Y así, formularon denuncia solicitando la pérdida de habitabilidad de la vivienda, así como su revisión urbanística manifestando que su construcción y anexos eran ilegales con la única intención de minorar el precio de la compraventa, evidenciándose su mala fe continuada. Igualmente, no han cesado de efectuar distintas reclamaciones a mis representados solicitando diversas reparaciones no ya como arrendatarios sino como compradores porque el arrendatario sólo puede reclamar lo inherente al uso y disfrute de la vivienda y ellos reclamaron arreglos incluso estructurales como propietarios o poseedores legítimos en base a un contrato de compraventa. Los demandantes conocían perfectamente el estado de la vivienda, su edad constructiva y su estado de conservación y habitabilidad al tiempo de adquisición. Es cierto que el certificado energético es el más bajo de la escala y el menos eficiente, pero eso ya lo conocían los compradores al tiempo de formalizar el contrato de compraventa. Los demandantes residen en la vivienda desde mayo 2017 y hasta la fecha de interposición de la demanda, año y medio después, no manifestaron ningún problema de pérdidas de calor ni de frío. Se rechazan con base en la pericial elaborada por el perito Sr. Alonso las propuestas de obra planteadas por los actores, además de no exigirlas la normativa, están fuera de toda lógica y proporción. Conforme al informe pericial que se aporta, el coste total de la intervención necesaria, ascendería a 904,55 euros. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando "se dicte sentencia rechazando las pretensiones de los actores o subsidiariamente, de entender la procedencia en la obligación de saneamiento por vicios o defectos ocultos, fije la cuantía de los mismos en la suma de 904,55 euros, rebajando esta cuantía del precio pactado en concepto de compraventa, con expresa imposición de costas a la parte demandante".

TERCERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Pamplona se dictó sentencia en fecha 3 febrero 2020 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando totalmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Beltrán García en nombre y representación de Dª. Dolores y D. Victoriano contra Dª. Esmeralda y D. Jose Miguel representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. Burguete Mira, por apreciación de prescripción de la acción, y sin entrar a conocer del fondo del asunto debo absolver y absuelvo a los referidos demandados de las pretensiones formuladas en su contra con expresa condena en costas a la parte actora".

CUARTO.- Interpuesto recurso de apelación contra la referida sentencia, la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Navarra dictó nueva resolución en fecha 13 octubre 2021 cuya parte dispositiva dice textualmente: " Esta Sala acuerda la íntegra desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de doña Dolores y don Victoriano contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n º 6 de Pamplona en fecha. Procede imponer a la parte recurrente las costas causadas".

QUINTO.- Contra dicha resolución interpuso la parte demandante recurso de casación en base a las siguientes alegaciones:

Primera.- Imposibilidad de apreciar la falta de legitimación activa de oficio en contra de la Ley 17 del Fuero Nuevo relacionada con la aplicación de la doctrina de los actos propios.

Segunda.- Aplicación indebida de la Ley 17 sobre forma determinada en relación a las Leyes 563, 564 y 565 del Fuero Nuevo.

Tercera.- En previsión de que el recurso sea admitido y estimada la legitimación para el ejercicio de la acción, la Sala deberá entrar a valorar la cuestión relacionada con la posible prescripción de la acción ya que el Tribunal de instancia no ha tenido a bien entrar sobre dicha cuestión al estimar que no concurría legitimación parta el ejercicio de la acción, con infracción por inaplicación de la Ley 567 del Fuero Nuevo por apreciación indebida del transcurso del plazo de prescripción de 1 año previsto en la Ley 32 del mismo cuerpo legal.

Cuarta.- Aún en el supuesto de que se entendiera que el plazo de prescripción comenzó a contar el 1 junio 2017, éste se habría interrumpido en diversas ocasiones.

Quinta.- Los demandantes en ningún momento han renunciado a su derecho a ejercer la acción de vicios ocultos en el contrato de compraventa firmado el 2 abril 2017.

Sexta.- La debida calificación como vicio oculto de la ausencia de aislante térmico en la vivienda litigiosa ya que se trata de un vicio oculto a la vista, prexistente a la venta y grave

Séptima.- La correcta valoración de las...

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