SAP Barcelona 142/2021, 3 de Marzo de 2021

JurisdicciónEspaña
Fecha03 Marzo 2021
EmisorAudiencia Provincial de Barcelona, seccion 4 (civil)
Número de resolución142/2021

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0810142120188095100

Recurso de apelación 280/2020 -J

Materia: Juicio verbal:extinción plazo arrendamiento

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 3 de L'Hospitalet de Llobregat

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 555/2018

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012028020

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Benef‌iciario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012028020

Parte recurrente/Solicitante: Lidia

Procurador/a: Melania Serna Sierra

Abogado/a: Joan Sacristán Tarragó

Parte recurrida: RENTA CORPORACION REAL ESTATE ES, S.A.U.

Procurador/a: Neus Bascuñana Mas

Abogado/a: JUAN GUERRA FERNANDEZ

SENTENCIA Nº 142/2021

Magistradas/do: Vicente Conca Perez

Marta Dolores del Valle Garcia Mireia Rios Enrich

Barcelona, 3 de marzo de 2021

Ponente : Marta Dolores del Valle Garcia

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

En fecha 23 de marzo de 2020 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 555/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 3 de L'Hospitalet de Llobregat a f‌in de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Melania Serna Sierra, en nombre y representación de Lidia contra Sentencia - 02/12/2019 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Neus Bascuñana Mas, en nombre y representación de RENTA CORPORACION REAL ESTATE ES, S.A.U..

SEGUNDO

El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

"PRIMERO.- Que, estimando la demanda de desahucio por expiración de plazo presentada en nombre y representación de RENTA CORPORACION REAL ESTATE ES, S.A.U., debo declarar y declaro extinto el contrato de arrendamiento de 10 de junio d e1989, que rige entre las partes, y, en consecuencia, condenar a la parte demandada, Dña. Lidia, al desalojo del inmueble sito en el nº NUM000 de la CALLE000 de l'Hospitalet de Llobregat (Barcelona).

SEGUNDO

Imponer las costas ocasionadas en el presente procedimiento a la parte demandada ."

TERCERO

El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 11/02/2021.

CUARTO

En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

La demandada, Dña. Lidia, interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda presentada en su contra por RENTA CORPORACIÓN REAL ESTATE ES, S.A., en ejercicio de acción de desahucio por expiración del término contractual del contrato de arrendamiento suscrito con la demandada en fecha 10 de junio de 1989.

Alegó en la demanda ser la propietaria del total edif‌icio donde se halla la vivienda arrendada, sita en la CALLE000, nº NUM000 de l'Hospitalet de Llobregat, en virtud de escritura pública de compraventa de 23 de mayo de 2017, cuyo anterior propietario fue MOMPA, S.A., y que, aunque ciertamente el contrato, y otros relativos a otros pisos de la f‌inca, podían no resultar precisos en cuanto a su duración, resultaba innegable que habitaba al arrendador para proceder a la terminación del arrendamiento, con exclusión de la prórroga forzosa a favor del arrendatario, pues se resaltaba, incluso, en negrita la posibilidad del arrendador de resolver el contrato, si ello no fuera posible, sin perjuicio de las limitaciones legales procedentes. Adujo que, al haber sido suscrito con posterioridad al Real Decreto Ley 2/1985, ya no regía la prórroga forzosa y que, además, había transcurrido con creces los cinco años que establecía la normativa posterior como plazo mínimo de duración de un arrendamiento. El contrato excluye de manera expresa la aplicación de la prórroga forzosa, por lo que, en fecha 9 de enero de 2018, la actora envió un burofax a la demandada comunicando que era posible su cancelación transcurrido el plazo de tácita reconducción y, en def‌initiva, le comunicó su voluntad de extinguir el contrato; por mera cortesía, se requirió a la demandada para que contactase con una empleada de la actora a f‌in de acordar un plazo concreto para el desalojo de la f‌inca, pero la arrendataria respondió que el contrato tenía duración indef‌inida, y que ello le habilitaba para decidir el momento de una eventual resolución.

La demandada contestó y se opuso, alegando que el contrato estaba sujeto al régimen de prórroga forzosa de la LAU 1964. Adujo al respecto del contrato que: 1.- es un contrato-modelo; 2.- se f‌irmó entre el Sr. Miguel (arrendador) y la demandada, sin intervención de letrado, por lo que se negociaron de manera individual las cláusulas más importantes o sustanciales, o sea, duración, precio, etc.; 3.- destaca que, en la página 1, se dice que el contrato se concierta por "meses prorrogables", y que, al pie del contrato y con la reseña (3) se dice " Determinar el plazo de arrendamiento, si es por meses o años ", de modo que, para personas legas en derecho, ello signif‌ica que el contrato de arrendamiento se abona mensualmente, ya que, si se dice que el contrato es anual, se puede entender que el pago de la renta arrendaticia se realizará anualmente; en la página 2, cláusula 3, se indica el número de años de duración, y se dice expresamente indef‌inidos años (" Indos. Años "), lo que implica que el contrato se concertó bajo el régimen de prórroga forzosa, conforme a una interpretación gramatical del contrato ex art.1281 CC, aparte de la conducta de las partes para acreditar la voluntad ex art.1282 CC, por los actos concluyentes de las partes, a saber, la subsistencia del contrato, la contención en el precio, el precio que se f‌ijó en la venta por parte del Sr. Miguel, y el trato que a estos contratos les proporcionó la nueva sociedad arrendadora, MOMPA, S.A., quien nunca intentó resolver el contrato; en la escritura de compra

del total edif‌icio aportada con la demanda, se acompañó como anexo una relación de todos los contratos de arrendamiento que pesaban sobre la f‌inca, que se clasif‌ican en contratos a término y contratos indef‌inidos, por lo que la propia actora, por "actos propios" ( art.111-8 CCC), admitió esta tipología de contratos cuando compró el edif‌icio, lo cual inf‌luyó en la f‌ijación del precio de compra, ya que no es lo mismo comprar un edif‌icio con contratos indef‌inidos que con contratos de arrendamientos sujetos a plazo. Por tanto, en el contrato objeto del procedimiento, las partes iniciales del mismo pactaron que la duración del contrato iba a ser indef‌inida, o sea, que se iban a someter al régimen de prórroga forzosa, pues, si no, no tendría sentido que se diga que es de duración indef‌inida, y la interpretación de las cláusulas oscuras ex art.1288 CC conduce a interpretar las oscuras de manera del "favor negotii"; compartió con la actora que el contrato plantea dudas interpretativas sobre su duración, implicando que ello le permitiría resolver el contrato, pero añadió que la duda interpretativa nunca podía favorecer a la actora, conforme al art.1288 CC, porque se trata de una gran empresa, porque no puede aprovecharse de una interpretación tendenciosa de la norma, al comprar sabiendo de la singularidad de todos los contratos de arrendamiento existentes en la f‌inca, y porque el precio del contrato se había ido actualizando según las actualizaciones legales aplicables.

La sentencia es estimatoria de la demanda. Se parte de que la resolución del asunto pasa, en primer término, por determinar si el contrato puede considerarse sometido al sistema de prórrogas legales establecido en la LAU 1964, y se concluye de modo negativo, a tenor, entre otras de la STS Sala 1ª, de 23 de octubre (ROJ: STS 4086/2014 - ECLI:ES:TS:2014:4086), que señala que, para ello, en los contratos de arrendamiento suscritos tras el 9 de mayo de 1985 es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento al sistema de prórroga forzosa, lo cual no es apreciable en este caso, porque no solo no existe dicha previsión expresa, sino que se hizo constar la contraria (la expresa exclusión del sistema de prórrogas establecido en la legislación de arrendamientos urbanos, condición complementaria 1ª). Se señala que se hace necesario ahora determinar el plazo de vigencia del contrato y la viabilidad de la acción ejercitada de extinción del mismo por transcurso del plazo ejercida por la demandante; la demandada trata de sostener la duración indef‌inida del contrato (que no establece un período de vigencia, limitándose a establecer que la duración del mismo será "por meses prorrogables", en sus condiciones particulares; y por "Indos." - indeterminados - años en sus condiciones complementarias), por lo que se concluye que tampoco esta alegación puede ser acogida, conforme a la STS, Sala 1ª, 582/2009, de 9 de septiembre (ROJ: STS 5443/2009 - ECLI:ES:TS:2009:5443), de modo que la indeterminación de un plazo implica, ope legis ( artículos 1581 y 1566 del Código Civil), que el contrato se considere celebrado por plazo de un mes (prorrogable en régimen de tácita reconducción en tanto ninguna de las partes se opusiese en forma a dichas prórrogas). Finalmente, se niega que haya existido una conducta abusiva por parte de la demandante en la adquisición del inmueble a sabiendas de la existencia de inquilinos para proceder luego a su desahucio.

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