SAP Baleares 289/2020, 7 de Julio de 2020

JurisdicciónEspaña
Fecha07 Julio 2020
EmisorAudiencia Provincial de Baleares, seccion 3 (civil)
Número de resolución289/2020

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00289/2020

Modelo: N10250

PLAÇA DES MERCAT Nº 12

-Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20

Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es

Equipo/usuario: ACO

N.I.G. 07027 42 1 2018 0003724

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000117 /2020

Juzgado de procedencia: JDO.1A.INSTANCIA N.1 de INCA

Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000712 /2018

Rollo núm.: 117/20

S E N T E N C I A Nº 289/20

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

D. Miguel-Álvaro Artola Fernández

MAGISTRADOS:

Dña. Mª Encarnación González López

Dña. Ana Calado Orejas

En Palma de Mallorca a siete de julio de dos mil veinte.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de los de Inca, bajo el número 712/18, Rollo de Sala número 117/20, entre DÑA. Inocencia, como demandante-apelante, representada por la Procuradora Sra. Meade-Newman y asistida de la Letrada Sra. Piña, y, como demandados-apeladosimpugnantes, D. Gines y D. Guillermo, representados por el Procurador Sr. Balaguer y asistidos del Letrado Sr. Moyá.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Dña. Ana Calado Orejas.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

Por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de los de Inca, se dictó sentencia en fecha 4 de noviembre de 2019, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

DESESTIMO la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Doña Samantha Meade Newman Whittington en nombre y representación de Doña Inocencia .

Se imponen las costas a la parte actora.

SEGUNDO

Contra la expresada sentencia, por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, y por la vía de impugnación, por la parte demandada, que fueron admitidos y seguidos por sus trámites, se señaló para votación y fallo el 30 de junio de 2020.

FUNDAMENTOS JURIDICOS
PRIMERO

Ejercita la parte actora, según consta en el encabezamiento de su demanda ACCIÓN DE RECLAMACIÓN DE LAS ARRAS ENTREGADAS POR DESISTIMIENTO DEL COMPRADOR DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA. Y solicita en el suplico: se dicte sentencia en la que se establezca la obligación por parte del demandado DON Gines de proceder al pago a mi representado de la cantidad de DIEZ MIL EUROS más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la reclamación judicial, con expresa imposición de costas .

La parte actora manif‌iesta que el día 15 de abril de 2018, ella como compradora y los demandados como vendedores, f‌irmaron un contrato de compraventa de la f‌inca descrita en la demanda. Señala que el contrato adolece de defectos dado que D. Guillermo aparece como vendedor sin ser propietario de la f‌inca objeto del contrato, siendo los propietarios de la f‌inca D. Gines y Dña. Olga . Manif‌iesta que el precio pactado en el contrato de la compraventa fue de 290.000 euros siendo su forma de pago la siguiente:

- A la f‌irma del contrato la parte compradora entregó 5.000 euros

- El día de la f‌irma del contrato de compraventa la parte compradora debía entregar la cantidad de 30.000 euros

- Antes del día 30 de agosto del año 2018 la compradora debía entregar 255.000 euros.

Añade que, posteriormente, el 26 de julio envió carta a los vendedores a través de su letrada en la cual se les notif‌icaba que desistían del contrato en virtud de la cláusula octava del mismo en la que se indica "si existiese alguna irregularidad en la documentación del inmueble que impidiese su compraventa, la parte vendedora deberá abonar la cantidad de 5.000 euros entregada a cuenta del precio total y en concepto de arras...". Manif‌iesta que les notif‌icó a los vendedores que para la compra pediría un préstamo hipotecario, motivo por el cual necesitaba toda la documentación de la f‌inca para la solicitud, y añade que los documentos fueron entregados con posterioridad a la f‌irma del contrato, a sabiendas los vendedores que no disponían de licencia urbanística, hecho que no le fue notif‌icado con anterioridad a la f‌irma del contrato. Señala que, por el hecho de no poseer licencia urbanística le fue denegado el préstamo hipotecario. Por todo ello, en aplicación de art. 1454 del CC la parte actora solicita que la parte demandada le abone la cantidad de 10.000 euros.

La parte demandada alega, en primer lugar, falta de legitimación pasiva. de D. Guillermo, por cuanto no es propietario que pudiere vender el inmueble es cuestión. Manif‌iesta que el Sr. Gines actuaba en nombre y representación de su madre, copropietaria de la vivienda. Por ello, entiende que habiendo sido entregadas las arras a la parte vendedora, siendo los vendedores los propietarios, señala que el Sr. Guillermo carece de legitimación pasiva, pues no puede ser parte en el contrato. En segundo lugar, opone la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, al entender que debería haber sido demandada Dña. Olga, madre del Sr. Gines y copropietaria de la vivienda. En cuanto al fondo de la cuestión, manif‌iesta la parte demandada que todos los documentos que fueron solicitados por la actora le fueron entregados con anterioridad a la f‌irma del contrato de compraventa, siendo conocedora de la situación de la f‌inca y añade que la compraventa puede realizarse, dado que no hay impedimento para ello. Por ello, entiende que no es de aplicación la cláusula octava del contrato.

La sentencia de instancia desestima la demanda y contra ella se alzan en apelación las partes, la demandada por vía de impugnación.

SEGUNDO

El contrato de 15 de abril de 2018 suscrito entre las partes establece entre sus condiciones, por lo que aquí interesa:

" PRIMERA .- DON Gines y su esposa DOÑA Olga venden y transmiten el pleno dominio de la f‌inca descrita con sus anejos inseparables en el exponente I de este contrato a DOÑA Inocencia .

SEGUNDA

El precio total pactado para la presente compraventa es de DOSCIENTOS NO VENTA MIL EUROS (290.000 €) siendo su forma de pago la siguiente:

A).- A la f‌irma del presente contrato la parte compradora hace entrega a la vendedora de un justif‌icante de transferencia bancaria por la cantidad de CINCO MIL EUROS (5.000 €) al número de cuenta NUM000 del que es titular la parte compradora, a cuenta del precio total y en concepto de arras, según establece el artículo

1.454 del Código Civil, sirviendo el presente contrato de recibo como la más ef‌icaz carta de pago.

Para conocimiento de las partes intervinientes se reproduce a continuación literalmente el artículo 1.454 del Código Civil que reza: "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas".

B).- El día de la f‌irma del contrato de compraventa, la parte compradora entregará en metálico la cantidad de TREINTA MIL EUROS (30.000 €) a cuenta del precio total.

C).- Antes del día 30 de agosto del año en curso, la parte compradora, hará entrega a la parte vendedora del resto de la cantidad total pactada, es decir, de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL EUROS (255.000 €), otorgándose en ese momento Escritura Pública a favor de los compradores, persona o personas físicas o jurídicas que estos designen, tomando posesión en ese momento de la f‌inca que se transmite la parte compradora."

Y " OCTAVA.- Si existiese alguna irregularidad en la documentación del inmueble que impidiese su compraventa, la parte vendedora deberá abonar la cantidad de CINCO MIL EUROS (5.000 €) entregada a cuenta del precio total y en concepto de arras, por la misma forma de pago realizada, eso es, mediante transferencia bancaria al número de cuenta NUM001 del que es titular la parte compradora."

La parte apelante en su alegación segunda del recurso, se limita a argumentar que la intención de las partes era un compromiso para llevar a cabo la venta, cuando de lo actuado se evidencia que lo que se llevó a cabo y se suscribió fue no un precontrato o una opción de compra, sino un contrato de compraventa, no siendo esta cuestión además objeto de controversia en la primera instancia, lo que bastaría para desestimarla en atención al principio pendente apellatione, nihil innovetur .

Así en la propia demanda y en clara contradicción con lo que ahora se mantiene, se hace referencia tanto en el encabezamiento como en los hechos y en la fundamentación jurídica, a la compraventa suscrita entre las partes. Del tenor literal del contrato también se desprende de forma inequívoca que lo que se celebró fue un contrato de compraventa, se f‌ijó el objeto y el precio, por lo que la venta quedó perfeccionada, y se pactaron unas arras haciendo expresa alusión al art. 1454 del Código Civil que contempla la posibilidad de desistimiento de un contrato ya perfeccionado.

El Tribunal Supremo en sentencia de 23/09/2014 señala: Cómo dicen las sentencias del 24 octubre de 2002, 24 marzo 2009, 29 junio 2009 : "Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

  1. Conf‌irmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su f‌inalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la f‌inalidad reconocida por el artículo 1454." Si las partes, en el contrato, nada dicen sobre las arras o no consta de que clase, se entiende que son las de desistimiento que contempla el artículo 1454, tanto más si, como en el presente caso, hay una remisión expresa a dicha norma y se expresa...

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